大亞灣新城探訪：一座距深圳70公里的“睡城”

每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自廣東惠州

        這里是中國(guó)南部的一大“睡城”。

        這里被當(dāng)?shù)厝朔Q為“啥都不長(zhǎng)，只長(zhǎng)房子”的地方。白天，寬闊的大街上難見人影，兩邊是一片片嶄新的住宅樓；夜幕降臨，華燈無(wú)法初上，七成以上的空置率，讓整個(gè)城市就像熟睡的嬰兒。

        這里是廣東省惠州市大亞灣，一座占地20多平方公里的沿海新城在短短幾年里拔地而起。距離深圳70多公里的大亞灣，一直是被看做是高房?jī)r(jià)壓力下深圳人“異地置業(yè)”的首選之地——抑或是“炒”出來(lái)的“首選之地”。

大亞灣“空城”記

        1月16日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者站在大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的中心街區(qū)，偶爾有幾輛掛著粵B（深圳）牌照的車輛呼嘯而過(guò)，留下身后陣陣塵土。寬闊的大街上難見一個(gè)人影，兩邊是一片片嶄新的住宅樓。

        “這還是周末，平時(shí)街上的行人更少。”街邊的小商販告訴記者。

        大亞灣位于惠州東南部，1993年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在這里成立了國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。相關(guān)資料稱，開發(fā)區(qū)有中海油殼牌、和記黃埔、比亞迪等大公司入駐。除此之外，就是開發(fā)商們宣傳單中的描述：大亞灣三面環(huán)山，一面靠海，有大片紅樹林，海景風(fēng)光優(yōu)美……特別是距深圳市區(qū)僅70多公里，只需1小時(shí)左右車程就可達(dá)到大亞灣。

        在外地人看來(lái)，經(jīng)過(guò)這么多年發(fā)展的大亞灣，應(yīng)該會(huì)人流如織，非常熱鬧。然而眼前的景象卻令記者驚詫不已：沒(méi)有大型商場(chǎng)、醫(yī)院和像樣的學(xué)校，也沒(méi)有出租車，只有開發(fā)區(qū)來(lái)往淡水鎮(zhèn)的小型鄉(xiāng)村公交車。

        實(shí)際上，大亞灣的人口并不多。資料顯示，整個(gè)大亞灣規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有約12.2萬(wàn)多人，其中常住人口7.2萬(wàn)，流動(dòng)人口5萬(wàn)多人。

        “金融風(fēng)暴前，由于中海油的石化基地項(xiàng)目在這邊，有很多人到大亞灣來(lái)，但風(fēng)暴過(guò)后人就少了。”黃先生是澳頭鎮(zhèn)本地人，他說(shuō)，現(xiàn)在常住大亞灣的人比以前少了近一半。

        即便如此，隨著深圳到惠州的沿海高速開通，拉近了大亞灣與深圳的距離。交通便利，房?jī)r(jià)相當(dāng)于深圳市區(qū)的1/4~1/5，大亞灣近年來(lái)吸引了大量深圳市區(qū)居民前來(lái)購(gòu)房。但購(gòu)房的深圳人中，真正用于居住的卻很少。

        晚上8時(shí)許，夜幕降臨，街邊路燈亮起的時(shí)候，記者在大亞灣北城新區(qū)的高檔住宅樓區(qū)看到，僅有屈指可數(shù)的幾戶人家里亮著燈，空曠的小區(qū)里偶爾有三兩個(gè)住戶出入，顯得冷冷清清。遠(yuǎn)處，石化大道上路燈一直延伸，形成一條漂亮的光帶，道路兩旁卻是一片黑暗，對(duì)比鮮明。

        似乎人們?cè)缫讶胨?，但翠堤尚園小區(qū)門口的保安告訴記者，這些早已售出的住宅樓里大部分沒(méi)有人居住，即便今天是周末。“平時(shí)在這里長(zhǎng)住的人很少，不到20%。”他說(shuō)。

        而在旁邊的康匯外商公寓、美林雅苑等小區(qū)，也鮮有人家開著燈。據(jù)記者了解，在大亞灣地區(qū)，一棟棟漂亮華麗的樓盤拔地而起，房?jī)r(jià)也一漲再漲。用當(dāng)?shù)厝说脑拋?lái)說(shuō)，大亞灣什么都不長(zhǎng)，只長(zhǎng)房子。而且大部分房子都被深圳來(lái)的投資客買走了，但他們很少來(lái)住，住房空置率超過(guò)70%。

        若不是車輛開過(guò)的呼嘯聲，置身其中，你會(huì)懷疑這就是一座  “沉睡”的城市。

被“套牢”的炒房客

        每到周末，一輛輛掛著深圳粵B牌照的小車和看房大巴向大亞灣呼嘯而來(lái)。“絕大部分車都是從深圳過(guò)來(lái)的，很多深圳人在大亞灣買房炒房。”路邊以摩托車載客為生的老王說(shuō)。在當(dāng)?shù)厝搜劾?，粵B車牌就是深圳炒房客的形象化符號(hào)。

        盡管在澳頭鎮(zhèn)中心城區(qū)很難見到人流，但街道兩旁多如牛毛的樓盤銷售廣告色彩斑斕，不時(shí)鉆進(jìn)行人的眼睛，形成了這個(gè)城市一道特殊的風(fēng)景。

        “先生要看房嗎？我們可以開車接你看房，買房還可入戶。”走在街頭，時(shí)不時(shí)有年輕帥氣的小伙過(guò)來(lái)搭訕，遞上一張色彩艷麗的樓盤宣傳廣告單。這僅僅是大亞灣街頭隨處可見的一幕。

        記者了解到，在2010年深圳出臺(tái)限購(gòu)令以后，大部分投資客紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊的惠州、東莞等地。而大亞灣由于環(huán)境優(yōu)美，地理交通位置優(yōu)越，成了不少深圳投資客眼中的炒樓“熱土”。

        “開盤不到一個(gè)月，800多套商品房就被搶購(gòu)大半，現(xiàn)在只剩下100多套。”某樓盤的售樓工作人員以為記者也是深圳來(lái)的投資客，不停地向記者推銷。

        對(duì)于到大亞灣炒房的投資客來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的邏輯很簡(jiǎn)單。“現(xiàn)在大亞灣房子便宜，買來(lái)放在那里，半年就會(huì)升值。”在一樓盤門口，來(lái)自深圳龍崗的投資客李先生對(duì)記者說(shuō)道。

        這些深圳投資客或自己驅(qū)車或組團(tuán)前來(lái)，大有溫州炒房團(tuán)的氣勢(shì)。就在前幾日，李先生的某位朋友就一口氣在某樓盤買了5套商品房。

        在深圳炒房客的推波助瀾下，大亞灣的房?jī)r(jià)從幾年前的均價(jià)2000多元一平方米漲到現(xiàn)在的5000多元，漲幅約一倍。

        但另一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，盡管預(yù)期升值潛力巨大，但“錢景”并非起初投資客們和開發(fā)商宣傳的那樣美好。

        一些之前在大亞灣炒房的深圳人在網(wǎng)絡(luò)上大倒苦水：“深圳關(guān)內(nèi)的房很容易轉(zhuǎn)讓出手，關(guān)外難一些，而在大亞灣轉(zhuǎn)手就實(shí)在太難了！”“沒(méi)人氣，后悔得要死，成了死錢，想拋連個(gè)中介都找不到……”諸如此類的論壇留言，在網(wǎng)絡(luò)上比比皆是，這與大肆鼓吹到大亞灣投資買房的言論形成了鮮明對(duì)比。

        與深圳街頭隨處可見的房地產(chǎn)中介相比，大亞灣城區(qū)的房地產(chǎn)中介少得可憐。周末，記者在大亞灣街頭看到的中介門店不到10家，且大多大門緊閉，不少還貼出  “有事外出，請(qǐng)電話聯(lián)系”的告示。

        對(duì)于深圳投資客來(lái)說(shuō)，一買一賣，轉(zhuǎn)手之后就能獲利，但由于大亞灣二手房市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”，結(jié)果可能就是被套牢。

        家住福田區(qū)的湯小姐便是這樣一位在大亞灣炒樓“被套”的炒房客。去年，湯小姐在大亞灣新天名城買房后，至今未能脫手。由于工作不便，湯小姐平時(shí)很少在那里居住，她的住房也就成了空房?，F(xiàn)在想賣，根本無(wú)人問(wèn)津。

        而對(duì)大亞灣人來(lái)說(shuō)，深圳投資客成了他們生活中的一部分，但大多數(shù)本地人卻只能眼睜睜看著房?jī)r(jià)上漲。“現(xiàn)在大亞灣的房子都被深圳人買完了，房?jī)r(jià)也炒了上去，按照本地人1000多元錢的月工資，根本買不起房。”大亞灣本地人黃先生說(shuō)道。

泡沫有多大？

        公開數(shù)據(jù)顯示，2010年1~4月份，大亞灣區(qū)新建住宅樓面積增長(zhǎng)27.1%，竣工面積增長(zhǎng)255％，商品房累計(jì)交易3406宗，交易面積28.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)137.8%。

        隨著房地產(chǎn)開發(fā)熱潮興起，大亞灣房地產(chǎn)成為了當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊?；葜菡W(wǎng)站公開的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年第一季度，大亞灣區(qū)新房成交量增幅居惠州市首位，商品房銷售面積占全市新房成交量的四分之一，而房屋價(jià)格增長(zhǎng)了23.2%。

        房地產(chǎn)儼然成了當(dāng)?shù)乩^石化、港口物流、漁業(yè)之后，又一支柱產(chǎn)業(yè)。包括萬(wàn)科、碧桂園、龍光、光耀、卓越、中海、合生、皇庭在內(nèi)的地產(chǎn)商在大亞灣競(jìng)相跑馬圈地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅僅是2010年大亞灣新開售樓盤超過(guò)20個(gè)。

        站在大興橋上，舉目四望，房子、房子，滿眼的房子，一棟棟新建和在建樓盤比比皆是。

        據(jù)當(dāng)?shù)厝死闲旖榻B稱，北城從2008年就開始大規(guī)模地建樓了。“10年前，那里還只是幾個(gè)村莊，現(xiàn)在都修成一棟棟連片的高樓。”老徐指著北城方向說(shuō)，而為了建房，開發(fā)商將原本一座座的山頭鏟平。

        對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)熱，老徐表示了他的擔(dān)憂：“現(xiàn)在建這么多房，當(dāng)?shù)厝藷o(wú)論如何也消化不掉。建房多，住的人卻很少，就成了一座空城。”老徐認(rèn)為，大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。

        實(shí)際情況也確實(shí)如此。據(jù)中原地產(chǎn)惠州數(shù)據(jù)，2010年上半年大亞灣有超過(guò)50萬(wàn)平方米的新房貨量供應(yīng)，但大多都被深圳的炒房客買走。

        而另一個(gè)熱炒的結(jié)果就是，住房被炒房客買走，卻不在此居住，導(dǎo)致大亞灣住房空置率上升，城市空城現(xiàn)象出現(xiàn)。據(jù)記者了解，大亞灣空置率一度超過(guò)70%，甚至更高。

        對(duì)此，深圳戴欣明營(yíng)銷策略機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)戴欣明認(rèn)為，“從當(dāng)?shù)鼐用竦娜司芍涫杖雭?lái)看，大亞灣肯定存在泡沫。”

        實(shí)際上，在大亞灣的發(fā)展史上，就曾有過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。上世紀(jì)90年代，有一句口號(hào)很響亮，叫做“80年代看深圳，90年代看惠州”。當(dāng)時(shí)的大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)剛剛成立不久，就成為眾多投資客炒樓炒地的熱土。由于當(dāng)初已規(guī)劃的項(xiàng)目遲遲不落戶，在大肆炒作之后，大部分房地產(chǎn)公司紛紛退出，給惠州市留下近百棟爛尾樓。

        大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方。“新天地大廈在（上世紀(jì)）90年代就開始修建了，但直到2006年才開始重新裝修。”市民老王指著中心城區(qū)正在裝修外墻并已開盤售樓的新天地大廈稱。而就在馬路對(duì)面，是一塊雜草叢生的荒地，據(jù)老王稱，這就是當(dāng)時(shí)炒地留下的，現(xiàn)今成為那個(gè)時(shí)代泡沫的見證。

        事實(shí)上，大亞灣外來(lái)人口多，流動(dòng)人口比率大。對(duì)此，一些分析觀點(diǎn)也認(rèn)為，在滯后的城市建設(shè)和配套之下，動(dòng)輒四五千的房?jī)r(jià)，實(shí)際上已經(jīng)高估了。同時(shí)，由于本地人口太少，住房嚴(yán)重供大于求，對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。不過(guò)，在戴欣明看來(lái)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫還遠(yuǎn)未到破滅的時(shí)候，在投資客的持續(xù)炒作推動(dòng)下，未來(lái)大亞灣房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)上漲，泡沫也會(huì)繼續(xù)吹大。

        大亞灣仍在“沉睡”，泡沫也在慢慢積聚，最終的泡沫如何結(jié)局，不得而知。



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