高端項(xiàng)目回款放緩旅游地產(chǎn)銷售增壓

每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自深圳

    年底已近，調(diào)控政策未見松動(dòng)，樓市成交量愈發(fā)吃緊，上市公司業(yè)績(jī)壓力陡增。有多處高端項(xiàng)目和超大濱海度假項(xiàng)目的世茂地產(chǎn)離完成年度目標(biāo)任務(wù)仍有較大差距。

    公告顯示，截至第三季度，世茂累計(jì)合約銷售額達(dá)245億元人民幣，占全年360億銷售目標(biāo)的68%。為此，世茂已不斷加速推進(jìn)各項(xiàng)目的預(yù)售進(jìn)度，但仍有115億元銷售任務(wù)的壓力。分析認(rèn)為，銷售放緩或進(jìn)一步影響世茂資金回籠速度，影響明年在建項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)投入。

多個(gè)項(xiàng)目銷售回款放慢

    由于樓市調(diào)控政策影響，從2010年開始，不少開發(fā)商為避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)紛紛進(jìn)軍不受限的商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。

    以世茂地產(chǎn)為主的上海世茂系，則瞄準(zhǔn)了旅游地產(chǎn)，在全國(guó)各地打造以威尼斯灣為主題的旅游度假項(xiàng)目。

    2010年11月8日，位于惠州稔山鎮(zhèn)的富茂威尼斯灣開工。占地面積超過(guò)7000畝，總建筑面積達(dá)到530萬(wàn)平方米的威尼斯灣，是由世茂房地產(chǎn)與富力共同投資400多億打造的超級(jí)大盤。預(yù)計(jì)建設(shè)時(shí)間達(dá)9年以上。富茂威尼斯灣由世茂與富力雙方各占50%的投資比例，這意味著世茂在威尼斯灣的投資預(yù)計(jì)達(dá)到200億。據(jù)記者了解，威尼斯灣定位于濱海旅游度假，主要面向珠三角地區(qū)和深圳的客戶需求。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年10月，由于深圳投資客到惠州購(gòu)房需求日益減少，惠州多數(shù)高端樓盤成交冷淡，惠州大亞灣地區(qū)多數(shù)樓盤出現(xiàn)賣不動(dòng)跡象。

    除了威尼斯灣，世茂在建超級(jí)大盤項(xiàng)目還包括位于大連的御龍灣項(xiàng)目，其總投資達(dá)500億，占地20平方公里，總規(guī)劃用地2000公頃，是國(guó)內(nèi)目前投資規(guī)模最大的高端綜合性旅游項(xiàng)目。據(jù)知情人士透露，受樓市成交冷淡的影響，大連御龍灣項(xiàng)目在售項(xiàng)目也面臨銷售不暢局面；位于浙江寧波的世茂寧波灣項(xiàng)目也推出500套69~159平方米的房源，最低折扣僅為7.8折。

    目前，世茂地產(chǎn)在全國(guó)城市的布局?jǐn)?shù)量達(dá)31個(gè)，華南板塊也增加至4個(gè)，分別是福州、廈門、廣州和惠州。對(duì)此業(yè)界質(zhì)疑，世茂這種在旅游地產(chǎn)方面“攤大餅”的做法，無(wú)論是在資金安排、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目管理運(yùn)作方面都面臨巨大的壓力。

    據(jù)查，目前世茂手中持有的現(xiàn)金僅有120多億，而下半年世茂在上海昆山、大連、廣州、福建等地的項(xiàng)目銷售受阻，回籠資金較慢，也為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)帶來(lái)壓力。而今年上半年，世茂地產(chǎn)的應(yīng)收賬款達(dá)到18.59億元，存貨卻高達(dá)46億元，其去庫(kù)存壓力仍然高居不下。其總資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)75%。

合作開發(fā)緩解資金壓力

    下半年，開發(fā)商因樓市調(diào)控和貨幣緊縮政策而遭遇融資瓶頸。開發(fā)商紛紛尋求抱團(tuán)，以緩解資金壓力。

    世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師王海斌認(rèn)為，世茂長(zhǎng)期屯兵長(zhǎng)三角區(qū)域，在高端住宅項(xiàng)目開發(fā)方面具有優(yōu)勢(shì)，而富力熟悉本土市場(chǎng)，雙方合作可以各取所需。

    此前，投資150億，總建筑面積達(dá)到430多萬(wàn)平方米的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目起初也是由世茂和富力發(fā)起，由于后續(xù)資金壓力過(guò)大，不得不中途將碧桂園、中信、雅居樂(lè)拉入伙。

    投資規(guī)模遠(yuǎn)超大運(yùn)城項(xiàng)目的威尼斯灣，后續(xù)是否也面臨中途“引資”的命運(yùn)？

    對(duì)此，在7月23日富茂地產(chǎn)舉行的全球百億招標(biāo)計(jì)劃發(fā)布會(huì)上，惠州富茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事總經(jīng)理易炳順認(rèn)為，對(duì)于像亞運(yùn)城、威尼斯灣這種超大型的開發(fā)項(xiàng)目，單一開發(fā)商無(wú)論是在資金安排、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，還是項(xiàng)目管理等方面，都會(huì)面臨非常大的壓力。

    從項(xiàng)目前期投入產(chǎn)出比例上看，惠州濱海項(xiàng)目前期投入巨大，資金回籠卻異常緩慢。

    在融資渠道方面，國(guó)內(nèi)銀行信貸收緊，以及國(guó)家叫停海外房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，坊間傳言這都表明是國(guó)家控制房企海外融資渠道的動(dòng)作。作為擁有香港融資平臺(tái)的世茂，融資渠道收緊會(huì)否影響威尼斯灣項(xiàng)目開發(fā)？

    “目前，國(guó)內(nèi)外融資渠道基本上都被封堵，單靠銷售回款滾動(dòng)投入，可能導(dǎo)致投資開發(fā)期拉長(zhǎng)。”王海斌分析稱。但他也指出，世茂負(fù)債大多數(shù)屬于長(zhǎng)期負(fù)債，需要不停拿地融資，項(xiàng)目開發(fā)不可能停下來(lái)。分析人士認(rèn)為，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目相比住宅開發(fā)利潤(rùn)巨大，但開發(fā)商更要考慮自身資金實(shí)力，采取穩(wěn)健開發(fā)策略。

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