房企投資策略“變局”：代建、商業(yè)與物業(yè)多賽道并進(jìn)

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2024年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期。但隨著9月底系列樓市利好政策落地，熱點(diǎn)城市樓市成交迅速回暖，百強(qiáng)房企銷售業(yè)績亦出現(xiàn)回升。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年前11月相較于前10月，TOP100房企銷售總額同比降幅收窄了4.08個百分點(diǎn)，而前10月相較于前9月，同比降幅收窄了1.8個百分點(diǎn)。尤其是10月，TOP100房企的銷售額實(shí)現(xiàn)了同比增長 10.53%和環(huán)比增長67.45%。

不過累計(jì)來看，2024年前11月重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比下降23%，供給端表現(xiàn)整體偏弱，整體庫存仍處高位，截至11月末重點(diǎn)城市可售面積出清周期為21.2個月。根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2025年全國房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模恢復(fù)仍面臨挑戰(zhàn)，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在銷售額見頂、利潤率受限的市場背景下，房企正逐步由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商向運(yùn)營商、服務(wù)商轉(zhuǎn)型，眾多房企紛紛探索輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)并重的綜合運(yùn)營服務(wù)模式，同時在商業(yè)、代建和物業(yè)服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域加速布局。

超百家房企入局代建

從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的前11月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資、銷售、融資等各項(xiàng)指標(biāo)雖有所改善，但不及預(yù)期。

開發(fā)賽道表現(xiàn)不佳，讓房企更加重視第二曲線的增長，其中代建更是成為諸多房企眼中的“香餑餑”，近年來競相入局該賽道。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月，已經(jīng)有超過100家房企入局代建或承接代建業(yè)務(wù)。其中，銷售排名前50的房企中，有46家布局了代建業(yè)務(wù)，僅有少數(shù)企業(yè)如大華集團(tuán)、香港置地等未有代建業(yè)務(wù)。

2024年前9月代建企業(yè)新增簽約建筑面積TOP10 來源：克而瑞

如正在進(jìn)行重組的美的置業(yè)也表示，重組后代建業(yè)務(wù)將是公司業(yè)務(wù)非常重要的組成部分，希望在未來2~3年內(nèi)，第三方代建業(yè)務(wù)占整體開發(fā)代建業(yè)務(wù)的比例逐漸超過20%。

“當(dāng)前市場上有意愿、有能力的企業(yè)幾乎全部‘下場’做代建了，競爭程度進(jìn)一步加劇。有些企業(yè)為了增加利潤增長點(diǎn)已早早布局，有些企業(yè)則是‘夾縫求生’快速入局。”克而瑞分析表示。

而面對激烈的市場競爭，不少企業(yè)轉(zhuǎn)向政府代建領(lǐng)域?qū)で笤鲩L，這也使得政府代建的規(guī)模迅速擴(kuò)大。2024年前三季度，房企代建新增規(guī)模TOP20新增簽約建面12040萬平方米，較二季度末增長40%。其中，華潤置地、綠地控股、國貿(mào)地產(chǎn)、中天美好和宋都管理的代建業(yè)務(wù)中，政府代建面積占比均超過60%。

“隨著城中村改造、保障性住房建設(shè)等‘三大工程’的啟動，政府代建項(xiàng)目將繼續(xù)受到高度重視，預(yù)計(jì)行業(yè)將持續(xù)增長。”克而瑞指出，不過從項(xiàng)目類型來看，商品住宅項(xiàng)目仍是代建的主要業(yè)務(wù)類型，占比達(dá)到56%。

“從目前來看，央國企圍繞政府代建的護(hù)城河慢慢轉(zhuǎn)向市場化代建，并在主業(yè)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上再細(xì)分領(lǐng)域積累經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢。民企發(fā)展受限相對較少，商業(yè)代建實(shí)際操作也相對靈活，入局基本以其大本營和房地產(chǎn)發(fā)展積累下來的資源整合為主。”克而瑞認(rèn)為，在代建行業(yè)競爭加劇的背景下，企業(yè)還是應(yīng)該不斷創(chuàng)新和提升技術(shù)水平，以應(yīng)對日益激烈的市場競爭。

REITs推動房企加速轉(zhuǎn)型

記者注意到，除代建外，華潤置地、龍湖集團(tuán)、萬科等房企還在商業(yè)賽道上持續(xù)發(fā)力，通過商業(yè)投資、資產(chǎn)管理等實(shí)現(xiàn)突圍。

以龍湖集團(tuán)為例。截至2024年上半年，龍湖集團(tuán)的經(jīng)營性收入達(dá)到131億元，同比增長7.6%，占公司整體收入的比重達(dá)到28%，對核心利潤的貢獻(xiàn)率提升至80%以上。憑借經(jīng)營性業(yè)務(wù)的高利潤率，公司成功平滑了周期內(nèi)的利潤波動。

在2024年的中期業(yè)績會上，龍湖集團(tuán)管理層表示：“按照這個速度，我們預(yù)計(jì)在2028年底，集團(tuán)的經(jīng)營性收入占比能夠過半。到那時，我們整個業(yè)務(wù)模式可以說切換到了新的發(fā)展模式。”

華潤置地的情況也類似。2024年上半年，華潤置地的經(jīng)常性收入已達(dá)到200億元，同比增長9%，占公司核心凈利潤的比重超過五成，且首次超過了開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，也為房企公募REITs試點(diǎn)提供了更多可能。如華潤置地已經(jīng)構(gòu)建商業(yè)、有巢雙REITs平臺，不動產(chǎn)“投融建管退”資本循環(huán)更加暢通；萬科在半年報中透露，2024年已實(shí)現(xiàn)多賽道REITs突破，商業(yè)REITs完成上市，物流、租賃住宅REITs已進(jìn)入申報流程。

截至2024年12月19日，華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創(chuàng)城發(fā)和中國金茂這6家房企共有8只REITs產(chǎn)品完成上市，總發(fā)行規(guī)模達(dá)到224.22億元。

“在行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，相關(guān)房企可以通過發(fā)行公募REITs加快企業(yè)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步增強(qiáng)資本實(shí)力。”克而瑞分析指出，公募REITs同時鏈接了房企與投資機(jī)構(gòu)，或在未來催生出更多可能的合作機(jī)會。

物企持續(xù)加大外拓力度

作為脫胎于房地產(chǎn)行業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)，在2024年同樣迎來了新變化。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，物業(yè)上市企業(yè)管理面積的平均值約為1.41億平方米，同比增長9.3%，但較上年同期的增長率下降了3.05個百分點(diǎn)；合約面積的平均值約為1.87億平方米，同比增長2.19%，較上年同期的增長率下降了約3.63個百分點(diǎn)。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟在接受記者采訪時指出，合約面積的平均增速較管理面積的平均增速低7.11個百分點(diǎn)，這意味著未來合約面積所帶來的規(guī)模增長動力將逐漸減弱，其增長潛力也有限。

在此影響下，物管企業(yè)的營業(yè)收入增速均值降幅也由2021年的41.54%下降至2022年的15.93%，進(jìn)而下降至2023年的8.20%。

盡管增量市場增速放緩，但市場存量足夠大。中指研究院預(yù)計(jì)，2025年全國物業(yè)管理規(guī)模仍將達(dá)到315億平方米；而2023年百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)總管理面積為135.96億平方米，占市場總管理面積43.16%，市場剩余空間足夠大。

為更快搶占存量市場，并逐步降低關(guān)聯(lián)開發(fā)商帶來的影響，物業(yè)企業(yè)在過去幾年里持續(xù)加大外拓力度，物管企業(yè)的管理面積中來自第三方的占比也逐年攀升，從2020年的42.23% 一路走高至2024年上半年的53.76%。

這一期間，物管企業(yè)也逐步擺脫過往對規(guī)模的盲目追求，轉(zhuǎn)而尋求高質(zhì)量發(fā)展。主動“割舍”低質(zhì)效、低收繳率、管理難度大、發(fā)展?jié)摿π〉捻?xiàng)目，成為許多企業(yè)共同的選擇。

2024年上半年，萬物云退出了17個住宅物業(yè)項(xiàng)目，涉及飽和收入約8940萬元；金科服務(wù)也撤場管理面積約2990萬平方米。截至2024年6月末，綠城服務(wù)的儲備面積較上年同期凈減少約2150萬平方米，主要就是由于儲備面積的交付及對部分非核心城市及存在交付風(fēng)險的儲備項(xiàng)目的主動退出。

不過需要指出的是，當(dāng)企業(yè)不約而同地希望能更快更準(zhǔn)地獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，存量市場的競爭也就越發(fā)激烈起來。

近年來，部分物業(yè)企業(yè)為提高項(xiàng)目中標(biāo)率，市場上開始出現(xiàn)物業(yè)企業(yè)“帶資進(jìn)場”“低價競標(biāo)”等競爭方式。與此同時，重慶、青島城陽區(qū)、武漢江夏區(qū)等地還出臺物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價，一定程度上影響了物業(yè)企業(yè)在小區(qū)物業(yè)費(fèi)方面的收入。

“非市場化的物業(yè)費(fèi)定價有礙行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價格匹配，是行業(yè)市場成熟與進(jìn)步的重要標(biāo)志。”牛曉娟分析認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)之間將延續(xù)激烈競爭的局面，基礎(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域很可能將出現(xiàn)“卷服務(wù)”“卷價格”等現(xiàn)象，企業(yè)將更加重視業(yè)務(wù)深耕與內(nèi)功修煉，追求提質(zhì)增效。從長遠(yuǎn)看，這將推動行業(yè)真正形成“質(zhì)價相符”的市場格局。

此外，在牛曉娟看來，2025年物業(yè)企業(yè)布局多元服務(wù)業(yè)務(wù)時會更加謹(jǐn)慎，專業(yè)賽道中的民營企業(yè)也會受到資本市場關(guān)注。

與此同時，在科技賦能的行業(yè)背景下，AI技術(shù)與智能硬件將加速在物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)實(shí)踐中落地。牛曉娟表示：“這些都將為優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)提供更多的發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)行業(yè)整體競爭格局優(yōu)化，推動行業(yè)繼續(xù)向高質(zhì)量方向發(fā)展轉(zhuǎn)型，進(jìn)而提升行業(yè)的整體服務(wù)水平和運(yùn)營效率。”

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖