2024房企觀察︱金地商置2025開年 “動刀”：組織架構(gòu)深度調(diào)整，能否扭轉(zhuǎn)業(yè)績連續(xù)下滑頹勢？

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2025年伊始，金地商置（HK00535，股價0.27港元，市值44.86億港元）即對公司組織架構(gòu)和人事進(jìn)行了調(diào)整，集團(tuán)總部撤銷運(yùn)營中心，華東、華南和華北區(qū)域公司內(nèi)部也發(fā)生變動。

1月12日，金地商置方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，此次調(diào)整通過架構(gòu)的精簡整合，使公司更快適應(yīng)當(dāng)下市場環(huán)境的變化，進(jìn)一步提升經(jīng)營效率，“公司長期致力于構(gòu)建一個更加敏捷、高效的組織體系，以提升整體競爭力”。

值得注意的是，據(jù)金地商置1月6日發(fā)布的公告，公司2024年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額203.07億元，同比減少42.92%；累計(jì)銷售總面積約151.47萬平方米，同比減少39.94%。每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，金地商置的銷售業(yè)績已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)較大幅度下滑。

去年僅獲得1宗地

具體來看，此次內(nèi)部組織架構(gòu)調(diào)整，在集團(tuán)層面撤銷金地商置總部運(yùn)營中心，運(yùn)營組劃入商業(yè)開發(fā)公司營銷管理部，信息組劃入集團(tuán)人力行政中心，資管組劃入集團(tuán)投資管理中心，商業(yè)開發(fā)公司營銷管理部更名為商業(yè)開發(fā)公司營運(yùn)管理部。

在區(qū)域?qū)用?，華東區(qū)域浙江公司調(diào)整為浙江事業(yè)部，東部區(qū)域淮海公司調(diào)整為淮海事業(yè)部，武漢公司調(diào)整為武漢事業(yè)部，華南區(qū)域成昆公司調(diào)整為成昆事業(yè)部，華南區(qū)域長沙事業(yè)部調(diào)整為長沙片區(qū)，投資拓展部調(diào)整為投資拓展組，華北區(qū)域撤銷山東事業(yè)部。

此外，金地商置下屬各項(xiàng)目由區(qū)域本部直管，山西事業(yè)部調(diào)整為山西片區(qū)，河北事業(yè)部調(diào)整為河北片區(qū)。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近期，包括建發(fā)房產(chǎn)、綠地集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、招商蛇口、大悅城、南山控股等房企均對組織架構(gòu)與人事進(jìn)行了調(diào)整。

從調(diào)整邏輯來看，金地商置與其他房企并無太大區(qū)別，即撤銷合并一些不活躍的區(qū)域，削弱區(qū)域公司職能，將三級管控變更為兩級。

來源：金地商置2024年中報(bào)（百度股市通制圖）

作為金地集團(tuán)旗下企業(yè)，金地商置自母公司于2023年末出現(xiàn)債務(wù)困境后便顯著放緩了拿地步伐。據(jù)金地商置2024年中報(bào)，公司主營業(yè)務(wù)構(gòu)成方面，物業(yè)發(fā)展占比收入為26.33億元，占比為80.11%；物業(yè)投資及管理收入為6.54億元，占比為19.89%。

每經(jīng)記者梳理金地商置財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2021年至2023年，金地商置收購?fù)恋胤謩e為40宗、5宗和2宗，土地儲備由2327萬平方米縮減到了1607萬平方米。截至2024年上半年末，金地商置的土地儲備合計(jì)1469萬平方米，較前一年減少約8.6%。

在2024年12月20日舉行的武漢土拍上，金地商置控股的武漢廣瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱武漢廣瑞）以底價3.54億元摘得漢陽區(qū)P（2024）180號地塊，這也是金地商置去年首次在公開市場拿地。該地塊位于漢陽區(qū)鸚鵡大道以西、大橋局鐵路專用線以南地塊，土地面積23812.67平方米，用途包括住宅和公園綠地，建筑面積54000平方米，樓面價6557元/平方米，容積率約2.27。

金地商置方面向每經(jīng)記者表示，該地塊的獲取是基于和當(dāng)?shù)卣_(dá)成的合作方案，助力當(dāng)?shù)乇Ｕ戏渴諆ぷ黜樌七M(jìn)，并實(shí)現(xiàn)非住業(yè)態(tài)整體去化，同時獲取優(yōu)質(zhì)宅地，持續(xù)深耕武漢。“對于該項(xiàng)目，公司將結(jié)合武漢市建筑新規(guī)，同時洞悉當(dāng)?shù)乜蛻舻淖钚滦枨螅蛟烊碌母咂焚|(zhì)住宅產(chǎn)品。”

每經(jīng)記者注意到，金地商置此前曾在武漢開發(fā)過多個項(xiàng)目，包括蘭亭大境、四季都會、長江藝境、悅海灣和漢口峯匯等，產(chǎn)品類型包括住宅、公寓、商業(yè)、辦公樓及產(chǎn)業(yè)園等。2024年5月，金地商置還與金地管理聯(lián)合中標(biāo)了武漢P（2021）102號地塊委托管理項(xiàng)目。

出售資產(chǎn)回籠資金

在中指研究院發(fā)布的《2024年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜》上，金地商置以203.07億元的銷售額排在第51位，處于第四陣營房企行列。

每經(jīng)記者梳理2018年至2024年金地商置財(cái)報(bào)及公告發(fā)現(xiàn)，公司分別實(shí)現(xiàn)銷售額約490億元、637億元、752億元、784.54億元、618億元、355.78億元和203.07億元。也就是說，金地商置的銷售業(yè)績已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)較大幅度下滑。

近年來金地商置歸母凈利潤變化 來源：金地商置財(cái)報(bào)（百度股市通制圖）

據(jù)金地商置披露的2024年中期業(yè)績報(bào)告，2024年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約32.87億元，同比增長41%；毛利約5.57億元，同比減少7%；公司持有人應(yīng)占虧損約21.79億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。

在負(fù)債方面，金地商置的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為42.20億元，同比減少18%；資產(chǎn)總額為859億元，同比減少6%；資產(chǎn)凈值為232億元，同比減少12%。此外，銀行貸款總額為109億元，債務(wù)凈額為169.9億元，短期與長期銀行及其他貸款為109億元。

在各業(yè)務(wù)分部方面，金地商置的物業(yè)發(fā)展收入為26.33億元，利潤虧損20.17億元；物業(yè)投資及管理收入為6.53億元，溢利為3.52億元。虧損原因主要?dú)w咎于若干附屬公司、合營公司及聯(lián)營公司的物業(yè)存貨減值損失，以及由此產(chǎn)生的應(yīng)收合營公司款項(xiàng)減值損失。

來源：金地商置公告

值得一提的是，2024年7月31日，金地商置宣布出售位于上海的四處產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，收購方包括深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司和中國中化控股有限責(zé)任公司等國企（詳見報(bào)道《金地商置出售上海四處產(chǎn)業(yè)園股權(quán)，預(yù)計(jì)回款約5億元》）。金地商置方面表示，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目出售完成后，預(yù)計(jì)將凈回款約5億元（扣除入股合伙企業(yè)3億元后）。

此后的2024年12月4日，金地商置披露持續(xù)關(guān)聯(lián)交易，包括金地（集團(tuán)）股份有限公司附屬公司北京金地將續(xù)聘金地商置或其附屬公司代其管理北京金地廣場的日常營運(yùn)，金地商置將續(xù)聘金地物業(yè)為若干物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)期提供有關(guān)保安、清潔、接待及物料采購的物業(yè)管理服務(wù)，金地商置將續(xù)聘金地樓宇為集團(tuán)各物業(yè)項(xiàng)目提供若干智能化系統(tǒng)裝設(shè)工程服務(wù)等。

“2025年公司經(jīng)營策略的首要重點(diǎn)仍是保持財(cái)務(wù)穩(wěn)定和現(xiàn)金流安全。”金地商置方面向每經(jīng)記者介紹，在向客戶提供更具競爭力的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)同時，將通過采取更靈活的量價管理策略，并應(yīng)用多種工具加速銷售回款，保障現(xiàn)金流。與此同時，公司還將利用自身多元業(yè)務(wù)協(xié)同的優(yōu)勢，在輕資產(chǎn)代建、代運(yùn)營方面持續(xù)發(fā)力，發(fā)掘更多的市場機(jī)會和自身潛能，謀求更穩(wěn)健、長遠(yuǎn)的發(fā)展。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝