房企·年終盤點 | 2024年，碧桂園奮戰(zhàn)在保交付和化債兩條戰(zhàn)線上

每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

2024年，碧桂園（HK02007，股價0.485港元，市值135.74億港元）一直在保交付和化債兩條戰(zhàn)線上努力。

1月14日，碧桂園披露了2023年年報及2024年中報。這兩份延遲發(fā)布的財報數(shù)據有憂亦有喜，但對于當下碧桂園需要急迫完成的復盤和境外債務重組推進來說，無疑是提供了重要推力。

2024年的房地產行業(yè)仍在深度調整中，曾經在行業(yè)霸榜多年的碧桂園亦深陷流動性危機，面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。這一年，對于碧桂園而言是充滿挑戰(zhàn)與艱辛的一年，銷售受挫、現(xiàn)金流緊缺，而渴求回籠資金和保交付成為其2024年的核心主題。

《每日經濟新聞》記者注意到，雖然2024年碧桂園在銷售規(guī)模上繼續(xù)下降，但在保交付方面卻表現(xiàn)突出，全年累計交付房屋超過38萬套，穩(wěn)居行業(yè)第一。近三年時間，碧桂園已累計交付約170萬套房屋。

預計2024年虧損將大幅收窄

房地產市場持續(xù)深度調整之下，碧桂園曾寄予厚望的市場銷售表現(xiàn)乏力。

中指研究院數(shù)據顯示，碧桂園2024年銷售金額為604億元，權益銷售金額為471.3億元，行業(yè)排名第15位。而2023年碧桂園的銷售金額為2199.8億元，權益銷售金額為1720.6億元，行業(yè)排名第六位。

而2019年至2022年，碧桂園每年的銷售額和權益銷售額均穩(wěn)居行業(yè)首位。其中，2022年碧桂園的權益銷售金額為3553億元，2019年至2021年的權益銷售金額均超過5000億元。

事實上，碧桂園的銷售業(yè)績持續(xù)下滑并非個例。隨著近幾年房地產行業(yè)持續(xù)深度調整，房企的銷售業(yè)績整體亦呈現(xiàn)逐年下滑趨勢。據中指研究院統(tǒng)計，2024年百強房企銷售總額為43547.3億元，同比下降30.6%；全年銷售額超千億元的房企僅11家，較2023年減少5家；銷售額超過百億元的房企共有86家，較2023年減少30家。

每經記者注意到，在出現(xiàn)流動性危機后，碧桂園管理層多次公開表示“堅持不躺平”。在碧桂園內部，實現(xiàn)有效銷售一直是重點工作之一。2024年碧桂園管理層在內部會議中多次強調，公司重點持續(xù)推進保交房、資產管理和有效銷售等，在銷售方面，通過組織結構調節(jié)適應市場變化，加大了在熱點地區(qū)和旅游城市的銷售力度，抓住春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)及海南等旅游熱點地區(qū)銷售窗口。

碧桂園在2024年中報中表示，預計2024年全年虧損會大幅收窄，同時公司仍然保持一定規(guī)模凈資產，截至2024年上半年，公司凈資產仍有超700億元。“由于當前集團仍處于保交房和修復資產負債表的過渡階段，對于恢復盈利的時間暫無法預估，需結合外部市場環(huán)境、銷售回款情況、債務處置情況、集團經營情況綜合考慮。”

拿地方面，除了2024年12月在蘭州競得一宗地塊引發(fā)市場關注外，碧桂園已鮮少在公開市場拿地。

12月18日，碧桂園旗下的蘭州春霖房地產開發(fā)有限公司以總價1.55億元競得蘭州G2421號居住用地。此后，碧桂園方面回應稱，該地塊為項目公司與當?shù)卣谔m州項目土地摘牌的熟化成本以及市政配套建設的一些建設成本。經過洽談，政府通過以地抵債方式支付相關款項，后續(xù)將會進行轉讓，所獲資金將用于全力落實保交房。

保交付和化債仍是核心任務

在行業(yè)下行之下，整個2024年，碧桂園一直奮戰(zhàn)在保交付和化債兩條戰(zhàn)線上。

在保交付方面，2024全年碧桂園已累計交付房屋超38萬套，這一數(shù)據穩(wěn)居行業(yè)首位。不過，據2024年初碧桂園定制的保交付48萬套房屋目標仍有10萬套差距。而近三年時間，碧桂園已累計交付約170萬套房屋，未來仍有約20萬套房屋交付任務。

碧桂園方面表示，當前交付工作已逐步進入深水區(qū)，公司正采用極限收支的運營策略，充分挖潛現(xiàn)有交付資源，通過與主要承建商及供應商協(xié)商合理的付款計劃。同時，公司依托“白名單”、項目及閑置土地收儲等國家和地方政府的各類扶持政策，全力爭取外部資源支持交付工作的順利推進。

來源：中指研究院

每經記者注意到，在保交付與化債雙重壓力之下，碧桂園單靠經營和融資帶來的現(xiàn)金流量顯然是杯水車薪，當下碧桂園更多是在爭取債權人展期支持，以及期待市場真實回暖帶來的信心和數(shù)據修復。

據碧桂園2024年半年報數(shù)據，其經營活動產生的現(xiàn)金流量約為44.25億元，投資活動產生的現(xiàn)金流量約為24.32億元，融資活動產生的現(xiàn)金流量約為-26.7億元。報告期末，碧桂園的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額66.98億元。

值得一提的是，碧桂園的境內債進展相對順利。2024年4月，碧桂園對“21碧地01”“21碧地02”和“21碧地04”三只債券的展期方案獲得通過；2024年9月底，碧桂園九只尋求展期的境內債通過投票，均獲得三年展期。

盤活資金資產方面，為加快回籠資金保交房，碧桂園自2022年以來通過折價處置公車、大宗資產、難去化商業(yè)類沉淀資產等回籠超過600億元。2024年12月，碧桂園以總代價20億元轉讓持有的長鑫科技1.56%股權，擬將所得款項用作一般營運資金，目前打算主要用于保交房等項目建設開支。

此外，2024年半年報存貨減值計提已為27億元；截至2024年6月30日，碧桂園凈資產仍有741億元，凈資產保持為正。

來源：碧桂園微信公眾號

在今年1月6日碧桂園召開的2025年第一次集團月度管理會議上，集團董事會主席楊惠妍就當前政策及市場環(huán)境、集團當前重點工作、未來發(fā)展及人才戰(zhàn)略進行了深入分析。面對充滿挑戰(zhàn)與機遇的2025年，她提出全年工作核心仍是保交房和修復資產負債表，并鼓勵全體員工全力以赴，確保各項工作順利推進，為公司的長遠發(fā)展奠定堅實基礎。

近日，碧桂園又有好消息傳來。據1月9日碧桂園披露的境外債務重組及業(yè)務發(fā)展最新情況，公司已與七家長期合作的知名銀行組成的協(xié)調委員會達成共識，擬減少最多116億美元債務，通過延長到期時間至最多11.5年及降低融資成本至每年約2%來實現(xiàn)。債權人將獲五個經濟選項，包括現(xiàn)金回購、強制性可轉換債券、不同票據及貸款融資等。

碧桂園方面表示，將繼續(xù)積極就重組方案繼續(xù)與各債權人進行磋商，并逐步落實重組支持協(xié)議簽署、協(xié)議安排、新債務工具發(fā)行等一系列程序性工作，預計在2025年上半年與境外債權人就債務重組方案達成一致。

保交付方面亦有利好消息。據永勝經濟社微信公眾號1月13日消息，永勝經濟社召開股東代表會議，決定借錢給碧桂園開發(fā)建設二期回遷房。而桂城夏北永勝村被稱為佛山“舊改第一村”。若此次進展順利，也有可能為后續(xù)各大出險房企保交付提供可借鑒的樣本。

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