抄底良機(jī)？廣州地鐵聯(lián)合體30億逆市拿地

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

提前“入冬”的廣州土地市場(chǎng)日前發(fā)生了一起 “意外”。11月28日，廣州市地下鐵道總公司（以下簡(jiǎn)稱廣州地鐵）與廣州市輝兆有限公司聯(lián)合體以30.7億元的總價(jià)拿下廣州大坦沙鐵路以北地塊，創(chuàng)造了今年以來(lái)廣州單塊土地出讓的總價(jià)記錄。

雖然部分主流房企紛紛減緩拿地步伐，但一些“外行”和港資（外資）房企拿地?zé)崆椴粶p反增。

對(duì)此，一些業(yè)內(nèi)人士表示，內(nèi)地樓市調(diào)控帶來(lái)的土地市場(chǎng)低潮或許正是這些“外來(lái)和尚”逆市抄底的好時(shí)機(jī)，但一些成功出讓的個(gè)案并不意味著土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

30億“啃”下“硬骨頭”

廣州市國(guó)土資源和房屋管理局日前發(fā)布公告稱，廣州市地下鐵道總公司和廣州市輝兆有限公司組成的聯(lián)合體以30.7億元的總價(jià)獲得廣州市荔灣區(qū)大坦沙鐵路以北地塊的國(guó)土建設(shè)用地使用權(quán)，該公告提供的信息顯示，該地塊性質(zhì)為二類居住用地、中小學(xué)用地，土地面積為272749平方米，建設(shè)面積近59萬(wàn)平方米，折合樓面地價(jià)5205元/平方米。

雖然僅“5字頭”的樓面地價(jià)并不高，但高達(dá)30.7億元的總價(jià)還是創(chuàng)造了今年以來(lái)廣州單塊土地出讓的總價(jià)記錄。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，截至11月28日下午拍賣開始之前，僅有一位競(jìng)拍人參與該地塊的競(jìng)拍，即為上述廣州地鐵聯(lián)合體，因此，該地塊最終以底價(jià)成交。公開資料顯示，廣州房管局是在9月19日掛出關(guān)于該地塊的出讓公告，到11月28日的70天時(shí)間內(nèi)，直到最后時(shí)刻才找到“買家”。

由于占地面積大，地質(zhì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，且在規(guī)劃建設(shè)方面設(shè)置了諸多限制，上述地塊一直被認(rèn)為是“難啃的硬骨頭”，但廣州地鐵綜合體代表在接受媒體采訪時(shí)表示，該地塊的樓面地價(jià)尚處在合理水平。記者獲悉，廣州地鐵此前已進(jìn)入過(guò)地產(chǎn)行業(yè)，但開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目并不多。

土地市場(chǎng)現(xiàn)“抄底”良機(jī)

著名房地產(chǎn)專家、廣東刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓表示，讓廣州地鐵堅(jiān)持逆市拿地的背后動(dòng)力，最主要是該地塊未來(lái)可開發(fā)價(jià)值高和樓面地價(jià)相對(duì)較低。此外，廣州地鐵一直想進(jìn)入房地產(chǎn)，手上大量的現(xiàn)金，卻苦于尋找不到合適的時(shí)機(jī)和地塊，現(xiàn)在正好趕上樓市調(diào)控的好時(shí)機(jī)。

所謂的“好時(shí)機(jī)”其實(shí)正是目前出現(xiàn)的土地市場(chǎng)低潮。

以廣州為例，實(shí)行“勾地制”后，廣州推出的地塊幾乎都以底價(jià)成交，記者經(jīng)歷的幾次土地拍賣會(huì)中，現(xiàn)場(chǎng)氣氛之冷清實(shí)屬近年來(lái)之罕見。一些業(yè)內(nèi)人士此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)即表示，在內(nèi)地開發(fā)商紛紛對(duì)拿地持保守態(tài)度的情況下，廣州土地市場(chǎng)實(shí)際上已經(jīng)提前“入冬”。

官方數(shù)據(jù)顯示，今年1月～9月，廣州市本級(jí)土地出讓金收入為144.5億元，僅完成年度計(jì)劃502.5億元的28.8%。

主流房企減緩拿地，一些 “外行”企業(yè)卻燃起了“抄底”的熱情，廣州地鐵即是一個(gè)代表。除此之外，一些外資或者港資企業(yè)在內(nèi)地?cái)U(kuò)張的步伐也在加快。

就在上述地塊出讓的當(dāng)天，新加坡嘉德置地集團(tuán)旗下凱德中國(guó)豪擲65億拿下重慶市一商業(yè)地塊，其對(duì)該項(xiàng)目的總投資將達(dá)到210億人民幣。此外，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（00001，HK）在廣州的首個(gè)項(xiàng)目也在日前入市，而和黃（00013，HK）也于近期完成了在佛山的布局。

中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉指出，從行業(yè)角度來(lái)看，港資房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地的戰(zhàn)略思維非常明顯，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)上升的趨勢(shì)非常明顯，逆市拿地能夠有效降低資本運(yùn)作成本成為重要原因。

個(gè)案難掩市場(chǎng)低迷

這樣一宗涉及占地面積27萬(wàn)平方米、出讓金額30億元的案例是否預(yù)示著土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)？

業(yè)界對(duì)此并不持肯定的態(tài)度。謝逸楓指出，無(wú)論是非房地產(chǎn)企業(yè)拿地還是外資進(jìn)入，都具有一定的特殊性，廣州地鐵逆市拿地的個(gè)案只能說(shuō)明該地塊的條件為其再入地產(chǎn)界提供了合適的時(shí)機(jī)。此外，與資金趨緊的內(nèi)地房企相比，無(wú)論是外資還是類似與廣州地鐵這樣的 “外行”都并不“缺錢”，但這些都很難預(yù)示土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

全國(guó)其他城市的情況大抵如此。北京中原統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月中旬，全國(guó)監(jiān)測(cè)的主要15個(gè)主要一二線城市中，土地出讓金比去年同期減少1034億，減幅比例達(dá)到13%。此外，盡管上海土地出讓金達(dá)到1151億，但同比去年也下調(diào)了16%。而截至11月15日，北京住宅類土地成交額僅為360.1億，比去年全年的土地款銳減700億，同比降幅超過(guò)60%，創(chuàng)造最近4年的最低值。

韓長(zhǎng)吉也認(rèn)為，在樓市政策調(diào)控未真正結(jié)束之前，土地市場(chǎng)不會(huì)也不可能出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)機(jī)。上述案例在單價(jià)和總價(jià)上還不能與2009或者2010年相比，所以只能簡(jiǎn)單理解為在當(dāng)前調(diào)控作用下，出現(xiàn)個(gè)別企業(yè)逆市拿地的現(xiàn)象。