葉檀：房價將先漲后跌 別讓經(jīng)濟毀于樓市

每經(jīng)評論員  葉檀

　　11月29日，溫家寶總理在南京會見歐元集團主席、盧森堡首相兼國庫大臣容克，歐洲中央銀行行長特里謝和歐盟委員會經(jīng)濟與貨幣事務(wù)委員阿爾穆尼亞等歐洲政要時指出，當(dāng)前，各國宏觀經(jīng)濟政策的重點仍然應(yīng)該是應(yīng)對危機、刺激經(jīng)濟增長。過早“退出”會使成果得而復(fù)失。溫家寶指出，中國保持人民幣匯率穩(wěn)定，對世界金融穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展做出了重要貢獻。我們將繼續(xù)按照主動性、可控性和漸進性原則，增強人民幣匯率彈性，保持人民幣匯率在合理、均衡水平上的基本穩(wěn)定。我們希望世界主要儲備貨幣也能夠保持穩(wěn)定?，F(xiàn)在一些國家一方面要求人民幣升值，另一方面又對中國實行名目繁多的貿(mào)易保護主義，這是有失公允的，實際上是限制中國的發(fā)展。

        人民幣匯率升還是不升，這是一個事關(guān)中國經(jīng)濟前景的大問題。溫總理的話并沒有明確的結(jié)論，但似乎預(yù)設(shè)了如下可能，一些國家不能既要求人民幣升值又增加關(guān)稅，兩者只能取其一。目前中國的人民幣匯率正是沿著這一路徑，以溫水煮青蛙的方式逐漸升值：外部是貿(mào)易摩擦增加，內(nèi)部是制造業(yè)成本上升，越來越多的資金用于社會保障，煤氣、水、電的價格節(jié)節(jié)上升，而政府所做出的碳減排承諾，實際上是對所有的企業(yè)征收碳稅。從表面上看，人民幣升值壓力不存在了，但從本質(zhì)看，人民幣升值壓力被內(nèi)部消耗了。

        我曾經(jīng)表示，股市比樓市安全邊際高，久享樓市升值紅利的人哈哈大笑，以為這是書房中的迂腐之論。看看，股市來回搖擺，但樓市節(jié)節(jié)攀升，這難道不是最好的回答嗎？但迪拜的物業(yè)泡沫崩潰給了高房價論者沉重一擊，過度負債擴張總有一天會受到懲罰。中東石油美元信用猶在，阿布扎比的主權(quán)基金所擁有的美元完全可以滿足償債需求，迪拜世界卻仍然難逃債務(wù)重組的命運，難道中國的豪華住宅會比迪拜豪宅更加禁得起擠壓？別做夢了。

        高房價從來都是貨幣擴張政策的伴生物，而不是什么供需關(guān)系的作用。

        美國的土地供應(yīng)寬松度遠遠好于中國，但美國的房價依然有漲落的周期。事實上，美國的房地產(chǎn)投資者眼睛看的是美聯(lián)儲，如果美聯(lián)儲實行緊縮的利率政策，如果美國的房地產(chǎn)不能用于抵押形成消費貸款，看看美國的房地產(chǎn)會如何？次貸泡沫，房價崩潰是唯一的命運。近日有媒體報道稱，京、滬、深三地不少樓盤空置率高達50%以上，房價照樣節(jié)節(jié)攀升，人手一套房與人手兩套房的供需關(guān)系完全不同，難道要再造一個海上島以滿足投資需求嗎？

        明年房價到底如何，取決于貨幣政策是否像今年一樣擴張到無以復(fù)加。從目前來看，房價不會馬上下跌，原因是寬松貨幣政策的延續(xù)性，以及維持人民幣匯率穩(wěn)定的需要。只要寬松貨幣政策基調(diào)不變，只要人民幣匯率不上升，從短期來看，房價就有上升的空間，因為人民幣升值或者資源價格上升幅度趕不上貨幣增加的幅度。

        未來房價如何則取決于中國制造成本的上升速度。有人說，奧巴馬訪問中國，居然不對人民幣匯率施加壓力就回去了。這顯然是只及一點不及其余。中美在低碳經(jīng)濟領(lǐng)域的合作已經(jīng)非常深入，11月17日發(fā)表的《中美聯(lián)合聲明》表示，“兩國將通過技術(shù)合作、示范和政策交流，共同努力以成本效益高的方式提高工業(yè)、建筑和消費品領(lǐng)域的能效?！敝忻狼鍧嵞茉绰?lián)合研究中心確定清潔煤（包括碳捕集與封存）、建筑能效和清潔汽車為優(yōu)先研究課題，并承諾未來5年對該中心投入至少1.5億美元，兩國各出資一半，中心在兩國各設(shè)一總部。中歐峰會環(huán)保與新能源依然是核心話題，5月份的中歐領(lǐng)導(dǎo)人會晤，簽署了《中歐清潔能源中心聯(lián)合聲明》、《中歐中小企業(yè)合作共識文件》和《中歐科技伙伴關(guān)系計劃》等文件，為中歐在清潔能源方面的合作奠定了基礎(chǔ)。

        雙方撇開人民幣匯率不談，而專注于新能源，實質(zhì)就是中國制造的成本與未來。由于傳統(tǒng)資源成本價格注定上升，由于新能源在轉(zhuǎn)型過程中的高成本，決定了中國制造成本的上升，也決定了傳統(tǒng)豪華、高耗能的房地產(chǎn)模式是沒有前途的，房價看漲期權(quán)的價格必然下滑?，F(xiàn)在取決于中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、資源價格與新能源的發(fā)展模式。

        相對而言，股市的安全性要好得多，中國經(jīng)濟處于結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛之中，資本市場受到政策的呵護。事實上，目前對于股指的打壓就是呵護的一種標(biāo)志。雖然中國股市存在種種惡行，但監(jiān)管層大力“捕鼠”，起碼已經(jīng)意識到了這一問題。由于三季度CPI環(huán)比大幅上升3％~4%，由于明年貨幣政策的緊縮，對于股市反而有一定的利好作用?？梢韵嘈牛募径鹊慕?jīng)濟數(shù)據(jù)將遠超前三個季度，企業(yè)的實際贏利將因此上升。

        中國經(jīng)濟很有可能毀于樓市，毀于地方政府、開發(fā)商與投資者的貪欲，如果政府試圖拯救樓市，明年可能加息或者適時推出豪宅物業(yè)稅。股市與現(xiàn)貨黃金則是相對安全的避風(fēng)港。當(dāng)然，如果經(jīng)濟二次探底，那將使所有的投資品玉石俱焚，美元與黃金除外。



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