房企二三線城市謀抄底 政策風(fēng)險(xiǎn)仍需防

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

無論是從數(shù)據(jù)來看，還是從全國各大城市土地市場(chǎng)的實(shí)際情況來看，“入冬”已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，但一些房企近期在土地市場(chǎng)還是掀起了些許波瀾。日前，招商地產(chǎn)斥資34億元在武漢連取3地塊，而此前在內(nèi)地拿地兇猛的“長和系”更是盛傳意欲豪擲數(shù)百億在成都“抄底”。與其他房企相對(duì)保守的策略相比，這些舉動(dòng)顯得頗為激進(jìn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，在目前形勢(shì)下，土地市場(chǎng)冷清確實(shí)提供了一些抄底的機(jī)會(huì)，但各種信號(hào)都表明，中央對(duì)樓市調(diào)控的決心十分堅(jiān)定，一旦抄底“過火”，或許會(huì)面臨資金上的較大壓力，房企逆勢(shì)擴(kuò)張更需采取對(duì)應(yīng)的措施規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。

多家房企逆市拿地

土地市場(chǎng)一片哀鳴，開發(fā)商年底拿地?zé)崆榉炊粶p。

12月21日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已斥資34億元購得武漢的三幅地塊。

公告顯示，招商地產(chǎn)此次競(jìng)得位于武漢市的編號(hào)為P（2011）127號(hào)的墨水湖南岸B地塊、編號(hào)為P（2011）128號(hào)的墨水湖南岸C地塊和編號(hào)為P（2011）129號(hào)的墨水湖南岸A地塊的土地使用權(quán)，數(shù)據(jù)顯示，3幅地塊的土地使用面積分別為142800平方米、177200平方米和199700平方米，為此，招商地產(chǎn)共支付土地款34億元。

這已是今年內(nèi)招商地產(chǎn)第二次在武漢拿地。

4月30日的公告顯示，招商地產(chǎn)以4.1億元購得武漢市洪山區(qū)的另一地塊，該地塊用地面積43920平方米。

與其他開發(fā)商的 “靜默”相比，招商地產(chǎn)今年在土地市場(chǎng)頗為活躍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)其發(fā)布的公告統(tǒng)計(jì)，從今年1月份在佛山順德拿地開始，招商地產(chǎn)共4次出手，分別在佛山、武漢和鎮(zhèn)江拿地，4次共購得7幅地塊土地面積共計(jì)91.2萬平方米，而4次拿地的土地款共計(jì)74.25億元。

招商地產(chǎn)的“活躍”代表了在市場(chǎng)低潮期的這樣一類開發(fā)商——他們似乎并不畏懼調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)的低迷，而是逆市出手，動(dòng)輒豪擲數(shù)十億購入大體量地塊。

“長和系”逆市抄底的聲音不絕于耳。近日，業(yè)內(nèi)盛傳和黃欲拿出數(shù)百億元抄底成都，且有意收購成都的某開發(fā)商，此消息尚未得到其確認(rèn)，但其近期在內(nèi)地樓市和土地市場(chǎng)的動(dòng)作確是有目共睹。

與“財(cái)大氣粗”的港商相比，內(nèi)地房企也絲毫不落下風(fēng)，據(jù)悉，融創(chuàng)近日已與方興地產(chǎn)聯(lián)手，以30億元的大手筆在北京拿地，樓面地價(jià)過萬。

看準(zhǔn)二、三線抄底良機(jī)

開發(fā)商拿地之“熱”，與土地市場(chǎng)之“冷”，對(duì)比鮮明。

根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，今年11月份，全國133個(gè)城市共推出土地2371宗，已較去年同期大幅減少10%，其中尤以住宅用地下降幅度最為明顯。成交方面，全國133個(gè)城市僅成交土地1537宗，環(huán)比、同比均出現(xiàn)減少，而住宅用地成交量則較去年同期減少了55%。

地方政府的土地出讓收入也在縮水，公開數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，北京市各類用地出讓金總額為921億元，同比減少14%，其中住宅類用地出讓金為373億元，同比減少52%，而廣州今年的土地收入恐怕也將縮水36%。

土地市場(chǎng)之冷與相當(dāng)一部分開發(fā)商的保守態(tài)度相呼應(yīng)。

此前，恒大和雅居樂就已經(jīng)公開表示近期不會(huì)再拿地，此外，例如萬科，目前的注意力主要集中在賣房上面，在土地市場(chǎng)則保持相對(duì)謹(jǐn)慎。

由此不難看出，在應(yīng)對(duì)調(diào)控的策略上，房企已經(jīng)開始了“保守”與“激進(jìn)”的角力，雖然樓市前景依然不樂觀，但不少房企則采取了“積極過冬”的策略，一方面積極賣房迅速回款，同時(shí)減緩拿地，增加資金儲(chǔ)備以應(yīng)對(duì)來年的調(diào)控；另一部分則嗅到了在二、三線城市開始顯現(xiàn)的抄底機(jī)遇。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉指出，可以將現(xiàn)階段房企的開發(fā)模式分為保守型與擴(kuò)張型；如萬科和恒大，在銷售業(yè)績已經(jīng)完成且開發(fā)模式逐漸成形的情況下，一味追求規(guī)模將導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加，這也決定了企業(yè)在近期的戰(zhàn)略模式較為保守。至于擴(kuò)張型房企，其根本原因在于企業(yè)資金鏈相對(duì)充裕，且融資渠道非常廣闊，希望在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)低迷階段進(jìn)行擴(kuò)張，以此獲得后期市場(chǎng)利好。

亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓則認(rèn)為，從擴(kuò)張性房企的擴(kuò)張路線來看，一般都集中在二、三線城市的中心區(qū)域，且拿地價(jià)格均偏低，由此不難看出,在土地市場(chǎng)低潮期給這些房企帶來的抄底良機(jī)，一方面可以減少開發(fā)成本，另外一方面，目前二、三線城市沒有完全限購，這里集中了大量的購買需求，具備一定程度的利潤空間。

需警惕政策風(fēng)險(xiǎn)

在謝逸楓看來，由于一線城市的開發(fā)成本過高，且市場(chǎng)需求減弱，所以在這些區(qū)域進(jìn)行開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)速度過慢，從而導(dǎo)致一些擴(kuò)張型房企紛紛選擇二、三線城市。

不過，也有分析指出，房企在二、三線城市布局，看中的不僅是短期內(nèi)聚集的大量購買需求，更是房企的一種長遠(yuǎn)計(jì)劃，二、三線城市仍然需要進(jìn)行大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)，從長期來看，這些城市的房價(jià)仍然具備上漲的空間。

但針對(duì)一線城市的調(diào)控政策未必就不會(huì)降臨周邊地區(qū)，以廣東為例，除廣州和深圳兩大一線城市之外，佛山、中山、珠海等城市均選擇了“主動(dòng)”調(diào)控，有城市甚至祭出了“雙限令”，此外，從近期中央釋放出的信號(hào)來看，對(duì)樓市的調(diào)控顯然是一項(xiàng)長期和堅(jiān)定的決策。

一旦二、三線城市遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，開發(fā)商在此投入的大量資金將面臨“欠收”的風(fēng)險(xiǎn)。

但謝逸楓認(rèn)為，從決策層傳遞出的信息來看，調(diào)控“不放松”未必就意味著政策會(huì)收緊，所以從目前來看，二、三線城市還是相對(duì)的“安全地帶”。

但韓長吉?jiǎng)t不以為然，他指出，從房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用以及反噬影響來看，調(diào)控政策會(huì)發(fā)生兩極化，即限購、房產(chǎn)稅等措施依舊進(jìn)行，但是融資渠道將逐漸暢通，以此維持房地產(chǎn)行業(yè)生存。按照這樣的趨勢(shì)來看，逆市拿地的房企也將長期面臨調(diào)控壓力，其中長期利潤率也將有一定量下降。