房企投資策略“變局”：代建、商業(yè)與物業(yè)多賽道并進

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2024年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期。但隨著9月底系列樓市利好政策落地，熱點城市樓市成交迅速回暖，百強房企銷售業(yè)績亦出現(xiàn)回升。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年前11月相較于前10月，TOP100房企銷售總額同比降幅收窄了4.08個百分點，而前10月相較于前9月，同比降幅收窄了1.8個百分點。尤其是10月，TOP100房企的銷售額實現(xiàn)了同比增長 10.53%和環(huán)比增長67.45%。

不過累計來看，2024年前11月重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降23%，供給端表現(xiàn)整體偏弱，整體庫存仍處高位，截至11月末重點城市可售面積出清周期為21.2個月。根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2025年全國房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)“銷售規(guī)?；謴?fù)仍面臨挑戰(zhàn)，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在銷售額見頂、利潤率受限的市場背景下，房企正逐步由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商向運營商、服務(wù)商轉(zhuǎn)型，眾多房企紛紛探索輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)并重的綜合運營服務(wù)模式，同時在商業(yè)、代建和物業(yè)服務(wù)等細分領(lǐng)域加速布局。

超百家房企入局代建

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的前11月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資、銷售、融資等各項指標雖有所改善，但不及預(yù)期。

開發(fā)賽道表現(xiàn)不佳，讓房企更加重視第二曲線的增長，其中代建更是成為諸多房企眼中的“香餑餑”，近年來競相入局該賽道。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月，已經(jīng)有超過100家房企入局代建或承接代建業(yè)務(wù)。其中，銷售排名前50的房企中，有46家布局了代建業(yè)務(wù)，僅有少數(shù)企業(yè)如大華集團、香港置地等未有代建業(yè)務(wù)。

如正在進行重組的美的置業(yè)也表示，重組后代建業(yè)務(wù)將是公司業(yè)務(wù)非常重要的組成部分，希望在未來2~3年內(nèi)，第三方代建業(yè)務(wù)占整體開發(fā)代建業(yè)務(wù)的比例逐漸超過20%。

“當前市場上有意愿、有能力的企業(yè)幾乎全部‘下場’做代建了，競爭程度進一步加劇。有些企業(yè)為了增加利潤增長點已早早布局，有些企業(yè)則是‘夾縫求生’快速入局。”克而瑞分析表示。

而面對激烈的市場競爭，不少企業(yè)轉(zhuǎn)向政府代建領(lǐng)域?qū)で笤鲩L，這也使得政府代建的規(guī)模迅速擴大。2024年前三季度，房企代建新增規(guī)模TOP20新增簽約建面12040萬平方米，較二季度末增長40%。其中，華潤置地、綠地控股、國貿(mào)地產(chǎn)、中天美好和宋都管理的代建業(yè)務(wù)中，政府代建面積占比均超過60%。

“隨著城中村改造、保障性住房建設(shè)等‘三大工程’的啟動，政府代建項目將繼續(xù)受到高度重視，預(yù)計行業(yè)將持續(xù)增長。”克而瑞指出，不過從項目類型來看，商品住宅項目仍是代建的主要業(yè)務(wù)類型，占比達到56%。

“從目前來看，央國企圍繞政府代建的護城河慢慢轉(zhuǎn)向市場化代建，并在主業(yè)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上再細分領(lǐng)域積累經(jīng)驗和優(yōu)勢。民企發(fā)展受限相對較少，商業(yè)代建實際操作也相對靈活，入局基本以其大本營和房地產(chǎn)發(fā)展積累下來的資源整合為主。”克而瑞認為，在代建行業(yè)競爭加劇的背景下，企業(yè)還是應(yīng)該不斷創(chuàng)新和提升技術(shù)水平，以應(yīng)對日益激烈的市場競爭。

REITs推動房企加速轉(zhuǎn)型

記者注意到，除代建外，華潤置地、龍湖集團、萬科等房企還在商業(yè)賽道上持續(xù)發(fā)力，通過商業(yè)投資、資產(chǎn)管理等實現(xiàn)突圍。

以龍湖集團為例。截至2024年上半年，龍湖集團的經(jīng)營性收入達到131億元，同比增長7.6%，占公司整體收入的比重達到28%，對核心利潤的貢獻率提升至80%以上。憑借經(jīng)營性業(yè)務(wù)的高利潤率，公司成功平滑了周期內(nèi)的利潤波動。

在2024年的中期業(yè)績會上，龍湖集團管理層表示：“按照這個速度，我們預(yù)計在2028年底，集團的經(jīng)營性收入占比能夠過半。到那時，我們整個業(yè)務(wù)模式可以說切換到了新的發(fā)展模式。”

華潤置地的情況也類似。2024年上半年，華潤置地的經(jīng)常性收入已達到200億元，同比增長9%，占公司核心凈利潤的比重超過五成，且首次超過了開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的貢獻。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，也為房企公募REITs試點提供了更多可能。如華潤置地已經(jīng)構(gòu)建商業(yè)、有巢雙REITs平臺，不動產(chǎn)“投融建管退”資本循環(huán)更加暢通；萬科在半年報中透露，2024年已實現(xiàn)多賽道REITs突破，商業(yè)REITs完成上市，物流、租賃住宅REITs已進入申報流程。

截至2024年12月19日，華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創(chuàng)城發(fā)和中國金茂這6家房企共有8只REITs產(chǎn)品完成上市，總發(fā)行規(guī)模達到224.22億元。

“在行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，相關(guān)房企可以通過發(fā)行公募REITs加快企業(yè)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，進一步增強資本實力。”克而瑞分析指出，公募REITs同時鏈接了房企與投資機構(gòu)，或在未來催生出更多可能的合作機會。

物企持續(xù)加大外拓力度

作為脫胎于房地產(chǎn)行業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)，在2024年同樣迎來了新變化。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，物業(yè)上市企業(yè)管理面積的平均值約為1.41億平方米，同比增長9.3%，但較上年同期的增長率下降了3.05個百分點；合約面積的平均值約為1.87億平方米，同比增長2.19%，較上年同期的增長率下降了約3.63個百分點。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟在接受記者采訪時指出，合約面積的平均增速較管理面積的平均增速低7.11個百分點，這意味著未來合約面積所帶來的規(guī)模增長動力將逐漸減弱，其增長潛力也有限。

在此影響下，物管企業(yè)的營業(yè)收入增速均值降幅也由2021年的41.54%下降至2022年的15.93%，進而下降至2023年的8.20%。

盡管增量市場增速放緩，但市場存量足夠大。中指研究院預(yù)計，2025年全國物業(yè)管理規(guī)模仍將達到315億平方米；而2023年百強物業(yè)企業(yè)總管理面積為135.96億平方米，占市場總管理面積43.16%，市場剩余空間足夠大。

為更快搶占存量市場，并逐步降低關(guān)聯(lián)開發(fā)商帶來的影響，物業(yè)企業(yè)在過去幾年里持續(xù)加大外拓力度，物管企業(yè)的管理面積中來自第三方的占比也逐年攀升，從2020年的42.23% 一路走高至2024年上半年的53.76%。

這一期間，物管企業(yè)也逐步擺脫過往對規(guī)模的盲目追求，轉(zhuǎn)而尋求高質(zhì)量發(fā)展。主動“割舍”低質(zhì)效、低收繳率、管理難度大、發(fā)展?jié)摿π〉捻椖浚蔀樵S多企業(yè)共同的選擇。

2024年上半年，萬物云退出了17個住宅物業(yè)項目，涉及飽和收入約8940萬元；金科服務(wù)也撤場管理面積約2990萬平方米。截至2024年6月末，綠城服務(wù)的儲備面積較上年同期凈減少約2150萬平方米，主要就是由于儲備面積的交付及對部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目的主動退出。

不過需要指出的是，當企業(yè)不約而同地希望能更快更準地獲取優(yōu)質(zhì)項目，存量市場的競爭也就越發(fā)激烈起來。

近年來，部分物業(yè)企業(yè)為提高項目中標率，市場上開始出現(xiàn)物業(yè)企業(yè)“帶資進場”“低價競標”等競爭方式。與此同時，重慶、青島城陽區(qū)、武漢江夏區(qū)等地還出臺物業(yè)費指導(dǎo)價，一定程度上影響了物業(yè)企業(yè)在小區(qū)物業(yè)費方面的收入。

“非市場化的物業(yè)費定價有礙行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價格匹配，是行業(yè)市場成熟與進步的重要標志。”牛曉娟分析認為，物業(yè)企業(yè)之間將延續(xù)激烈競爭的局面，基礎(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域很可能將出現(xiàn)“卷服務(wù)”“卷價格”等現(xiàn)象，企業(yè)將更加重視業(yè)務(wù)深耕與內(nèi)功修煉，追求提質(zhì)增效。從長遠看，這將推動行業(yè)真正形成“質(zhì)價相符”的市場格局。

此外，在牛曉娟看來，2025年物業(yè)企業(yè)布局多元服務(wù)業(yè)務(wù)時會更加謹慎，專業(yè)賽道中的民營企業(yè)也會受到資本市場關(guān)注。

與此同時，在科技賦能的行業(yè)背景下，AI技術(shù)與智能硬件將加速在物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)實踐中落地。牛曉娟表示：“這些都將為優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)提供更多的發(fā)展機遇，促進行業(yè)整體競爭格局優(yōu)化，推動行業(yè)繼續(xù)向高質(zhì)量方向發(fā)展轉(zhuǎn)型，進而提升行業(yè)的整體服務(wù)水平和運營效率。”