招商蛇口穩(wěn)健發(fā)展，獲得A股首單回購貸款

今年以來，盡管政策持續(xù)傾斜，但房地產(chǎn)的恢復(fù)是一個緩慢的過程，樓市仍舊低迷。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國新建商品房銷售面積7.03萬平方米，同比下降17.1%，新建商品房銷售額6.89萬億元，同比下降22.7%。受此影響，TOP100房企前九月銷售總額也同比下降38.8%，僅為2.97萬億元。

但依靠穩(wěn)健經(jīng)營，招商蛇口仍逆勢實現(xiàn)“穩(wěn)中有進(jìn)”：銷售跑贏大市、財務(wù)水平依舊保持健康、旗下商業(yè)REIT上市、獲得A股首單回購貸款。

10月30日晚，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布三季度業(yè)績報告。三季度末，公司總資產(chǎn)9,188億元；歸母凈資產(chǎn)1,103億元。1-3季度，公司營業(yè)總收入780億元，歸母凈利潤26億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為130億元，同比降幅比半年度大幅減少。

招商蛇口表示，未來將始終堅持穩(wěn)健運(yùn)營的理念，踐行高質(zhì)發(fā)展。圍繞開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營、城市服務(wù)三類業(yè)務(wù)，建設(shè)“好房子”、運(yùn)營“好資產(chǎn)”、提供“好服務(wù)”，聚力推動高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展。

行業(yè)排名穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)土儲充足

三季報顯示，今年1-9月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額1451.71億元，累計實現(xiàn)簽約銷售面積642.44萬平方米。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年1-9月公司全口徑銷售金額排名第5名。

這是招商蛇口始終堅持“區(qū)域聚焦、城市深耕”戰(zhàn)略，持續(xù)深耕高能級區(qū)域與一二線核心城市的成果。

具體來看，招商蛇口在全國12個城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額TOP5，其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當(dāng)?shù)豑OP1，南京、佛山進(jìn)入TOP3，上海、成都、重慶、蘇州、徐州進(jìn)入TOP5。

前三季度，招商蛇口強(qiáng)化投資管控，堅持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資策略。根據(jù)招商蛇口的公告顯示，1-9月招商蛇口共獲取14宗地塊，總計容建筑面積140萬平方米，總地價289億元。

在深耕核心城市的基礎(chǔ)上，近年來招商蛇口也一直提升“內(nèi)核”，加大在投研、產(chǎn)研和科研體系方面的建設(shè)，持續(xù)迭代升級系列產(chǎn)品，不斷提升產(chǎn)品力。

前三季度，為實現(xiàn)快速、穩(wěn)定地輸出有市場競爭力的產(chǎn)品，招商蛇口推行首席設(shè)計師制，從機(jī)制保障、產(chǎn)品研發(fā)、條線賦能、人才培養(yǎng)等多維度，全面重塑產(chǎn)品管理體系。長沙天青、杭州璀璨映瀾、佛山華璽、上海臻境等各地新面市的項目呈現(xiàn)效果優(yōu)秀，贏得市場肯定。

持續(xù)提升產(chǎn)品力的同時，招商蛇口還在不斷升級服務(wù)理念。旗下招商積余聚焦服務(wù)力打造，建立起了一套成熟的服務(wù)力建設(shè)模型，從客戶需求分析、產(chǎn)品服務(wù)體系、產(chǎn)品服務(wù)落地策略與路徑等方面，系統(tǒng)地展現(xiàn)招商積余服務(wù)力的打造；從產(chǎn)品力、數(shù)智化、組織、安全四個方面為服務(wù)力提供支撐；通過經(jīng)營業(yè)績、行業(yè)地位等維度的提升，體現(xiàn)服務(wù)力打造成果成效。

憑借堅持穩(wěn)健經(jīng)營的理念，踐行高質(zhì)量發(fā)展，招商蛇口在行業(yè)震蕩期展現(xiàn)出強(qiáng)大的定力與韌性，自2023年以來，無論是在經(jīng)營業(yè)績、市值還是土儲、產(chǎn)品品質(zhì)等方面，招商蛇口已穩(wěn)居行業(yè)前五。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計在未來一段時間，房地產(chǎn)整體仍將是支持行業(yè)健康發(fā)展的政策為主基調(diào)，加上寬松的貨幣環(huán)境，供求關(guān)系健康的一二線核心城市將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。招商蛇口聚焦高能級區(qū)域，不斷打磨產(chǎn)品力，不僅有利于把控風(fēng)險，提升市場占有率，還能為其后續(xù)利潤增長提供持續(xù)動力。

財務(wù)健康，獲得A股首單回購貸款

財務(wù)健康一直是衡量一家企業(yè)抗風(fēng)險能力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)，尤其是在當(dāng)下行業(yè)深度調(diào)整期，財務(wù)穩(wěn)健至關(guān)重要。

從不同維度來看，會有不一樣的考量。比如銷售金額的穩(wěn)定增長，代表著產(chǎn)品在行業(yè)內(nèi)受認(rèn)可；現(xiàn)金流充裕，能夠及時償還短期債務(wù)和利息，表示安全閾值高；財務(wù)結(jié)構(gòu)的多元化，反映其公司在行業(yè)內(nèi)的多維創(chuàng)收能力。

同時，招商蛇口全面落實降本增效舉措，抓住LPR下行的市場窗口，充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢進(jìn)行高息債務(wù)置換，資金成本顯著降低。2024年半年度綜合資金成本3.25%，較年初降低22個BP。

值得一提的是，招商蛇口已于10月20日獲得招商銀行深圳分行股票回購專項貸款額度，這也是A股首單股票回購專項貸款。

公告顯示，招商蛇口與招商銀行深圳分行簽署《合作協(xié)議》，并獲得《貸款承諾函》。根據(jù)協(xié)議，招商銀行深圳分行將為公司提供不超過7.02億元的貸款額度，用于公司股票回購項目。貸款期限為12個月，利率不超過2.25%，且不高于市場利率。

這不僅體現(xiàn)了招商蛇口積極響應(yīng)國家政策號召，維護(hù)資本市場穩(wěn)定運(yùn)行，助力鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢的堅定決心，也顯示出上市公司及其控股股東對招商蛇口未來發(fā)展的強(qiáng)大信心。

多元賽道并行，發(fā)力新業(yè)績增長點

近年來，行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本變化，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，尋找自己的“第二曲線”。

招商蛇口也一直在發(fā)力提升資產(chǎn)運(yùn)營等非開發(fā)業(yè)務(wù)在收入及利潤中的占比，著力形成穩(wěn)健均衡多元的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

上半年，公司管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實現(xiàn)18.95億元，同比上漲14%。公司強(qiáng)化精益運(yùn)營管理降本增效，持續(xù)提升資產(chǎn)投資回報水平。報告期內(nèi)，公司開業(yè)三年以上穩(wěn)定期項目EBITDA回報率達(dá)6.34%，同比提升0.2個百分點。

而其運(yùn)營收入多數(shù)來自企業(yè)商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓、酒店等業(yè)態(tài)的運(yùn)營。其中，最值得一提的便是，招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)。目前的產(chǎn)業(yè)園布局國內(nèi)核心一二線17個城市，產(chǎn)品線包括網(wǎng)谷（科創(chuàng)園）、意庫（文創(chuàng)園）和智慧城（智造園）等。

據(jù)了解，目前蛇口產(chǎn)園REIT運(yùn)營穩(wěn)健，并在2023年6月16日完成擴(kuò)募收購資產(chǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了在大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)布局。

除基礎(chǔ)設(shè)施REITs外，作為原始權(quán)益人的招商基金招商蛇口租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“招商蛇口租賃住房REIT”）在8月30日獲得證監(jiān)會注冊批文，并于10月23日，在深交所正式上市，成為保障性租賃住房類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的又一支新生力量。

自此，招商局集團(tuán)迎來第三單公募REITs獲批，成為國內(nèi)首個獲批三單公募REITs的央企。此前，招商局旗下招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REITs已經(jīng)成功發(fā)行，招商公路公募REITs也已成功獲批。

這也是繼招商局商業(yè)房托、蛇口產(chǎn)園REIT后，招商蛇口的第三個REITs平臺，同時也將完成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中商業(yè)、長租公寓”三大資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)主要板塊資產(chǎn)上市平臺的構(gòu)建，進(jìn)一步打通招商蛇口“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，完成“投融建管退”商業(yè)閉環(huán)的構(gòu)建。

對此，招商蛇口方面表示，本次招商蛇口租賃住房REIT上市，是招商蛇口秉持承載美好生活初心，為城市青年人才及家庭悉心打造的“壹棧”人才租賃住房正式亮相資本市場。招商蛇口將持續(xù)貫徹落實國家發(fā)展政策，致力于打造租賃住房標(biāo)桿品牌，持續(xù)打造多元美好生活空間，滿足多層次客群的居住需求，為國家產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展引入血液、注入活力。

據(jù)悉，招商蛇口租賃住房REIT運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)由招商蛇口全資子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（簡稱“招商伊敦”）擔(dān)任，招商伊敦成立于2020年，負(fù)責(zé)招商蛇口旗下的酒店及公寓業(yè)務(wù)的運(yùn)營管理，旗下?lián)碛?ldquo;壹間公寓”“壹棠服務(wù)公寓”“壹棧人才公寓”三大產(chǎn)品線，近年來發(fā)展迅速。曾榮獲“2024年度影響力住房租賃運(yùn)營服務(wù)企業(yè)”五強(qiáng)、“2024中國住房租賃企業(yè)綜合實力”前五、“2024住房租賃企業(yè)盈利能力卓越表現(xiàn)”榜前三，蟬聯(lián)2023-2024中國住房租賃企業(yè)綜合實力TOP10，品牌影響力持續(xù)領(lǐng)跑。

招商蛇口管理層表示，未來將繼續(xù)錨定行業(yè)“五強(qiáng)”目標(biāo)，堅定“四三二一”戰(zhàn)略定力，時刻保持緊迫感，向市場要效益，向管理要效率，在新形勢中尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會，開拓進(jìn)取，謀求企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，內(nèi)部穩(wěn)健經(jīng)營的理念和清晰的發(fā)展目標(biāo)，為招商蛇口的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)，增加了強(qiáng)大的內(nèi)生動力；外部環(huán)境的改善與利好，則為其提供了更佳的發(fā)展環(huán)境與發(fā)展新機(jī)遇。通過內(nèi)外共振，招商蛇口未來發(fā)展可期。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）