一線城市豪宅稅廢除首周樓市觀察：二手房交易量顯著攀升，豪宅市場(chǎng)溫和調(diào)整

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在9月末系列樓市優(yōu)化政策之后，住房契稅優(yōu)惠新政為樓市再添一把火。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部11月12日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。同時(shí)明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。政策自12月1日起施行。

此后的11月中下旬，北京、上海、廣州、深圳均宣布取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)稅收政策進(jìn)行優(yōu)化，并自12月1日起實(shí)施。至此，一線城市執(zhí)行近20年的豪宅稅政策正式結(jié)束。

住房契稅優(yōu)惠新政實(shí)施以來(lái)效果明顯。國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月1日至5日，全國(guó)共有36.4萬(wàn)戶購(gòu)房家庭申報(bào)享受了契稅稅收優(yōu)惠，累計(jì)減免契稅84億元，戶均減免2.3萬(wàn)元。

而對(duì)一線城市而言，豪宅稅的取消直接降低了購(gòu)房者交易成本，高總價(jià)房產(chǎn)成交過(guò)戶將會(huì)節(jié)省一大筆稅費(fèi)，尤其是對(duì)改善型住房需求群體而言是重大利好。以深圳為例，據(jù)樂(lè)有家研究中心測(cè)算，以深圳過(guò)戶總價(jià)為1500萬(wàn)元的二手住宅（首套住房）為例，在取消豪宅稅后，可以節(jié)省約66.64萬(wàn)元的稅費(fèi)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪部分房產(chǎn)從業(yè)人員了解到，豪宅稅取消對(duì)一線城市樓市產(chǎn)生了積極影響，提高了市場(chǎng)咨詢量，同時(shí)也增強(qiáng)了買賣雙方的信心?？傮w來(lái)看，雖然豪宅市場(chǎng)并未出現(xiàn)過(guò)熱情況，但成交議價(jià)空間已明顯縮小。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入12月以來(lái)，二手房市場(chǎng)進(jìn)一步升溫。從上周（12月2日—8日）二手房市場(chǎng)表現(xiàn)看，包括一線城市在內(nèi)的重點(diǎn)城市成交環(huán)比大漲27%，單周成交量創(chuàng)2019年以來(lái)新高。

北京：二手房網(wǎng)簽量成倍上漲，議價(jià)空間明顯變小

12月10日晚上7點(diǎn)過(guò)，當(dāng)每經(jīng)記者如約撥通北京21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)豪宅經(jīng)紀(jì)人盛經(jīng)理的電話時(shí)，他正在回家的路上。他告訴記者，從在售房源價(jià)格和成交情況來(lái)看，近期并沒(méi)有看到特別大的變化。盡管市場(chǎng)熱度有波動(dòng)，但并不夸張，更多體現(xiàn)在相對(duì)低價(jià)房源更快成交、業(yè)主談價(jià)空間變小等方面。

“以前購(gòu)房者在出價(jià)時(shí)通常會(huì)比業(yè)主的報(bào)價(jià)低15%左右，這是基于業(yè)主可能愿意降價(jià)的心理預(yù)期。然而，現(xiàn)在這種情況已經(jīng)發(fā)生了變化。盡管購(gòu)房者仍然會(huì)嘗試以低于業(yè)主報(bào)價(jià)的價(jià)格出價(jià)，但成功的幾率明顯降低。”

盛經(jīng)理表示，目前總價(jià)2000萬(wàn)元豪宅議價(jià)空間大約在100萬(wàn)元，而之前可能是150萬(wàn)到200萬(wàn)元。這意味著購(gòu)房者能夠通過(guò)談判降低的價(jià)格空間已明顯降低，成交價(jià)格更接近業(yè)主的初始報(bào)價(jià)。“性價(jià)比高的房源已經(jīng)基本售罄，剩下的房源價(jià)格相對(duì)較高。因此，購(gòu)房者如果希望購(gòu)買，只能選擇價(jià)格更高的房源，這使得業(yè)主在價(jià)格談判中處于更有利的位置。”

市場(chǎng)熱度未能被明顯感知，但稅費(fèi)減免對(duì)于市場(chǎng)還是起到了有一定的提振作用。盛經(jīng)理在采訪中提到，他有一位認(rèn)識(shí)了十幾年的客戶，在11月下旬向他們咨詢了一套總價(jià)約2000萬(wàn)元的房源，在12月通過(guò)稅費(fèi)減免節(jié)省了約20萬(wàn)元。“但對(duì)于2000萬(wàn)元的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)這并不算是很多，這個(gè)客戶也是因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)，學(xué)校與小區(qū)僅一路之隔購(gòu)買的。”

不過(guò)，據(jù)盛經(jīng)理觀察，稅費(fèi)減免對(duì)于貸款購(gòu)房者更為有利，會(huì)激活此前一部分只能貸款購(gòu)買高價(jià)房源的客戶需求，因?yàn)樗麄兛梢园凑蛰^低的成交價(jià)格貸款，從而減少稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)情況，盛經(jīng)理表示，盡管網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性，但目前市場(chǎng)并未出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。而當(dāng)下市場(chǎng)參與者相對(duì)冷靜，部分原因是政策的連續(xù)出臺(tái)，使得購(gòu)房者期待未來(lái)可能會(huì)有更好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。在他看來(lái)，隨著官方一系列利好政策出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)將會(huì)有所提振，隨著時(shí)間推移房?jī)r(jià)可能會(huì)有所上漲。

實(shí)際上，北京今年初就調(diào)整過(guò)一次普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整前，北京住房交易中有70%的房屋會(huì)被認(rèn)定為非普宅；而調(diào)整后，將有70%的房屋被認(rèn)定為普宅。也就是說(shuō)，按照之前的標(biāo)準(zhǔn)，北京還有大約30%的住宅是豪宅，其中較大比例為新房，二手房因?yàn)榭們r(jià)單價(jià)相對(duì)較低，實(shí)際豪宅比例要低一點(diǎn)。

“北京目前主要是剛需熱，沒(méi)發(fā)現(xiàn)豪宅太熱。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過(guò)去非普的標(biāo)準(zhǔn)影響非常大，關(guān)系到貸款首付比例、契稅、增值稅等，但隨著最近兩年各種政策寬松，實(shí)際上豪宅稅取消對(duì)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在二手房的增值稅上。

張大偉預(yù)計(jì)，豪宅稅取消實(shí)際影響在售房源的占比約為10%—15%。北京二手房成交比例中，超過(guò)140平方米的屬于豪宅，這部分市場(chǎng)整體大約比例在8%。另外，疊加部分價(jià)格較高的成交房源，大約15%左右的二手房會(huì)有增值稅。

截至12月10日，北京本月二手房共網(wǎng)簽6762套，對(duì)比去年同期的3211套上漲110.59%，對(duì)比今年11月同期的5183套上漲30.46%；新房共網(wǎng)簽1405套，對(duì)比去年12月同期1204套上漲16.69%。

上海：豪宅市場(chǎng)溫和調(diào)整，中低價(jià)位戶型交易相對(duì)活躍

今年以來(lái)，上海豪宅市場(chǎng)持續(xù)火熱。在上海正式宣布取消豪宅稅前，新房徐匯濱江中海領(lǐng)邸開(kāi)盤(pán)熱銷85億元。此次新規(guī)執(zhí)行后市場(chǎng)對(duì)其關(guān)注度頗高，不過(guò)從數(shù)據(jù)上看，上海豪宅市場(chǎng)整體出現(xiàn)溫和的量?jī)r(jià)調(diào)整。

二手房方面，熱點(diǎn)板塊頂豪成交不斷。上海一位豪宅經(jīng)紀(jì)人在與每經(jīng)記者交流中表示，最近市場(chǎng)成交不錯(cuò)。他還向記者細(xì)數(shù)了近日上海徐匯濱江板塊一日內(nèi)的多套豪宅成交情況，并預(yù)測(cè)下一套成交的可能是均價(jià)約8000萬(wàn)元、面積近500平方米的豪宅。在11月中旬上海剛剛宣布取消豪宅稅后，該經(jīng)紀(jì)人也曾多次在社交平臺(tái)表達(dá)了“市場(chǎng)火爆”的觀點(diǎn)。

每經(jīng)記者注意到，進(jìn)入12月以來(lái)，上海新房市場(chǎng)的中低價(jià)位產(chǎn)品交易活躍，而高端樓盤(pán)成交量出現(xiàn)下滑，價(jià)格也有所下調(diào)。

據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，從上周新建商品住宅成交前十榜單中可以看出，中低價(jià)位產(chǎn)品交易相對(duì)活躍。成交前十榜單中，單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)只有1個(gè)，而此前榜單中經(jīng)常會(huì)有3—4個(gè)高價(jià)房項(xiàng)目。此外，榜單中有2個(gè)均價(jià)低于3萬(wàn)元/平方米項(xiàng)目，3元—6萬(wàn)元/平方米項(xiàng)目有6個(gè)，占據(jù)主力位置。

值得關(guān)注的是，隨著成交量下滑，上周上海成交前十榜單中沒(méi)有出現(xiàn)交易破百套的樓盤(pán)，并且基于首次改善型和剛需項(xiàng)目相對(duì)活躍，上周上海新房成交均價(jià)繼續(xù)下調(diào)至為58500元/平方米，環(huán)比下跌23.11%。

“上周供應(yīng)大幅縮減，入市的6個(gè)項(xiàng)目中有2個(gè)是單價(jià)超10萬(wàn)元的高價(jià)房產(chǎn)品，其余均為“3字頭”“4字頭”的首次改善型項(xiàng)目。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，隨著政策對(duì)遠(yuǎn)郊地區(qū)的傾斜，交易熱度在提升，不過(guò)供應(yīng)偏保守，市場(chǎng)需要多少量，項(xiàng)目投放多少，不會(huì)形成過(guò)多庫(kù)存，這樣可以穩(wěn)定市場(chǎng)信心。

盧文曦分析指出，在經(jīng)過(guò)快速?zèng)_刺后，通常月初首周成交量會(huì)有所滑落，因此符合慣例，不過(guò)值得關(guān)注的是，這次回落的幅度并不大。包括近期多個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌，尤其是中高端產(chǎn)品繼續(xù)保持穩(wěn)定的去化率，這些積極信號(hào)都能催促買家快速入市。

“不過(guò)唯一不太理想的是近期市場(chǎng)供應(yīng)不夠穩(wěn)定，過(guò)大的起伏會(huì)對(duì)市場(chǎng)交易穩(wěn)定產(chǎn)生影響，尤其是近期二手房交易活躍度高，隨著稅費(fèi)成本降低，很容易分流新房的客戶。因此，新房的供應(yīng)依然決定未來(lái)成交走勢(shì)。”盧文曦補(bǔ)充道。

深圳：需求開(kāi)始回落，二手房錄得量創(chuàng)200周以來(lái)最高

“這一政策對(duì)高端市場(chǎng)有直接影響，但對(duì)整體市場(chǎng)的影響并不劇烈。豪宅稅取消更多是在流通過(guò)程中減少了稅費(fèi)，從而增強(qiáng)了市場(chǎng)意愿。”

深耕深圳豪宅市場(chǎng)的永高樓市創(chuàng)始人劉永高在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，在他的實(shí)際工作中，近一個(gè)月明顯感知到的變化是咨詢量激增。豪宅稅取消帶動(dòng)了咨詢量顯著增加，增幅達(dá)30%至50%。這一增長(zhǎng)主要集中在置換類客戶，即那些希望從較差區(qū)域換到較好區(qū)域，或從較小戶型換到較大戶型的購(gòu)房者，這些客戶咨詢?nèi)藬?shù)較多，購(gòu)買意愿也更為強(qiáng)烈。

“購(gòu)房者呈現(xiàn)出理性購(gòu)房的趨勢(shì)。”在談到豪宅實(shí)際成交時(shí)，劉永高表示，盡管豪宅稅取消可能會(huì)激發(fā)購(gòu)房者興趣，但大多數(shù)人購(gòu)買意愿還是基于實(shí)際需求，而非盲目追求大戶型。與前幾年相比，購(gòu)房者更加理性，更傾向于保持較低的杠桿率。

據(jù)劉永高觀察，豪宅稅取消后，深圳部分區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲。他所在的深圳灣部分區(qū)域有很多業(yè)主提高了掛牌價(jià)，香蜜湖和華僑城的情況也類似。“一套房子價(jià)格上漲幅度從幾十萬(wàn)元到一兩百萬(wàn)元不等，返價(jià)3%至5%成為常態(tài)。”

劉永高在采訪中還提到了業(yè)主心態(tài)的變化。“新政之前，業(yè)主可能急于出售房產(chǎn)，但隨著豪宅稅取消，業(yè)主不再那么急迫。過(guò)去可以談價(jià)的空間現(xiàn)在明顯縮小，一些誠(chéng)意出售業(yè)主逐漸完成了交易，市場(chǎng)再次陷入博弈狀態(tài)。”

進(jìn)入12月，深圳大型連鎖中介機(jī)構(gòu)和房企將更多精力放在了2024年底的最后一波購(gòu)房節(jié)上，推出了限時(shí)多重折扣等優(yōu)惠購(gòu)房活動(dòng)。深圳某大型連鎖中介管理層在接受記者采訪時(shí)表示，年末全公司都在沖刺搶收，其他事宜都被暫緩。

樂(lè)有家研究中心工作人員在接受記者采訪時(shí)表示，從近期數(shù)據(jù)來(lái)看，反而低總價(jià)的房源成交增加了。她提供給記者一組數(shù)據(jù)顯示，年底剛需入市速度加快，

截至12月8日，本月總價(jià)300萬(wàn)元以下和300萬(wàn)—500萬(wàn)元房源成交占比明顯提升，分別上漲2.4個(gè)和2.9個(gè)百分點(diǎn)；800萬(wàn)元以上改善和豪宅成交占比下降。

據(jù)“深圳發(fā)布”微信公眾號(hào)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周深圳市二手房（含自助）錄得2390套，環(huán)比增長(zhǎng)12.6%。二手房單周錄得量創(chuàng)下近200周以來(lái)的單周新高。根據(jù)公開(kāi)在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月9日，深圳全市共有68964套有效二手房源在售。

注：二手房錄得量具體是指深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交套數(shù)。

上周，深圳樂(lè)有家門店二手住宅簽約量對(duì)比新政前9月份周平均簽約量上漲61%。樓市回暖也帶動(dòng)了保障性住房的銷售。12月7日—8日，位于寶安的深鐵璟城項(xiàng)目可售人才房正式選房，此次提供房源738套，其中，277套（不包含無(wú)障礙戶型）三房戶型認(rèn)購(gòu)率達(dá)到100%。

廣州：二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)近7周新高，大戶型成交上升

在12月1日正式實(shí)施涉及契稅及增值稅減免的“降稅新政”后，首周廣州二手成交全線上漲。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，廣州二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比均全線上漲；新房方面，房企也在加大營(yíng)銷力度，加快上新節(jié)奏。

合富研究院高級(jí)分析師梁燕明分析認(rèn)為，隨著年終沖刺到來(lái)，房企營(yíng)銷力度預(yù)計(jì)持續(xù)發(fā)力，多個(gè)高端、改善項(xiàng)目將會(huì)加快上新節(jié)奏。如海珠區(qū)琶洲樾華樾凍資鎖客，黃埔區(qū)黃埔潤(rùn)府開(kāi)放了銷售中心等。“舊規(guī)項(xiàng)目”也正不斷提升促銷力度加快走貨，如天河·天河壹品、番禺的廣地花園、黃埔的大健天璽，以及越秀江海潮鳴等項(xiàng)目，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交水平有望再上升。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月9日廣州新建商品房成交434套，近一周廣州新建商品房日均成交503套。

不過(guò)在廣州當(dāng)?shù)啬炒笮蛧?guó)企的一位工作人員看來(lái)，稅費(fèi)減免對(duì)于二手房成交影響更大，對(duì)在售新房成交影響并不那么明顯。在當(dāng)下市場(chǎng)能成為熱銷樓盤(pán)，主要還是本身產(chǎn)品能力要過(guò)硬，比如有很好的地段、優(yōu)惠的價(jià)格或者有較高的得房率。

每經(jīng)記者在采訪中獲悉，進(jìn)入12月，廣州二手樓市交投行情企穩(wěn)，上周二手網(wǎng)簽量重回2700套以上，為近7周新高。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，上周天河區(qū)二手住宅網(wǎng)簽套均面積為102.7平方米/套，與前周的96.4平方米/套相比有所增加。上周番禺區(qū)二手住宅網(wǎng)簽套均面積為122.7平方米/套，較前周的112.6平方米/套增長(zhǎng)的趨勢(shì)更加明顯。天河區(qū)的天河北、天河公園、珠江新城以及番禺區(qū)的華南板塊等改善型及豪宅買家聚集的區(qū)域，在上周均出現(xiàn)二手大戶型成交案例。

合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上周90平方米以上中大戶型和大戶型成交占比上升至49%，較前周增加7%。部分區(qū)域大戶型的成交占比高達(dá)一半以上。天河、海珠以及番禺，上周中大戶型及大戶型二手房交投火熱。其中，天河區(qū)90—120平方米中大戶型成交增至四成，較上周增長(zhǎng)超過(guò)一成。

與此同時(shí)，越秀、荔灣、白云等區(qū)域上周面向剛需的中小戶型二手房成交同樣搶眼。如白云區(qū)上周二手成交當(dāng)中，剛需購(gòu)房需求占比高達(dá)六成；越秀區(qū)上周二手成交當(dāng)中，剛需購(gòu)房占比甚至接近八成。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖