“日光”、新高、漲價(jià)，北上廣深集體升溫，樓市“止跌回穩(wěn)”穩(wěn)了？有專家稱“當(dāng)下是不錯(cuò)的購(gòu)房機(jī)會(huì)”

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

12月1日，由財(cái)政部等三部門發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》正式執(zhí)行。

據(jù)央視財(cái)經(jīng)，今天（12月2日）是政策落地后首個(gè)工作日。在各地辦稅大廳，購(gòu)房者可按新政策繳納契稅、增值稅，并辦理過(guò)戶、不動(dòng)產(chǎn)登記等手續(xù)。

在利好政策的密集推動(dòng)下，不少城市11月的成交熱度仍在持續(xù)。

其中，11月深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)近4年以來(lái)新高；上海二手房成交量（含商業(yè)）達(dá)2.70萬(wàn)套，創(chuàng)44個(gè)月新高；北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬(wàn)套，創(chuàng)20個(gè)月新高；新一線城市中的杭州也在時(shí)隔19個(gè)月后，二手房再度挺近“萬(wàn)套時(shí)代”，達(dá)1.05萬(wàn)套。

與此同時(shí)，新房“日光盤”頻現(xiàn)。比如，上海融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期、大華公園柏翠、浦發(fā)唐城四期、中海領(lǐng)邸?玖章等；深圳深業(yè)上城學(xué)府、中建觀玥、深鐵閱云境、財(cái)富城二期等。

在美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究總監(jiān)何倩茹看來(lái)，當(dāng)一個(gè)城市二手房成交能持續(xù)維持“榮枯線”以上6個(gè)月，就有較大概率出現(xiàn)價(jià)格上的反轉(zhuǎn)。

目前，不少熱門城市的二手房?jī)r(jià)格經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整，價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯回調(diào)，再下跌的空間已經(jīng)縮??；加上首付比例、房貸利率目前已調(diào)整到非常低的水平，對(duì)許多剛需購(gòu)房者而言，當(dāng)下是不錯(cuò)的購(gòu)房機(jī)會(huì)。

北上廣深，集體升溫

“現(xiàn)在深圳的二手房成交起來(lái)了，雖然目前價(jià)格還未起來(lái)，大多數(shù)樓盤的成交價(jià)仍低于指導(dǎo)價(jià)，但很多小區(qū)的筍盤不斷被消耗掉，價(jià)格有企穩(wěn)趨勢(shì)。”12月2日，深圳房產(chǎn)中介邵東向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹。

在邵東看來(lái)，目前深圳二手房整體市場(chǎng)已經(jīng)回到了2017年前的水平，處于底部狀態(tài)，如果這種成交量能夠一直維持，預(yù)計(jì)明年年中就會(huì)在價(jià)格上有所體現(xiàn)。

“比如深圳北站片區(qū)，這兩個(gè)月絕大多數(shù)新盤都清空了，雖然價(jià)格上還是有很大折扣，但對(duì)整體的庫(kù)存去化效果明顯。”邵東表示。

每經(jīng)記者注意到，自9月底陸續(xù)頒布樓市新政后，一線城市市場(chǎng)成交持續(xù)維持火熱狀態(tài)。

其中，深圳二手房成交維持“繁榮線”水平。據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測(cè)，深圳11月新建商品住宅預(yù)售網(wǎng)簽8076套，環(huán)比上漲94.5%，僅次于2021年1月，成為近4年以來(lái)的第二高點(diǎn)。二手住宅網(wǎng)簽7125套，環(huán)比上漲16.5%，為近4年以來(lái)最高點(diǎn)。

上海樓市同樣表現(xiàn)亮眼。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月上海二手房（含商業(yè)）成交總量突破27000套，創(chuàng)近44個(gè)月新高。安居客上海監(jiān)測(cè)顯示，該月二手房（含商業(yè)）累計(jì)成交27050套，超越6月，成為年內(nèi)最高。

另?yè)?jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)18763套，環(huán)比上漲約8%，同比上漲約50%，二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)20個(gè)月新高。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，10月26日至11月25日，廣州市二手房住宅網(wǎng)簽11400多單，環(huán)比增長(zhǎng)10.01%。據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，12月2日至3日，廣州各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的線上號(hào)源已基本約滿。

成交火熱的還有杭州。

據(jù)杭州我愛我家統(tǒng)計(jì)，11月杭州全市二手房成交10518套，環(huán)比增長(zhǎng)14.7%，同比去年的8850套上漲18.8%。這一成交數(shù)據(jù)不僅再度刷新年內(nèi)最高月度成交紀(jì)錄，也意味著時(shí)隔19個(gè)月，杭州樓市重回“萬(wàn)套時(shí)代”。

在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著9月底以來(lái)政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，疊加購(gòu)房門檻降低、首付比例下調(diào)、房貸利率走低以及稅費(fèi)成本減少等多方面因素，市場(chǎng)活躍度有望進(jìn)一步延續(xù)。

何倩茹提到，在9月樓市松綁以后，不少城市的火熱已持續(xù)兩個(gè)月，維持“高溫”，預(yù)計(jì)在四季度剩余的時(shí)間里，如開發(fā)商及二手業(yè)主能保持克制的定價(jià)策略，樓市成交量仍有很大概率維持高位，但預(yù)計(jì)政策的遞減效應(yīng)也會(huì)同時(shí)發(fā)生。如果成交量不及目標(biāo)，可繼續(xù)關(guān)注政策工具箱。

新盤加推，價(jià)格漲了

就新房而言，雖然分化仍在，但頻頻出現(xiàn)的“日光盤”，確實(shí)給了市場(chǎng)帶來(lái)了不少信心。

每經(jīng)記者注意到，自9月底以來(lái)，深圳、上海各自誕生了4個(gè)“日光盤”。

在上海，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期、大華公園柏翠、浦發(fā)唐城四期、中海領(lǐng)邸?玖章等樓盤相繼“日光”。深圳也不甘示弱，10月以來(lái)深業(yè)上城學(xué)府、中建觀玥、深鐵閱云境、財(cái)富城二期等開盤售罄，深鐵閱云境更是不到兩小時(shí)售罄214套房源，認(rèn)籌率高達(dá)233%，刷新深圳東部近兩年的入圍比例紀(jì)錄。

“現(xiàn)在的‘日光’跟以前樓市火熱時(shí)的‘日光’還是有些差距。以前市場(chǎng)火熱時(shí)，買家更多的是看中與二手房的價(jià)差或者房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，大部分都是買家主動(dòng)進(jìn)場(chǎng)。而現(xiàn)在的‘日光’，更多的是因?yàn)殚_發(fā)商自身讓利比較厲害，更看中性價(jià)比。”

邵東向記者表示，近期深圳新房“日光”除了本身市場(chǎng)回暖的因素外，還與推盤量相對(duì)較少、開發(fā)商主動(dòng)讓利等因素有關(guān)。

“深圳新盤允許的最低折扣是八五折，有些項(xiàng)目為了吸引顧客，采用較為明顯的折扣策略，如限時(shí)登記九九折、認(rèn)籌凍資九七折、開盤認(rèn)購(gòu)九一折等，最終甚至能做到八五折。此外，控制備案房源數(shù)量也是常見手段。”邵東說(shuō)。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年深圳的4個(gè)“日光盤”整體推盤量都不算大：海德園116套房，深業(yè)上城學(xué)府324套房，中建觀玥192套房，深鐵閱云境214套房。

不過(guò)，隨著去化向好，個(gè)別項(xiàng)目的加推價(jià)格有所“回升”。以去年10月光明區(qū)鳳凰城板塊的“日光”項(xiàng)目中建觀玥為例，一期備案均價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，開盤折后3.25萬(wàn)元/平方米起。

近日，項(xiàng)目加推147套房源，雖然仍可在備案價(jià)基礎(chǔ)上享受一定折扣，但最終成交的單價(jià)相比一期有所抬高，折后單價(jià)約3.49萬(wàn)元/平方米起。

類似的還有深圳南山板塊今年入市的兩個(gè)新盤。其中，招商四海臻邸二期于11月22日晚開盤，開盤去化率超96%，備案價(jià)約11.23萬(wàn)元/平方米，最低折扣價(jià)約8.36萬(wàn)元/平方米起。

同為南山板塊的金眾云山海項(xiàng)目一期4月開盤，備案價(jià)約8.94萬(wàn)元/平方米，折后單價(jià)約6.2萬(wàn)元/平方米起。

樂有家研究中心分析稱，今年以來(lái)深圳已出臺(tái)16次政策調(diào)控，涉及房貸利率、公積金額度、房產(chǎn)稅費(fèi)、購(gòu)房名額、購(gòu)房首付、限售政策、財(cái)政刺激等多個(gè)方面，可見今年主管部門對(duì)“穩(wěn)樓市”的決心力度空前。而9月底這波政策“組合拳”也給市場(chǎng)帶來(lái)了正向效果，深圳樓市正逐步走出低谷。

中指研究院則提到，9·26新政支持力度大，效果持續(xù)性強(qiáng)于以往，10月以來(lái)市場(chǎng)量?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性恢復(fù)，11月核心城市銷售保持一定規(guī)模。隨著年末房企沖刺銷售業(yè)績(jī)，加大推盤力度，預(yù)計(jì)12月房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持一定活躍度，但短期內(nèi)“以價(jià)換量”仍是主流。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝