逾4成資金靠自籌 地產(chǎn)資金鏈危局

每經(jīng)記者  徐學(xué)成  楊羚強  葉書利  發(fā)自廣州、上海、北京

 

    即使最悲觀的預(yù)計，都未曾想到今年的“地產(chǎn)嚴(yán)冬”來得如此猛烈。當(dāng)前，在各地樓市庫存屢創(chuàng)新高的時候，銀行信貸卻沒有絲毫放松的跡象，反而有進(jìn)一步收緊的態(tài)勢，很多開發(fā)商的當(dāng)前任務(wù)也變成了如何融資。

    惡劣的融資形勢，甚至逼迫眾多開發(fā)商也不得不降價為明年“存糧”。而為了能迅速融資，類似鵬欣集團這樣的中小地產(chǎn)商，則不惜大打政策擦邊球，用僅僅14套獲得預(yù)售許可證的房源為海南鵬欣白金灣府邸項目收取意向金。

    更多的房地產(chǎn)項目公司，則可能成為私募基金的“盤中餐”。以金融巨鱷索羅斯為代表的各類私募基金正四處“游獵”那些已經(jīng)資金脆弱的中小房企，希望能以“割肉價”購買這些房地產(chǎn)企業(yè)的項目股權(quán)。

    對房企來說，現(xiàn)在，或許已經(jīng)到了生死存亡的關(guān)鍵時刻。

地產(chǎn)資金

 

財務(wù)惡化融資困難開發(fā)商項目或轉(zhuǎn)手地產(chǎn)基金

 

每經(jīng)記者  徐學(xué)成  發(fā)自廣州

 

    據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來源達(dá)到6.8萬億元，其中企業(yè)自籌資金占比超4成。數(shù)據(jù)顯示，無論是從積壓的存貨和債務(wù)狀況來看，開發(fā)商的處境幾乎都舉步維艱，在國內(nèi)信貸日益收緊的情況下，快速出貨以回籠資金或許將成為開發(fā)商“無奈的選擇”。

逾4成資金靠自籌

 

    廣東省房協(xié)近期發(fā)布的《2011年前三季度廣東房地產(chǎn)市場分析報告》顯示，前三季度，廣東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4885.81億元，從資金來源看，國內(nèi)貸款888.48億元，同比下降7.3%，為近10年來第二次同比出現(xiàn)下降；利用外資66.16億元，同比雖然大幅增長49.2%，但實際上只相當(dāng)于2007年同期水平；自籌資金1524.80億元，增長37.7%，連續(xù)兩年出現(xiàn)30%以上增速；其他資金來源（銷售回籠資金）2406.36億元，同比增長33.3%。

    廣東的情況僅僅是整個市場的縮影，根據(jù)中國指數(shù)研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來源為6.8萬億元，其中國內(nèi)貸款的比例僅占15.4%，而企業(yè)自籌資金的額度已經(jīng)高達(dá)28201億元，占比達(dá)到41.2%，同比增速也超過30%。

    對于前10月房企開發(fā)資金的構(gòu)成情況，該機構(gòu)指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大和調(diào)控作用的日益顯現(xiàn)，自籌資金逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來源。

財務(wù)狀況惡化

 

    根據(jù)上述兩大機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，無論是從廣東省還是全國范圍來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資都保持了一定的增幅。但一個令人擔(dān)心的情況是，面對日益趨緊的融資壓力，房企自身的財務(wù)狀況卻正在進(jìn)一步惡化。

    Wind統(tǒng)計顯示，在已經(jīng)公布三季度業(yè)績報告的上市房企中，其合計的營業(yè)收入和凈利潤均出現(xiàn)明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示，三季度144家房企實現(xiàn)營業(yè)收入合計865.55億元，較第二季度下降10.02%。此外，凈利潤也從二季度的143.96億元下滑至97.03億元，降幅高達(dá)32.60%。

    第三季度房企的銷售情況也不理想，數(shù)據(jù)顯示，房企預(yù)收賬款增加606億元，環(huán)比卻下降33%。

    房企是否有足夠的資金儲備來應(yīng)對日益蕭條的市場局面，形勢恐怕也不容樂觀。

    Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，在申萬一級所屬的136家房企總負(fù)債已為1.24萬億元，較去年年底增加1514億元，而這一行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)71.28%。

    相關(guān)分析指出，陷入過度擴張過度融資漩渦的房企在調(diào)控洶涌而來之時，想“剎車”似乎為時已晚，日益累積的債務(wù)就是最好佐證。

融資渠道收窄

 

    目前，對于財務(wù)狀況日益惡化的房企來說，緩解資金壓力只有兩個辦法，一是爭取融資，另外就是加快銷售快速回款。

    但在地產(chǎn)調(diào)控之下，融資并非易事。Wind數(shù)據(jù)顯示，剔除未通過和停止實施的方案，截至10月末，共有260家公司推出增發(fā)預(yù)案，累計募資金額超過6048億元。此外，還有88家公司希望通過發(fā)行公司債和次級債進(jìn)行融資，規(guī)模達(dá)到3238億元。依此計算，滬深兩市處于再融資過程中的資金需求近萬億元。

    今年6月份，監(jiān)管部門則公開表態(tài)要減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款。今年8月份，國家外管局就下發(fā)通知，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔(dān)保的申請，房企海外融資受到限制。

    據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，就在前不久，幾大龍頭房企的增發(fā)計劃已經(jīng)被證監(jiān)會叫停，涉及金額逾千億元，幾大房企融資計劃“流產(chǎn)”無疑將房企再融資的希望徹底扼殺。

消化存貨困難

 

    既然融資渠道在收緊，開發(fā)商只有另覓“良方”。

    Wind統(tǒng)計顯示，截至今年第三季度，144家房企的存貨量已經(jīng)達(dá)到1.22萬億元，較去年同期的0.86萬億元上漲了41.86%。其中，龍頭房企的庫存壓力尤其引人注目。

    庫存積壓正是房企資金鏈日益緊張的重要原因之一，但市場并不“給面子”。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在10月份的傳統(tǒng)銷售旺季，全國商品房銷售面積8364萬平方米，環(huán)比下降26.9%，同比下降9.4%，是自今年4月以來的首次單月同比下降。

    對于銷售慘淡，售價偏高是重要原因。據(jù)上述機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，今年前10月，全國商品住宅的銷售均價為5131元/平方米，甚至同比還有所上漲。

    對此，廣東省房協(xié)的報告分析認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)企業(yè)總體資產(chǎn)負(fù)債率上升，融資成本不斷提高，資金壓力明顯加大，而且總體供貨量比較大，實際成交量下降明顯，市場從供不應(yīng)求開始轉(zhuǎn)向局部供過于求，房價開始出現(xiàn)實質(zhì)性松動。在此形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時調(diào)整經(jīng)營策略，采取更靈活的營銷手段，才能贏得市場。

    目前，一部分龍頭房企為主的降價、促銷措施并不少，但房企是否還有其他“招數(shù)”？

    為應(yīng)對資金緊張，“批發(fā)”式的轉(zhuǎn)售已經(jīng)出現(xiàn)，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，目前上海的一些樓盤開始將所屬項目以折價的方式批量轉(zhuǎn)售給地產(chǎn)基金，通過簽訂合作協(xié)議的方式，開發(fā)商可以拿到地產(chǎn)基金預(yù)付的“定金”。

    不過，該方式也在挑戰(zhàn)開發(fā)商的心理底線，這些投資者開出的“批發(fā)價”甚至只有公開售價的7折甚至是5折，為了快速回籠資金，開發(fā)商也不得不忍痛割愛。

市場現(xiàn)狀

 

看空后市二線房企接棒降價搶客

 

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

 

    即使不缺錢，但為了應(yīng)付可能更為嚴(yán)峻的2012年樓市，開發(fā)商正在降價爭搶客戶。

    路勁地產(chǎn)的母公司路勁基建2011年中報顯示，上半年路勁地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額28.84億元，同比增長40%，遠(yuǎn)超公司預(yù)設(shè)的20%的增長率。

    但旗下的北京樓盤領(lǐng)海朗文世家近日將預(yù)售均價從1.8萬元/平方米下調(diào)至1.45萬元/平方米，公司旗下的另一個樓盤路勁世界城預(yù)計近日也將低價開盤。

    由于路勁地產(chǎn)8成以上銷售區(qū)域深陷限購漩渦，在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，中房信克而瑞評論員黃丹認(rèn)為，路勁地產(chǎn)此時調(diào)價，意在限購之下?lián)屃績Z，以備戰(zhàn)可能更寒冷的2012年。

路勁地產(chǎn)陷限購漩渦

 

    以限購令為代表的本輪樓市調(diào)控，對業(yè)務(wù)線還未下探至三四線城市的路勁地產(chǎn)打擊甚大。

    路勁地產(chǎn)官方網(wǎng)站的資料顯示，路勁地產(chǎn)在全國12個城市有在售地產(chǎn)項目。但《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，除了常州、洛陽兩個城市為非限購區(qū)外，其余10個城市，包括北京、上海、青島等皆為限購城市。

    對于路勁地產(chǎn)而言，由于業(yè)務(wù)能力還未滲透進(jìn)三四線城市，業(yè)務(wù)線還主要停留在一二線城市，限購令對其打擊巨大。而路勁地產(chǎn)并非深陷限購的個案，首創(chuàng)置業(yè)與億城股份也正遭遇類似的“煉獄”。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)官方網(wǎng)站統(tǒng)計，目前首創(chuàng)置業(yè)共有22個在售樓盤，分別位于北京、天津等9個城市，除了湖州為非限購城市外，其余8個城市皆屬限購城市。進(jìn)一步細(xì)分的話，22個在售項目中，其中11個項目位于本輪樓市調(diào)控的核心區(qū)京津兩地，另有10個項目位于西安、成都等5個限購城市，僅有太湖項目位于還沒有出臺限購令的湖州。22個項目中有21個位于限購城市，占比高達(dá)95.5%。

    受限購令沖擊，首創(chuàng)置業(yè)10月銷售公告顯示，前10月公司僅獲得90.1億元的銷售業(yè)績，占150億元年度銷售目標(biāo)的60%。

    “同病相憐”的還有億城股份。根據(jù)億城股份官方網(wǎng)站資料顯示，該公司地產(chǎn)項目布局于北京、天津、秦皇島、大連與蘇州等5地，除了秦皇島外，其余4地皆為限購城市。

    在限購令的限制下，億城股份第三季度財報顯示，前9月公司僅完成約10.78億元銷售額，比上年同期減少8.49%，而年初中郵證券的報告預(yù)測億城股份2011年全年的銷售額可達(dá)到40多億元。

提前降價搶客過冬

 

    《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，目前一線房企中，一些年度銷售目標(biāo)完成得不錯的房企，如恒大、萬科等，出于對明年樓市的悲觀預(yù)計，時下紛紛提前降價搶客，以儲備糧食過冬。

    以萬科為例，11日萬科在深圳的樓盤公園里和清林徑推出8.8折房源。對此，萬科總裁郁亮向外解釋說，明年開始，萬科將啟動“冬天模式”。

    恒大也采取了類似搶客行動。恒大11月銷售公告顯示，前10月公司銷售業(yè)績已達(dá)到752億元，超越年度銷售目標(biāo)700億元，與此同時，恒大在南寧、長沙、長春、南京等數(shù)個城市推出8.5折認(rèn)購降價促銷活動。

    對于此，黃丹認(rèn)為，目前業(yè)界基本達(dá)成共識，明年的樓市會更寒冷。鑒于此，在年底時，一些房企率先主動降價，目的在于“儲糧、儲現(xiàn)金、儲客戶”，以備戰(zhàn)更冷的2012年。

    實際上，這波搶糧大戰(zhàn)已傳遞至二線房企，路勁地產(chǎn)就是代表。雖然今年的銷售業(yè)績還算不錯，但為了備戰(zhàn)接下來更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，路勁地產(chǎn)已開始試探在一些限購城市降價搶客。

    中投聯(lián)達(dá)（北京）投資有限公司董事長楊少鋒在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，路勁地產(chǎn)8成以上的銷售區(qū)域為限購區(qū)。在這些限購城市，有購房資格、有購房能力與有購房意愿的“三有”人群基數(shù)相對固定化，限購城市的“三有”人群數(shù)量會越來越少。對于限購城市，不排除相應(yīng)房企未雨綢繆，先下手降價以搶占珍貴客群。

    除了在北京降價搶客外，路勁地產(chǎn)在上海的新盤路勁翡麗灣也推出了77~123平方米房源可享8萬優(yōu)惠，150平方米及以上可享13萬元優(yōu)惠的促銷措施，此舉意味著房價以近9折出售。

    路勁地產(chǎn)的降價搶客，意味著二線房企也開始接棒讓利搶糧行動。

    在黃丹看來，樓市未來可能面臨更加嚴(yán)峻與不確定的行情。鑒于即將到來的漫漫冬夜，包括路勁地產(chǎn)等在內(nèi)的一些一二線房企已展開年底搶客行動，以推動“儲糧、儲現(xiàn)金、儲客戶”，為2012年的寒冬準(zhǔn)備更多的糧食與保暖衣。

銷售手段

 

僅14套房取得預(yù)售證海南鵬欣在滬大收意向金

 

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

 

    僅靠已獲得預(yù)售許可證的14套房源，鵬欣集團就為尚未開盤的海南鵬欣白金灣項目收取意向金。住建部去年4月頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）規(guī)定，“未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。”

    《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鵬欣集團在上海宣傳海南鵬欣白金灣將于明年1月2日開盤，其中包括了4棟小高層和28棟別墅，以及1棟酒店，并向購房者收取購房意向金。但海南省瓊海市住房保障和房產(chǎn)管理局主辦的瓊海房產(chǎn)網(wǎng)信息信息顯示，取得預(yù)售證的是2層樓高的6#、7#、8#三棟樓14套房，總面積不足1900平方米。

    據(jù)上?；膷u房地產(chǎn)工作室副總經(jīng)理黃欣偉介紹，事實上很多異地樓盤在未取得預(yù)售許可證的情況下，就向購房者收取意向金。在上海同策咨詢機構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉看來，通過異地項目收取意向金，已經(jīng)成為開發(fā)商變相融資的一種手段。

僅14套房獲取預(yù)售許可證

 

    11月8日，《每日經(jīng)濟新聞》記者接到鵬欣白金灣銷售人員的促銷電話。其介紹，購房者可以在支付了意向金后，由開發(fā)商安排前往海南看房。如果看中了房源，在樓盤正式開盤后，上述意向金將轉(zhuǎn)成為房款。如果購房者沒有看中房，開發(fā)商也會在扣除購房者在海南期間的差旅費用后，將意向金退還給購房者。銷售人員還表示，意向金可以交給上海白金灣的售樓處現(xiàn)場，那里有相關(guān)人員，負(fù)責(zé)收取意向金。

    按照《通知》，開發(fā)商是不能在未獲得預(yù)售許可證的情況下收取意向金，還規(guī)定開發(fā)商在獲得預(yù)售許可證10天內(nèi)必須開盤。而海南白金灣卻在大部分房源未獲得預(yù)售許可證的情況下向上海購房者收取意向金。為了弄清開發(fā)商是否違反上述規(guī)定，《每日經(jīng)濟新聞》記者再次致電鵬欣集團位于上海的白金灣售樓處，了解該項目在大多數(shù)房源未取得預(yù)售許可證的情況下是否正在向購房者收取定金。得到的回應(yīng)是，售樓處目前確實有專人代替海南項目收取購房意向金，金額為5萬元。至于意向金的使用和退款處理，售樓處的工作人員的說法和之前的促銷電話內(nèi)容一致“如果沒有看中房子，可于開盤后的15個工作日退還。”

    為了弄清楚開發(fā)商的上述行為，是否違反《通知》的有關(guān)規(guī)定，《每日經(jīng)濟新聞》記者按照瓊海市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站在當(dāng)?shù)?ldquo;114”公布的電話，致電上述部門，但一直未獲接聽。隨后《每日經(jīng)濟新聞》記者后又傳真了一份采訪函，詳細(xì)說明了海南白金灣可能存在的問題，詢問是否屬于違規(guī)，但截至記者發(fā)稿時仍未得到相關(guān)回應(yīng)。

收取意向金為緩資金壓力？

 

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為海南鵬欣白金灣項目開發(fā)商的上海鵬欣房地產(chǎn)（集團）有限公司目前正面臨較大的銷售壓力。據(jù)中房信監(jiān)測的銷售數(shù)據(jù)，該公司的上海項目——白金灣府邸和一品漫城去年的銷售額總計高達(dá)13.64億元，而今年這兩個項目的實際銷售額卻只有9.22億元。

    銷售額下降的同時，鵬欣集團卻在大力擴張，顯然需要更多資金投入。鵬欣集團網(wǎng)站上一篇媒體對集團總經(jīng)理趙維茂的專訪顯示，按計劃，未來5年鵬欣要做50多個水游城，未來10年要做100個水游城。而南京水游城總建筑面積達(dá)16.7萬平方米。

    鵬欣集團今年推動的“ST合臣擬定向增發(fā)募資14.1億元增資上海鵬欣礦業(yè)”的增發(fā)預(yù)案也尚未完成。在這樣的情況下，開發(fā)商顯然有通過銷售，快速收回部分現(xiàn)金的需要。

    張宏偉說，類似的在上海異地銷售項目，在開盤前先收取客戶意向金，往往具有融資性質(zhì)。一是能幫助開發(fā)商解決一部分營運資金的需要，另外則能把交了意向金的買家迅速轉(zhuǎn)化為目標(biāo)客戶。

    “一般情況下，如果交了意向金，購房者總會選擇購買。”張宏偉認(rèn)為，正是開發(fā)商摸透了異地購房者的心理，所以才會在沒有開盤的情況下，先收取客戶意向金，牢牢套住部分意向客戶。

    而黃欣偉則介紹說，由于上海之外的很多城市對預(yù)售項目的監(jiān)管不如上海嚴(yán)格，有些地方甚至只是挖個坑就可以賣房，樓盤未開盤就收取意向金，甚至直接銷售的現(xiàn)象非常普遍。這些地方的開發(fā)商也正是利用這些地方的政策寬松，大規(guī)模地通過收取意向金融資，解決資金鏈緊張的問題。

    海南鵬欣白金灣在未開盤的情況下，收取異地客戶意向金的做法是否真是為了融資？《每日經(jīng)濟新聞》記者撥打該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人電話一直未獲接聽。而記者曾按鵬欣集團網(wǎng)站上登記的傳真號碼向上海鵬欣房地產(chǎn)  （集團）發(fā)出采訪傳真，但截至記者發(fā)稿時也未得到回應(yīng)。

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