量價(jià)齊跌 深圳寫字樓市場降溫

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

深圳寫字樓市場遭遇市場寒冬，成交量創(chuàng)下自2010年1月份以來的歷史新低。

據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會與深圳中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年11月，深圳全市一手寫字樓成交較上月大幅回落，僅成交0.51萬平方米，環(huán)比上月減少79.38%，一手寫字樓成交89套，環(huán)比上月減少63.37%。

受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，市場消化能力減弱，截至11月底，統(tǒng)計(jì)到的深圳市一手寫字樓的存量高達(dá)57萬平方米，環(huán)比上月增加5.4%。目前可售的寫字樓面積約為29萬平方米，約占總存量的50.9%。

在寫字樓租售價(jià)格方面，深圳11月成交均價(jià)為32014元/平方米，環(huán)比上月降低4.08%。

對此，某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士分析認(rèn)為，寫字樓市場成交低迷，一方面受房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢影響，供應(yīng)量減少，另一方面宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，寫字樓租金漲幅放緩，大多客戶處于觀望態(tài)勢，從而影響成交量。

寫字樓市場量價(jià)齊跌

今年上半年，商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮，讓寫字樓市場火了一把，出售價(jià)格和租金水平不斷呈現(xiàn)上升趨勢。而11月份深圳市一手寫字樓成交量呈現(xiàn)下降趨勢，市場僅有商務(wù)公寓成交，辦公樓成交為零，寫字樓市場隨季節(jié)步入“冬天”。

9月份，深圳福田中心區(qū)、羅湖、南山等區(qū)域中心的寫字樓租售價(jià)格掉轉(zhuǎn)直下。深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳一手寫字樓整體成交均價(jià)從9月份的峰值水平43000多元/平方米，急劇下降至11月份的32014元/平方米，環(huán)比上月降低4.08%。

這已經(jīng)是深圳一手寫字樓成交均價(jià)連續(xù)三月出現(xiàn)環(huán)比下滑。10月深圳全市寫字樓項(xiàng)目的成交均價(jià)為33375元/平方米，比9月下降22.6%。在成交量方面，9月深圳全市的商業(yè)、寫字樓物業(yè)成交面積2.48萬平方米，10月成交面積1.73萬平方米，環(huán)比減少60.63%。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，大多數(shù)開發(fā)商轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略，將大量寫字樓轉(zhuǎn)售為租，使成交量大幅減少。數(shù)據(jù)顯示，2010年9月，深圳一手寫字樓成交量達(dá)到頂峰，超過11萬平方米。而今年11月份，深圳寫字樓成交量創(chuàng)下了自2010年1月以來至今的最低紀(jì)錄。

除此之外，二手商業(yè)寫字樓也出現(xiàn)遇冷跡象。10月深圳全市成交518套，比9月減少36.21%，成交面積3.73萬平方米，比9月減少17.85%。

業(yè)內(nèi)人士稱：“目前寫字樓確實(shí)成交低迷。”他認(rèn)為，寫字樓租售價(jià)格漲幅平穩(wěn)，租金水平也較差，客戶處于觀望態(tài)勢。

“受國外經(jīng)濟(jì)形勢影響，一些企業(yè)出口放緩，業(yè)務(wù)擴(kuò)大受限，對寫字樓需求也開始受到影響。”中國指數(shù)研究院華南分院市場研究總監(jiān)林建暉稱，此外，投資性需求也開始減少。

存貨上升 供大于求

由于受成交量減少影響，市場存量進(jìn)一步上升。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，深圳市一手寫字樓總建筑面積達(dá)到146.55萬平方米，市場存量為57萬平方米，環(huán)比上月增加5.4%。

據(jù)悉，福田CBD是深圳存量最大的區(qū)域，面積約為27.8萬平方米，占總存量的48.8%。

與全國寫字樓市場供不應(yīng)求的態(tài)勢相比，深圳寫字樓市場則表現(xiàn)出供大于求的局面。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月份，深圳市寫字樓項(xiàng)目總竣工面積達(dá)到13.07萬平方米，而銷售面積卻僅有9萬多平方米，銷售和竣工面積比為0.69:1，處于供大于求局面。

對此，林建暉也表示，從寫字樓客戶群分析，深圳寫字樓需求主要以物流、科技、新興產(chǎn)業(yè)等中小型企業(yè)為主，而世界500強(qiáng)在深圳企業(yè)目前都擁有自己的辦公大樓，另外，天虹、騰訊、華潤、平安銀行等大型企業(yè)也紛紛選擇在深圳圈地修建自己的總部大樓，對寫字樓需求減少。

中原地產(chǎn)深圳市場研究部預(yù)測，持續(xù)的調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)趨冷，客戶的投資熱情幾近熄滅。當(dāng)前許多客戶采取觀望策略，商業(yè)市場在住宅市場的帶動(dòng)下愈顯冷清。

“預(yù)計(jì)深圳寫字樓市場將迎來更加艱難的寒冬，市場供應(yīng)量和成交量將持續(xù)縮減。”該機(jī)構(gòu)稱。

對此，中國指數(shù)研究院日前也發(fā)出預(yù)警，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)期長，專業(yè)能力要求高，部分二、三線城市潛在供應(yīng)可能過大，機(jī)遇中也蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)。