葉檀：投資 消費(fèi) 抑房?jī)r(jià) 缺一不可

每經(jīng)評(píng)論員  葉檀

        國(guó)務(wù)院14日召開常務(wù)會(huì)議，明確提出遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，并提出四項(xiàng)調(diào)控措施：一要增加普通商品住房的有效供給；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

        新  “國(guó)四條”總體而言是投資、消費(fèi)與平抑房?jī)r(jià)缺一不可。

        房地產(chǎn)是不是支柱性行業(yè)，不用落在紙面，看看今年房地產(chǎn)對(duì)于大型企業(yè)利潤(rùn)與地方政府財(cái)政收入的拉動(dòng)作用即可，投資占了大型企業(yè)盈利的70%以上。正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能出現(xiàn)疾風(fēng)暴雨的退出方式，只能是緩慢退出。

        中國(guó)既要防止日本式的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，也要防止香港“八萬(wàn)五計(jì)劃”一夜之間刺破房地產(chǎn)泡沫、與東南亞金融危機(jī)共同導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下跌的慘象。從1984年到1997年，香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過(guò)20%；從1997年到2002年的5年時(shí)間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬(wàn)億港元，超過(guò)同期香港GDP。

        既要防左也要防右，樓市在狹窄的空間內(nèi)尋找方向。從政策來(lái)看，在退出的過(guò)程中，做到房地產(chǎn)投資量不變，房地產(chǎn)總體市場(chǎng)份額不減少，以彌補(bǔ)房?jī)r(jià)下跌可能出現(xiàn)的市場(chǎng)空缺。增加普通商品房供應(yīng)與大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，可以保證房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資這一塊不會(huì)大幅下滑，同時(shí)房地產(chǎn)的下游行業(yè)家電、家紡等不會(huì)遭受嚴(yán)重打擊。由于保障性住房完成率低于預(yù)期76.4%，如果明年保障住房建設(shè)跟上，可以彌補(bǔ)固定資產(chǎn)投資的不足。更值得一提的是，城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過(guò)程是大拆大建的過(guò)程，是制造普通商品房消費(fèi)需求的過(guò)程，只要資金跟得上，只要地方政府能夠放棄部分土地收入，普通商品房建設(shè)將大有前景。

        考慮到購(gòu)房金額之高——據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌先生的估算，今年全國(guó)一手房和二手房銷售總額很可能達(dá)到5.7萬(wàn)億~6萬(wàn)億元。我國(guó)消費(fèi)總量不過(guò)12萬(wàn)億元左右，如果購(gòu)房率馬上下降，將使我國(guó)的消費(fèi)馬車更加不堪重負(fù)。因此，鼓勵(lì)自住性消費(fèi)將是長(zhǎng)期的政策，這一點(diǎn)也在“國(guó)四條”中有鮮明的體現(xiàn)。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率，對(duì)于自住型購(gòu)房者的房貸等優(yōu)惠政策將繼續(xù)保留。

        最難判斷的是房?jī)r(jià)高低。筆者一直認(rèn)為，此輪房?jī)r(jià)泡沫是貨幣供應(yīng)急劇增加與實(shí)體經(jīng)濟(jì)狀況不佳雙重壓力下的產(chǎn)物，只要維持銀根注水，資產(chǎn)品價(jià)格很難下降。

        張化橋先生在分析香港房地產(chǎn)泡沫時(shí)，認(rèn)為1997年以前長(zhǎng)達(dá)二三十年的時(shí)間里，香港的廣義貨幣供應(yīng)量M2一直以雙位數(shù)復(fù)合增長(zhǎng)是罪魁。而在泡沫破滅后，香港貨幣供應(yīng)量的增速跌到10%左右，在2002年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)率。今年香港樓價(jià)大漲根源就在于資金過(guò)多、利率過(guò)低，香港銀行體系資金結(jié)余創(chuàng)出歷史新高，M2再現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)?？梢灶A(yù)料，只要目前的貨幣狀況維系下去，香港將回到東南亞金融危機(jī)之前的樓市大泡沫階段。

        內(nèi)地同樣如此，從1985年以來(lái)，中國(guó)的廣義貨幣供應(yīng)量大約以高達(dá)22%的復(fù)合年率增長(zhǎng)了24年，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后除了短暫的震蕩，基本維持上行趨勢(shì)。今年為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，銀根寬松前所未有，到11月底，廣義貨幣同比增長(zhǎng)29.74%，到達(dá)嚇人的高度。由此造成的結(jié)果是，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)10個(gè)月走高；今年前11個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣投放量達(dá)48170億元；地產(chǎn)資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍——一場(chǎng)大的貨幣危機(jī)正在房地產(chǎn)市場(chǎng)潛伏。

        要觀察我國(guó)未來(lái)的保障房等建設(shè)，必須關(guān)注政策；要關(guān)注未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)到底如何，最重要的不是觀察政策，而是關(guān)注貨幣發(fā)行量。尤其是房地產(chǎn)作為投資品的今天，貨幣發(fā)行與房地產(chǎn)業(yè)已水乳交融。不動(dòng)貨幣而想平抑房?jī)r(jià)，不可能！



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