為降土地成本上海單價地王“自增”建筑面積

每經編輯 每經記者 楊羚強發(fā)自上海    

每經記者 楊羚強發(fā)自上海

去年2月，上海閘北區(qū)北岸東塊1街坊（蘇河灣1號）地塊以52783元/平方米的樓面均價成交，一躍成為全國單價“地王”。但到了今年，根據上海市城鄉(xiāng)建設和交通委員會的建設項目信息，上述地王的總建筑面積已由原來的133144平方米，“瘋長”至218997平方米，單位建筑面積的土地成本已下調至3.21萬元。上述建筑面積的變化，也令華僑城得以暫時不需要在財報中對土地存貨作“跌價準備”處理。

根據上海同策咨詢有限公司的有關統(tǒng)計數(shù)據，目前蘇河灣1號地塊所處的閘北不夜城板塊的新房成交價格大致在37000元/平方米左右。以52783元/平方米的土地成本，華僑城極有可能面臨預提土地跌價準備的風險。

單價地王“自增”建面

按照上海市規(guī)劃和國土資源局此前的規(guī)定，容積率達到3.74的上述蘇河灣1號地塊，出讓土地面積僅為3.56萬平方米，以此計算總建筑面積不過133144平方米。也正是因為地塊規(guī)劃總建筑面積僅13萬多平方米，所以當華僑城以70.2億元拿下了這一地塊后，就以每平方米52783元的價格，刷新了全國單價地王紀錄。

然而，查詢上海市城鄉(xiāng)建設和交通委員會的上海市建設項目信息可以發(fā)現(xiàn)，于5月16日申請報建的蘇河灣1號的建筑面積已經“增長”至218997平方米，較拿地時間增加了8萬多平方米。這一報建雖然截至昨日還未獲得許可，但如果項目總面積達到218997平方米，那么蘇河灣1號的土地成本僅僅3.2萬元/平方米。

蘇河灣1號 “地王”的建筑面積緣何大幅猛增？華僑城方面尚未回應本報記者；22日，《每日經濟新聞》記者曾傳真上海市規(guī)劃和建設交通委員會詢問，蘇河灣1號地塊的規(guī)劃有無變更，未獲結果。不過，上海市環(huán)境熱線的一份《蘇河灣一街坊項目環(huán)境影響評價第二次公示》或許能給出其中的答案。根據上述公示，蘇河灣1號項目地上的總建筑面積是132997平方米，相比之前的規(guī)劃略有增加，而地下三層建筑面積約86837.6平方米，是導致項目規(guī)劃總建筑面積大幅增長的主要原因。

工程進度遲緩最近半年難上市

《每日經濟新聞》記者前往實地查看發(fā)現(xiàn)，這一項目仍然處于地基工程階段，尚未露出地面。按目前施工進度，蘇河灣1號在最近半年上市銷售的可能性不大。

華僑城將在蘇河灣1號地塊建設具有標桿意義的高端住宅，打造一個集商、旅、文為一體的高端城市綜合體項目。而目前商業(yè)綜合體開發(fā)的主要資金籌資方式是以住宅銷售的回籠資金，來支持城市綜合體的商業(yè)部分。這就要求蘇河灣項目的住宅必須要賣得比成本高，還要盡可能地以相對較高價格銷售，才能減輕商業(yè)部分的開發(fā)商資金壓力。但在目前的市場環(huán)境下，上述城市綜合體的一般融資方式，將很難獲得成功。

上海同策咨詢機構研究總監(jiān)張宏偉說，類似上述土地成交價格遠遠高于周邊住宅售價的項目，一般會拉長開發(fā)和銷售周期，以時間換盈利。

而中國指數(shù)研究院副院長陳晟則表示，上述方法僅適用于資金比較寬裕的房企。對于那些資金比較緊張的公司來說，仍然有可能虧損出售項目。另外，一些今年利潤較好，但明年利潤可能較低的上市公司，則可能會通過在財務報表中對存貨計提跌價準備，以降低明年公司業(yè)績利潤下滑或虧損的壓力。

不過，華僑城的第三季度財報顯示，截至9月30日僅貨幣資金一項就有近63億元，而一年內到期的短期借款也不過53億元，顯然不存在因為資金回籠而需要虧本銷售的壓力。華僑城上海公司更非常肯定地表示，將不會對蘇河灣項目作跌價準備處理，也不會延長開發(fā)、施工、銷售進度。

上海“地王”自增面積將受限制

而對華僑城來說，即使未來市場繼續(xù)惡化，蘇河灣上述“自增”8萬多平方米的建筑面積，也會成為規(guī)避虧損的利器。

事實上，目前上海的“地王”項目自增建筑面積的并不只有華僑城蘇河灣項目。

迪斯尼 “地王”——川沙新市鎮(zhèn)A0803地塊，當時出讓時的占地面積為56570平方米，按1.5容積率推算，總建面應為84855平方米。但記者從上海市建設交通委員會了解到該項目的總建筑面積多達12萬多平方米，而獲得土地的象嶼置業(yè)也在企業(yè)網站上公示，該項目的總建筑面積為11.9萬平方米。

張宏偉告訴本報記者，有些地王“自增”總建筑面積的原因，是希望能夠“偷面積”，增加房屋的附送空間，可不算或少算建筑面積的陽臺、露臺、工作間或地下室等附送面積部位。以提升銷售賣點，吸引客戶以高價購買。

相似的原因可能會導致蘇河灣的總建筑面積“自增”。另外，由于項目規(guī)劃為商住綜合用地，這一地塊的地下建筑面積也有可能會被大規(guī)模地被利用為地下或下沉式商場。此外，地下空間的大面積開發(fā)，也可以增加項目的車位和倉儲等配套設施。

雖然“地王”自增總建筑面積是目前房地產業(yè)的流行趨勢，但從今年下半年以后，上海的“地王”將很難再自增總建筑面積。8月26日，上海發(fā)布了《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》，對于開發(fā)商諸多的“偷面積”方式加以限制。開發(fā)商通過“自增”總建筑面積來解決“地王”高成本問題將變得困難。