明年春天樓市或更冷 房企“貓冬”為上策

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“如果不提早降價(jià)，或許意味著明年賣出的價(jià)格比今年更低。”上海樓市的幾大降價(jià)主角對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》對(duì)八家地產(chǎn)龍頭房企的調(diào)查顯示，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司對(duì)明年的市場(chǎng)不樂觀。他們中的相當(dāng)大部分已經(jīng)或者正在降價(jià)促銷，以最快的速度回籠資金。而那些降價(jià)也賣不動(dòng)房子的開發(fā)商則不得不等待市場(chǎng)的回暖。

上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布了對(duì)于明年房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的預(yù)測(cè)，如果明年上半年樓市調(diào)控政策仍然沒有任何松動(dòng)，開發(fā)商的資金鏈將由“偏緊”，改為“緊張”。上述機(jī)構(gòu)給開發(fā)商開出的藥方，一是通過降價(jià)快速處理存貨，二是借多種渠道融資，三是和其他開發(fā)商抱團(tuán)合作經(jīng)營。在這樣的背景下，中國指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)杜丙國認(rèn)為，不僅一線城市的成交會(huì)是地量企穩(wěn)，二、三線城市成交增速也會(huì)略有放緩。

顯然，眼下樓市調(diào)控政策不可能有大的改變，這意味著明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)極有可能比今年更為寒冷。

“囤錢”興趣大于囤地

對(duì)未來的悲觀預(yù)計(jì)，不僅令龍頭地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷，快速回籠資金，也令開發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)集體失去了興趣。中國指數(shù)研究院十月份的研究報(bào)告顯示，盡管十月份全國商品住宅用地的平均價(jià)格環(huán)比9月份下跌15%，但土地成交量仍然出現(xiàn)大幅度的衰退，9月成交的住宅類用地環(huán)比減少37%，同比減少45%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查了龍湖、萬科、招商等現(xiàn)金超過百億元的房地產(chǎn)公司9月份以后的拿地情況，發(fā)現(xiàn)這些公司大多停止了拿地。此前，恒大、雅居樂等公司都曾明確表示要暫緩拿地。截至9月30日貨幣資金高達(dá)177.63億元的金地寧愿花40億元買短期理財(cái)產(chǎn)品，也沒有收購看上去比較便宜的土地。

行業(yè)內(nèi)唾手可得的兼并重組機(jī)會(huì)也未入開發(fā)商的眼。上海一家大型地產(chǎn)巨頭的總經(jīng)理告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海一個(gè)所有房源均已建成、銷售的別墅樓盤曾主動(dòng)找到上述公司，希望能整體打折出售，但被后者所拒絕。

中房信分析師薛建雄告訴本報(bào)記者，目前在并購市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍的是房地產(chǎn)基金，而不是開發(fā)商。目前市場(chǎng)上表現(xiàn)比較活躍的是境外或港資開發(fā)商，諸如凱德置地、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以及英國開發(fā)商Candy兄弟等。

上述局面顯然與2008年有天壤之別。在當(dāng)時(shí)，雖然土地和住宅市場(chǎng)雙雙陷入“寒冬”，但保利、中海等央企背景的開發(fā)商卻逆勢(shì)挺進(jìn)，大量拿地。而這些當(dāng)年低價(jià)拿到的土地，也成為這些企業(yè)最近三年迅速發(fā)展的保證。

房企生死局或在明年

此前，一家大型地產(chǎn)巨頭的上海公司總經(jīng)理甚至放言，調(diào)控如果持續(xù)三年，絕大部分地產(chǎn)商會(huì)死光，市場(chǎng)將掌握在少數(shù)房地產(chǎn)公司手中，地產(chǎn)行業(yè)的“恐龍”會(huì)出現(xiàn)。

事實(shí)上此前，房地產(chǎn)中介代理行業(yè)已經(jīng)將上述預(yù)言變成了現(xiàn)實(shí)。全國最大的房地產(chǎn)代理公司——易居中國已經(jīng)入主全國最大的二手房中介公司——21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)。圍繞一系列大型房地產(chǎn)公司間的并購傳言也已經(jīng)開始。

但是，調(diào)控期真的會(huì)有那么久嗎？

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍明確指出，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)無法承受長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)控。此前，多家房地產(chǎn)公司都已經(jīng)減少了開工和施工量。而土地成交量的大幅下滑，將對(duì)地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的沖擊。顯然，如果市場(chǎng)再出現(xiàn)像今年這樣的一年以上的低迷，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)非常巨大。

他認(rèn)為，部分地方政府有可能對(duì)已經(jīng)頒布的限購令進(jìn)行微調(diào)，放松對(duì)某些類型某些區(qū)域的房屋限購。

種種跡象表明，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向可能在明年逐步顯露。對(duì)于開發(fā)商來說，“貓冬”或許是最聰明的選擇。