中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜：一線及核心二線城市樓市復(fù)蘇更明顯 下一步重點(diǎn)在于政策落實(shí)和執(zhí)行

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤  劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏官紅 魏文藝    

“自9月26日中央政治局會(huì)議首提‘要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)’以來，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)階段性回穩(wěn)，其中一線及核心二線城市復(fù)蘇更為明顯。這些城市一方面過去政策較為嚴(yán)格，政策優(yōu)化后帶動(dòng)需求釋放；另一方面，核心城市人口吸引力強(qiáng)，部分城市取消限購后，吸引不少外部購房需求進(jìn)入。”

日前，中指控股CEO、中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，下一階段的重點(diǎn)在于政策的落實(shí)和執(zhí)行，各級(jí)政府和企業(yè)應(yīng)積極作為。

黃瑜指出，12月9日召開的中央政治局會(huì)議定調(diào)2025年要“穩(wěn)住樓市”，反映了中央更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市態(tài)度。12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“穩(wěn)住樓市”，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”，進(jìn)一步明確要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。“持續(xù)用力”，也就意味著各項(xiàng)支持政策有望繼續(xù)落地落實(shí)。

中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜 來源：受訪者提供

市場(chǎng)供求關(guān)系合理的城市潛力更大

從整體看，9月底系列樓市利好政策落地后，10月樓市情況都有所好轉(zhuǎn)，特別是一些核心一二線城市。到了11月，相比而言，核心城市樓市表現(xiàn)有一定延續(xù)性，但一些三四線城市的表現(xiàn)有所轉(zhuǎn)弱。

黃瑜表示，市場(chǎng)供求關(guān)系合理的城市，需求端延續(xù)性更好。此外，調(diào)控政策改善程度影響城市樓市表現(xiàn)，過去政策嚴(yán)控的城市在政策優(yōu)化后，市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)于過去已經(jīng)寬松的城市。

“不同城市止跌回穩(wěn)的時(shí)間表其實(shí)差異較大。”黃瑜指出，需要關(guān)注兩個(gè)核心指標(biāo)，二手房?jī)r(jià)格和新房銷量。舉例來看，11月核心城市如成都和深圳的二手房?jī)r(jià)格開始止跌微漲。大部分三四線城市價(jià)格仍在微降，但整體跌幅收窄。核心一二線城市二手房銷量表現(xiàn)良好，呈現(xiàn)以價(jià)換量趨勢(shì)。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，二手住宅方面，11月一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.07%，較10月收窄0.10個(gè)百分點(diǎn)；二線城市及三四線代表城市環(huán)比分別下跌0.68%、0.66%。

其中，深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.21%，結(jié)束了18個(gè)月連跌局面。深圳“9·29”新政后，二手住宅成交量迅速回升，市場(chǎng)需求加速釋放帶動(dòng)業(yè)主預(yù)期修復(fù)，11月二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)小幅上漲。成都二手房成交量保持高位，市場(chǎng)情緒有所修復(fù)，部分業(yè)主提高掛牌價(jià)，帶動(dòng)成都二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.12%。

“特別是在一些一二線城市，很多人在利用這一輪機(jī)會(huì)，去改善自己的住房需求，形成了一二手房的良性聯(lián)動(dòng)，這對(duì)于接下來整個(gè)市場(chǎng)的回升也會(huì)有一定的促進(jìn)作用。”黃瑜表示，“從長(zhǎng)期價(jià)值看，市場(chǎng)供求關(guān)系合理的城市潛力更大。”

2020年7月至2024年11月北京二手住宅成交套數(shù)及二手住宅價(jià)格環(huán)比走勢(shì) 來源：中指研究院

對(duì)于“老破小”房屋，黃瑜直言，過去說老破小，主要是指這類房源的學(xué)區(qū)價(jià)值，但現(xiàn)在政府資源調(diào)配更加均衡，學(xué)區(qū)價(jià)值減弱，導(dǎo)致老破小資源稀缺價(jià)值降低，更多地是看房屋品質(zhì)和地段。所以如果從投資角度看，老破小的價(jià)值需要重新衡量。

事實(shí)上，近年來隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。當(dāng)前，人民群眾對(duì)住房的需求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，從“有房住”變?yōu)?ldquo;住好房”。建設(shè)人民群眾滿意的好房子，正成為政府和企業(yè)共同謀求的發(fā)展之路.

黃瑜表示，現(xiàn)階段人們?cè)敢鉃楦纳凭幼l件支付更多，追求更好的居住體驗(yàn)。房企應(yīng)把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)一步豐富產(chǎn)品功能，持續(xù)提升項(xiàng)目品質(zhì)。

長(zhǎng)三角和珠三角樓市回暖更為明顯

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，11月，百城二手住宅平均價(jià)格為14278元/平方米，環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌7.29%。百城新建住宅平均價(jià)格為16592元/平方米，受優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.36%，同比上漲2.40%。

黃瑜表示，9月26日中央政治局會(huì)議以來，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)階段性回穩(wěn)，其中一線及核心二線城市復(fù)蘇更為明顯。這些城市一方面過去政策較為嚴(yán)格，政策優(yōu)化后帶動(dòng)需求釋放；另一方面，部分城市取消限購后，吸引了不少購房需求進(jìn)入。

“長(zhǎng)三角和珠三角作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，對(duì)市場(chǎng)回暖更為敏感，效果更明顯。比如，廣州、深圳的回暖，也帶動(dòng)了佛山、惠州等城市的樓市的回暖，無論價(jià)格還是銷量方面都有積極表現(xiàn)；長(zhǎng)三角城市中，近期紹興、揚(yáng)州等城市的樓市銷售恢復(fù)也較為突出。”

黃瑜指出，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、生活水平和收入水平較高城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)更好。相反，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降、未來預(yù)期不佳的地區(qū)，購房需求表現(xiàn)較弱。

這在數(shù)據(jù)端也有明顯體現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新房方面，10月全國(guó)百城新房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)39.5%，同比增長(zhǎng)9.8%；11月環(huán)比增長(zhǎng)3.3%，同比增長(zhǎng)19.5%。其中，一二線城市仍保持同環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但三四線城市整體環(huán)比出現(xiàn)回落。

二手房方面，10月30城二手住宅成交環(huán)比增長(zhǎng)24.5%，同比增長(zhǎng)23.4%；11月環(huán)比增長(zhǎng)11.3%，同比增長(zhǎng)24.3%。其中，一二線城市同環(huán)比保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，但三四線城市增幅較低。

分城市能級(jí)看，11月一線城市二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)11%，同比增長(zhǎng)54%；二線城市環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比增長(zhǎng)15%；三四線城市環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)1.5%。

其中，深圳11月二手住宅成交超7000套，創(chuàng)近50個(gè)月新高（自2020年10月以來）；北京二手住宅成交超1.8萬套，創(chuàng)近20個(gè)月新高（自2023年4月以來）；上海二手住宅成交超2.3萬套，創(chuàng)近41個(gè)月新高（自2021年7月以來）；成都、杭州、廈門環(huán)比增長(zhǎng)超10%，同比增長(zhǎng)超30%，均刷新了年內(nèi)單月最高成交紀(jì)錄。

 

2020年7月至2024年11月十大城市二手住宅均價(jià)及環(huán)比變化 來源：中指研究院

三四線城市中，珠三角、長(zhǎng)三角部分三四線城市成交量也有企穩(wěn)跡象。

如前所述，受廣深回暖帶動(dòng)，10月，佛山新房成交77.02萬平方米，為近20個(gè)月新高（自2023年4月以來），環(huán)比增長(zhǎng)126%，同比增長(zhǎng)87%；二手房成交4306套，環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比下降3%。11月，佛山新房成交55.71萬平方米，為年內(nèi)月度成交第二新高，僅次于10月成交規(guī)模，環(huán)比下降28%，同比增長(zhǎng)40%；11月成交5013套，環(huán)比增長(zhǎng)16%，同比下降3%。

惠州新房10月成交42.63萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29%，同比增長(zhǎng)54%；11月成交44.27萬平方米，為近12個(gè)月新高（自2023年12月以來），環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比下降4%。二手房10月成交3049套，環(huán)比增長(zhǎng)5%；11月成交3333套，環(huán)比增長(zhǎng)9%。

長(zhǎng)三角方面，揚(yáng)州新房10月成交10.65萬平方米，環(huán)比基本持平，同比增長(zhǎng)91%；11月成交11.35萬平方米，為近5個(gè)月新高（自2024年7月以來），環(huán)比增長(zhǎng)7%，同比增長(zhǎng)46%。二手房10月成交1453套，環(huán)比增長(zhǎng)23%；同比增長(zhǎng)18%；11月成交1509套，為近5個(gè)月成交新高（自2024年7月以來），環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比增長(zhǎng)22%。

紹興新房10月成交5.33萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)81%，同比增長(zhǎng)29%；11月成交6.45萬平方米，創(chuàng)近12個(gè)月新高（2023年12月以來），環(huán)比增長(zhǎng)21%，同比下降8%。

“經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市群對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖有更明顯的推動(dòng)作用，而經(jīng)濟(jì)和收入增長(zhǎng)緩慢地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)則面臨更大的挑戰(zhàn)。”黃瑜說。

下一步重點(diǎn)在于政策的落實(shí)和執(zhí)行

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體存在供過于求的情況，但不同城市的供求關(guān)系差異大，如一線和核心二線城市供求關(guān)系矛盾并不嚴(yán)峻。

黃瑜進(jìn)一步解釋，自2022年以來，房屋新開工面積持續(xù)低于商品房銷售面積，供給端的大幅收縮帶動(dòng)市場(chǎng)供過于求的態(tài)勢(shì)有所改善，但當(dāng)前整體庫存壓力仍較為突出。

9月26日中央政治局會(huì)議明確提出“對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”；12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提到，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，以及充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

“預(yù)計(jì)接下來一段時(shí)期，更多城市將通過嚴(yán)控增量和優(yōu)化存量的方式改善市場(chǎng)供求關(guān)系。”

來源：中指研究院

黃瑜表示，長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)從過去總量供不應(yīng)求逐步進(jìn)入結(jié)構(gòu)性供需矛盾的階段。在供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變的新形勢(shì)下，需求端的主導(dǎo)作用將更加突出。

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、就業(yè)機(jī)會(huì)多的一二線城市，住房需求有較強(qiáng)支撐，同時(shí)隨著供應(yīng)放緩，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入新的均衡，甚至部分城市還可能在市場(chǎng)恢復(fù)過程中出現(xiàn)局部供不應(yīng)求的局面。但對(duì)更多三四線城市來說，住房需求逐步萎縮，市場(chǎng)供過于求的庫存去化或需要更長(zhǎng)時(shí)間。

對(duì)于近期一線城市頻出的百億級(jí)巨無霸地塊，黃瑜認(rèn)為，這并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成大的沖擊，因?yàn)橐痪€城市新房供應(yīng)量占比相對(duì)較小，而二手房市場(chǎng)占比已達(dá)70%左右。此外，企業(yè)在買地時(shí)更加謹(jǐn)慎，對(duì)產(chǎn)品供應(yīng)和細(xì)分市場(chǎng)更加精細(xì)，希望打造更多好房子。從這個(gè)角度看，可能會(huì)形成多元結(jié)構(gòu)的供應(yīng)，反而對(duì)市場(chǎng)有一定幫助。

在黃瑜看來，房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段，增量開發(fā)階段、增量與存量并行階段和存量階段，每個(gè)階段都有明顯的行業(yè)特征，在增量階段房地產(chǎn)行業(yè)以增量開發(fā)建設(shè)為主，在增量與存量并行階段行業(yè)以增量建設(shè)和存量運(yùn)營(yíng)并行，在存量階段行業(yè)以存量運(yùn)營(yíng)管理為主。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)已進(jìn)入增量與存量并行的新階段，行業(yè)以增量建設(shè)和存量運(yùn)營(yíng)并行，要求房地產(chǎn)行業(yè)務(wù)必轉(zhuǎn)型和升級(jí)，轉(zhuǎn)型的方向以存量運(yùn)營(yíng)和管理為核心，主要是以輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，轉(zhuǎn)型的具體領(lǐng)域比如有房地產(chǎn)代建、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理、公寓租賃運(yùn)營(yíng)等。每個(gè)領(lǐng)域都存在發(fā)展機(jī)會(huì)，企業(yè)要根據(jù)自己能力特點(diǎn)及資源稟賦進(jìn)行布局。

對(duì)于房企近些年熱衷參與的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)，黃瑜認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)與人口結(jié)構(gòu)變化相關(guān)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看是一個(gè)好賽道，現(xiàn)實(shí)中賺錢的項(xiàng)目不多，需要基于長(zhǎng)期考慮進(jìn)行布局。

“與過去任何一輪地產(chǎn)周期相比，當(dāng)前都是一個(gè)政策比較寬松的時(shí)期，很多政策也給了比較大的尺度。下一步重點(diǎn)在于政策的落實(shí)和執(zhí)行，各級(jí)政府和企業(yè)應(yīng)積極作為。”黃瑜總結(jié)道。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

封面圖片來源：受訪者提供