“京15條”是塊冰 可降樓市虛火

每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾?nbsp; 徐奎松

話題緣起

        1月26日晚，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)八條”調(diào)控樓市，并要求地方盡快出臺(tái)配套措施。2月16日，北京市政府發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，提出調(diào)控樓市的15條措施，也被稱為“京15條”。

        由于“京15條”對(duì)外地人口購(gòu)房提出了“提供連續(xù)5年以上納稅證明”的附加條件，因而引起爭(zhēng)議。與此同時(shí)，全國(guó)許多城市也在行動(dòng)，有分析稱“各地可能借鑒北京的限購(gòu)措施，在全國(guó)‘兩會(huì)’前后陸續(xù)出臺(tái)‘限購(gòu)令’”。有專家分析稱，“京15條”對(duì)抑制房產(chǎn)投資投機(jī)需求有正面作用，但也帶來一些負(fù)面影響。前有限購(gòu)車規(guī)定，后加限購(gòu)房政策，對(duì)戶籍制度改革和人才流動(dòng)制度是一種倒退。而且限購(gòu)也會(huì)抑制部分剛性需求，房?jī)r(jià)也不會(huì)因此降低。今天，本報(bào)邀請(qǐng)了兩位房地產(chǎn)業(yè)界人士，一起來分析“限購(gòu)令”將帶來什么影響？

“京15條”是冰塊效應(yīng)

        NBD：“京15條”能起到什么實(shí)質(zhì)作用？

        陳云峰：“京15條”對(duì)打擊投機(jī)炒房現(xiàn)象肯定會(huì)起到很明顯的效果。長(zhǎng)期以來，大家看到房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；鸨瑢?shí)際很大一塊是虛火，也就是投資性的虛火和投機(jī)性的虛火比例越來越旺盛，抬高價(jià)格，壓住了自住型購(gòu)房需求，所以，“京15條”會(huì)起到適度調(diào)整這一部分不合理“虛火”的作用。

        今年1月26日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)八條”，要求地方盡快出臺(tái)配套措施。2月16日，“京15條”就出臺(tái)了，前后只有20天，作為地方政府，在20天內(nèi)拿出配套措施，是一項(xiàng)相當(dāng)急迫的任務(wù)。

        中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在發(fā)燒，是個(gè)病態(tài)的市場(chǎng)，供求規(guī)律早就被扭曲了，價(jià)格鏈條完全喪失。針對(duì)這般病態(tài)現(xiàn)狀，出臺(tái)的政策都是在十分急迫的情況下完成的。作為管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府部門，實(shí)際上和老百姓一樣，都沒有太多的好經(jīng)驗(yàn)和好發(fā)展思路，有的話就不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在這種局面了。因此，在我看來，“京15條”的療效只能等同于冰塊，放進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嘴里，臨時(shí)降降溫、退退燒，強(qiáng)行降溫，是一種短期性政策，很難起到實(shí)質(zhì)療效。

        楊少峰：在“京15條”的限制下，我預(yù)計(jì)2011年一手房的成交量會(huì)跌50%左右。二手房除了受到與一手房同等的限制之外，還面臨著另一個(gè)問題，那就是交易稅由原來的差額征收轉(zhuǎn)向全額征收。北京二手房在春節(jié)前后一周內(nèi)的交易量下跌了56%，“京15條”將使交易量繼續(xù)下跌，2011年的二手交易量預(yù)計(jì)會(huì)跌60%。此外，還有一種現(xiàn)象是，“京15條”會(huì)迫使在京已經(jīng)購(gòu)房的人不會(huì)賣房，進(jìn)一步導(dǎo)致房屋供求緊張。

        “京15條”還有兩點(diǎn)值得關(guān)注。一是對(duì)定價(jià)過高的土地審查增值稅的規(guī)定。實(shí)際上，從去年開始，北京市建委就在做一件事，要求開發(fā)商在申請(qǐng)項(xiàng)目預(yù)售許可證的同時(shí)上報(bào)商品房開發(fā)成本，如果上報(bào)成本與銷售差距過大，建委就要對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，乃至限制。如果開發(fā)商不同意、不接受，建委就采取不發(fā)乃至吊銷預(yù)售許可證的辦法。由此可以預(yù)計(jì)，2011年北京的房?jī)r(jià)會(huì)受到很大的影響，價(jià)格應(yīng)該是會(huì)降的。二是這些年房?jī)r(jià)高得離譜，一個(gè)很大原因是由于“地王”拉動(dòng)的，這個(gè)地方拍出一塊高價(jià)地，周圍的地皮和房?jī)r(jià)馬上跟著大幅上漲。所以，“京15條”也對(duì)“地王大哥”進(jìn)行硬性遏制。

限購(gòu)削掉外地人購(gòu)房需求

        NBD：“京15條”提出對(duì)已擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，對(duì)無(wú)法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，暫停在北京市向其售房。這將對(duì)今年北京房屋成交量和房?jī)r(jià)起到什么變化？有分析稱，這是戶籍制度改革和人才流動(dòng)制度倒退，怎么看待這個(gè)問題？

        陳云峰：北京的限購(gòu)政策，對(duì)外地人來說十分苛刻。據(jù)我們的調(diào)查，2010年外地人在北京購(gòu)房人數(shù)占北京總購(gòu)房人數(shù)的55%以上，而北京人  （具有北京戶口的人）已經(jīng)購(gòu)買了二套住房的人數(shù)也達(dá)到20%。

        現(xiàn)在，北京的二手房每月能賣10000多套，2010年的總銷售量在140000套與150000套之間。二手房交易遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一手房成為主導(dǎo)，而且購(gòu)買二手房的，自住型占多數(shù)。投機(jī)、投資性購(gòu)房大部分在一手房里。“京15條”打擊到的對(duì)象主要是二手房，對(duì)一手房的影響更小。受此影響，2月份的銷量會(huì)比1月份大幅下降，整個(gè)上半年二手房的銷售量肯定也會(huì)大幅下降，但價(jià)格能不能降下來還要進(jìn)一步觀察政策的走勢(shì)，而  “京15條”對(duì)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是不會(huì)起作用的，價(jià)格不會(huì)降。房?jī)r(jià)走勢(shì)規(guī)律就是量先動(dòng)、價(jià)才跟著變動(dòng)。觀察今后的政策走勢(shì)，主要是看能不能加息和通脹率的變化。一旦累計(jì)加息，會(huì)增加按揭成本，開發(fā)商的成本也會(huì)增加，會(huì)起到抑制需求的作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的打擊肯定會(huì)比較大。如果通貨膨脹控制不住再連續(xù)“破5”，那么房?jī)r(jià)和銷售量就不可能控制住。

        此外，我一直認(rèn)為，城市的居住權(quán)人人平等，不應(yīng)該按照戶籍來劃分。“京15條”對(duì)外地人購(gòu)房提出了苛刻的條件，是戶籍制度改革的倒退，也是人才制度的倒退。社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步是人才流動(dòng)出來的，不是封閉房地產(chǎn)市場(chǎng)出來的。

        楊少峰：按照北京“限購(gòu)令”，外地人購(gòu)房需要達(dá)到兩個(gè)硬性標(biāo)準(zhǔn)，一是他的家庭名下沒有房產(chǎn)，二是必須提供在北京連續(xù)5年的社保證明。按照這兩條新規(guī)衡量，現(xiàn)在還沒有買房的人，到底還有幾個(gè)人能達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)買得起住房？我預(yù)計(jì)最高不會(huì)超過20%，也就是外地人的真實(shí)需求會(huì)一下子降80%左右，這意味著2011年外地人在京的購(gòu)房需求就沒有了，給削平了。

土地財(cái)政問題還深埋在地下

        NBD：能讓房?jī)r(jià)下降的最重要政策是什么？

        陳云峰：從2010年開始實(shí)施的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，被稱為“史上最嚴(yán)厲的政策”。實(shí)際上，深層次的問題根本就沒有觸動(dòng)。土地財(cái)政、房產(chǎn)稅和地方財(cái)政轉(zhuǎn)換等問題，才是核心問題，這些問題不解決，所謂的“史上最嚴(yán)厲的政策”也只能說是隔靴撓癢。土地財(cái)政問題還在地下深埋著，沒有哪個(gè)地方政府部門愿意撬開這扇大門，因?yàn)檫@等于自斷財(cái)路。這里也涉及用什么方式替代地方土地財(cái)政的問題。我認(rèn)為，即將開始實(shí)施的房產(chǎn)稅就是地方土地財(cái)政的轉(zhuǎn)換方式，所以，房產(chǎn)稅的真正意義是替代土地財(cái)政，而并不是靠房產(chǎn)稅來完全降低房?jī)r(jià)。

        房?jī)r(jià)上漲總體看來是三大因素制造的結(jié)果：一是房地產(chǎn)的供需矛盾所致；二是土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)成本所致；三是寬松的貨幣政策所致。釋放出來的天量信貸就是這一輪房?jī)r(jià)高燒不退的主要禍?zhǔn)?。今?月份1萬(wàn)多億元的信貸量，還是為房地產(chǎn)投機(jī)商提供了炒作的血液和空間，在這種情況下，房子能不漲價(jià)嗎？從2010年12月份CPI“破5”以后，樓市迅速就活起來了。老百姓都會(huì)算賬，通貨膨脹率都“破5”了，貸款利息才6點(diǎn)幾，干嘛不買房子抵御通脹？

        楊少峰：在房地產(chǎn)的綜合病癥中，一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是地方政府每年按部就班地供應(yīng)土地，而土地進(jìn)入流通環(huán)節(jié)卻被開發(fā)商囤積，造成了表面的供求不平衡。舉個(gè)例子，某個(gè)城市“十二五”規(guī)劃中，預(yù)計(jì)5年將新增人口50萬(wàn)人，原有人口800萬(wàn)人，“十二五”目標(biāo)是人均居住面積要從原來的25平方米提高到30平方米，所以，這個(gè)城市應(yīng)該出讓的建設(shè)用地目標(biāo)就是800萬(wàn)乘以5，加上50萬(wàn)乘以30，等于5500萬(wàn)平方米的新增建筑面積，這就是這個(gè)城市“十二五”規(guī)劃中總的土地出讓標(biāo)準(zhǔn)，然后在這個(gè)數(shù)字上進(jìn)行調(diào)整，得出具體的土地出讓計(jì)劃。

        然而，政府一邊按部就班出讓土地，可是在現(xiàn)有招拍掛制度下，開發(fā)商出于對(duì)土地儲(chǔ)備的恐懼，拿到地之后并沒有馬上全部開發(fā)，而是將這些地塊分成若干年，也就是政府希望在5年之內(nèi)形成供應(yīng)的土地，結(jié)果卻被開發(fā)商分成10年開發(fā)。這種現(xiàn)有土地出讓制度和土地資本化造成的供應(yīng)縮水，一方面減少了供應(yīng)，另一方面也給開發(fā)商的囤積提供了巨大的空間。而開發(fā)商通過囤地獲取得利潤(rùn)，要數(shù)倍于直接開發(fā)獲取的利潤(rùn)。開發(fā)商囤地的問題必須得到解決，以確保房屋的供給。

        另外，2011年加息、提高存款準(zhǔn)備金率成為貨幣政策的主基調(diào)，而按月審批額度則堵死了一季度突擊放貸的可能。2011年將是中國(guó)近幾年流動(dòng)性最為緊張的一年，加上政府貫徹執(zhí)行此前出臺(tái)的種種宏觀調(diào)控政策，中國(guó)房地產(chǎn)正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

陳云峰  中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)

楊少峰  北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)



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