10年囤地12億平方米？房企稱界定標準不明

　　每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

　　“最近10年間，中國135家上市房企共囤地12億平方米，可供1.2億人居住。”近日，一則與囤地有關的新聞攪動了市場的神經(jīng)。

　　該新聞列出了中國所有上市房企的囤地規(guī)模，其中，保利、萬科分居“內(nèi)地上市房企囤地排名”前兩位。在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，這一消息迅速引起輿論大嘩。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，“囤地”與土地儲備并非同一概念，看似龐大的囤地規(guī)模并不是市場的真實反映。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在國土部對于延遲開發(fā)的表述中，從未使用過“囤地”的說法，而稱之為“閑置土地”。遍查國土部的所有文件，都不曾對“囤地”行為作出過明確界定。

　　“企業(yè)需要一定量土地儲備”

　　按照上述報道，保利地產(chǎn)以3369萬平方米的儲備面積成為內(nèi)地上市房企中最大的“地主”，萬科則以3268萬平方米的儲備面積排名第二；在港上市的內(nèi)地房企“囤地”面積更大。

　　“（這篇報道）根本沒有區(qū)分‘囤地’與土地儲備的區(qū)別，不是所有的土地儲備都被界定為‘囤地’。”一位被列入這份名單的開發(fā)商代表向《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

　　記者發(fā)現(xiàn)，上述報道在計算中將土地儲備等同于囤地，作為制定“囤地排行榜”的依據(jù)。報道還稱，公報顯示的企業(yè)資金量減少，正是其大量拿地的結(jié)果。

　　值得注意的是，這一排名以規(guī)劃建筑面積為依據(jù)進行計算，而在國家嚴格限制低密度住宅的情況下，規(guī)劃建筑面積往往遠大于同一地塊的土地面積。

　　上述開發(fā)商表示，房地產(chǎn)是資金和土地密集型行業(yè)，為保證持續(xù)開發(fā)和供應，企業(yè)必須擁有一定量的土地儲備。陽光100置業(yè)集團副總裁范小沖曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，房企的土地儲備規(guī)模，以保證3~5年開發(fā)為宜。

　　“在招拍掛為主的土地市場上，企業(yè)拿地面臨著很大的不確定性，如果開發(fā)完一個項目后再去拿地，不僅不能保證企業(yè)的開發(fā)規(guī)模和資金周轉(zhuǎn)，還會影響到市場供應。”上述開發(fā)商表示。

　　某分析師向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，土地與資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，企業(yè)的土地儲備面積通常與企業(yè)規(guī)模成正比。公告顯示，多數(shù)上市房企的土地儲備規(guī)模都在千萬平方米以上。像萬科、保利等大型房企，土地儲備規(guī)模則超過3000萬平方米。

　　是否“囤地”難以界定

　　事實上，雖然“囤地”的字眼屢屢出現(xiàn)在新聞報道中，但在公開的文件中，并不曾對“囤地”作出過明確界定。

　　根據(jù)1999年通過的《閑置土地處理辦法》規(guī)定，土地出讓合同中未規(guī)定開工時間的，若超過合同生效期一年未動工，則視為閑置土地。

　　同時，已動工開發(fā)建設，但開發(fā)面積不足總面積1/3的，已投資額占總投資額不足25%的，或未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，同樣視為閑置土地。但媒體的報道通常將這類閑置土地視為“囤地”。

　　國土部土地利用管理司司長廖永林曾表示，截至今年5月底，全國共上報閑置土地2815宗，面積16.95萬畝。這一數(shù)據(jù)低于上述媒體披露的數(shù)據(jù)。

　　國土部相關負責人表示，土地閑置有多種原因，除企業(yè)刻意拖延開工、以地牟利之外，“毛地”出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成的閑置占大多數(shù)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律，也往往給人造成“囤地”的錯覺。上述開發(fā)商向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在企業(yè)獲取大體量土地之后，往往存在分批開發(fā)的現(xiàn)象，如果開發(fā)期限過長，就容易造成“囤地”的現(xiàn)狀。

　　另一方面，企業(yè)從拿地到開發(fā)，通常需要一定的時間，如果企業(yè)在這期間不進行開發(fā)，也容易讓外界有“囤地”的誤解。實際上，如果不超出土地出讓合同的約定，就不應視為違約。

　　根據(jù)最新版的土地出讓合同，企業(yè)在簽訂土地出讓合同時，需約定開工和竣工日期，超出這些日期的，就被視為違約，并承擔相應的責任。同時，國土部還醞釀在土地出讓合同中約定企業(yè)定時申報開發(fā)進度。

　　上述分析師表示，隨著土地出讓合同的完善，判斷“囤地”的標準應以是否違反合同約定作為判斷，而非開發(fā)進度。

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