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滬市4單保租房REITs上半年盈利近7350萬元 機構(gòu)稱“保租房REITs將進(jìn)入快速發(fā)展期”

每日經(jīng)濟新聞 2024-10-16 18:28:37

◎近日,滬市4單保障性租賃住房REITs披露2024年中期業(yè)績,合計收入約2.04億元。其中,國泰君安城投寬庭保租房REIT收入最高,達(dá)8917.53萬元。底層資產(chǎn)出租率最高達(dá)99.65%,四項目運營穩(wěn)健。政策支持下,保租房REITs預(yù)計進(jìn)入快速發(fā)展期,市場存量將達(dá)900萬套。

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整,而行業(yè)細(xì)分賽道的REITs市場卻表現(xiàn)亮眼。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計,今年上半年,滬市保障性租賃住房REITs漲幅達(dá)16.56%,超過產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流和消費基礎(chǔ)設(shè)施,排在產(chǎn)權(quán)類REITs首位。

業(yè)績報告顯示,國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT等4單滬市保障性租賃住房REITs,今年上半年實現(xiàn)凈利潤合計達(dá)7349.74萬元。

近日,滬市保障性租賃住房REITs舉行2024年中期集體業(yè)績說明會,上述4單REITs的原始權(quán)益人、基金管理人和運營管理機構(gòu)分享了上半年業(yè)績情況,并回答投資者關(guān)注的問題。

華夏基金華潤有巢REIT方面介紹,上半年基金合并層面收入約為3931.43萬元,從關(guān)鍵經(jīng)營指標(biāo)上看,底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健向好。國泰君安城投寬庭保租房REIT表示,中報的出租率為6月30日節(jié)點出租率,而項目租約以一年期為主,因此中報出租率有一定的下降波動。

10月16日,上海一位保租房REITs研究人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者(以下簡稱每經(jīng)記者或記者)采訪時表示,上半年,各類公募REITs價格整體上漲,但板塊分化情況延續(xù),保租房REITs整體表現(xiàn)穩(wěn)健且符合預(yù)期,并擁有較強的抗周期能力。

底層資產(chǎn)出租率最高達(dá)99.65%

滬市4單保障性租賃住房REITs披露的中期業(yè)績報告顯示,上半年收入合計約2.04億元。其中,國泰君安城投寬庭保租房REIT以收入約8917.53萬元居首,華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT分別實現(xiàn)收入3931.43萬元、3919.01萬元、3607.11萬元,同比分別增長1.53%、2.75%、-0.66%。

盈利方面,國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和華夏基金華潤有巢REIT半年度凈利潤分別為3919.29萬元、1615.31萬元、1398.14萬元和417萬元。滬市4單保障性租賃住房REITs上半年凈利潤合計達(dá)7349.74萬元。

注:采用前復(fù)權(quán)價格(截至6月30日)  數(shù)據(jù)來源:Wind  克而瑞長租整理

每經(jīng)記者注意到,今年9月,國泰君安城投寬庭保租房REIT向投資者完成了上市以來第一次分紅,分紅基準(zhǔn)日為本次收益分配的基準(zhǔn)日是今年6月30日,分配金額約為6501萬元。

國泰君安城投寬庭保租房REIT方面表示,未來還將從投資人利益的角度出發(fā),結(jié)合自身基金運營的具體情況,將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營所產(chǎn)生的可供分配金額及時地分配給投資人。

中金廈門安居REIT在2023年進(jìn)行了2次分紅,今年已經(jīng)完成2次分紅,投資者對基金在下半年是否還有分紅規(guī)劃提出疑問。中金廈門安居REIT方面表示,已關(guān)注到市場上有相關(guān)產(chǎn)品的分紅次數(shù)超過2次,甚至達(dá)到每年4次,“后續(xù)我們也會認(rèn)真學(xué)習(xí),結(jié)合擴募等基金的重大運作,努力提高分紅次數(shù)。”

底層資產(chǎn)運營效率上,截至上半年末,除了國泰君安城投寬庭保租房REIT位于上海江灣社區(qū)的項目,四單保租房REITs七處項目的出租率均在90%以上,中金廈門安居REIT的珩琦公寓出租率最高,達(dá)到99.65%。

不過對比第一季度,二季度保租房項目的出租率存在小幅波動。其中,國泰君安城投寬庭保租房REIT的江灣社區(qū)項目和光華社區(qū)項目,出租率環(huán)比分別下降1.53%和1.2%。

面對投資者的疑問,國泰君安城投寬庭保租房REIT方面解釋稱,項目租約以一年期為主,兩處底層資產(chǎn)在2023年二季度處于快速爬坡期,因此今年二季度相比其他季度,租期到期的數(shù)量略多,中報出租率有一定的下降波動。

年內(nèi)累計發(fā)行規(guī)模有望破百億元

自2022年8月我國首單保租房REIT落地,保租房REITs已經(jīng)歷了三年的發(fā)展期。租賃住房前期投資規(guī)模大,投資回收周期長,使公募REIT成為最匹配的資產(chǎn)證券化的金融工具。克而瑞分析認(rèn)為,國家層面對租賃住房金融支持政策的接連釋放,對保租房REITs發(fā)行提供了更多機會,保租房REITs預(yù)計將進(jìn)入真正的快速發(fā)展期。

7月26日,《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》正式發(fā)布。

億翰智庫分析指出,這將意味著基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行范圍擴容,市場化長租公寓納入發(fā)行范圍。在租賃住房領(lǐng)域,首次將專業(yè)機構(gòu)自持、不分拆單獨出售并長期用于出租的市場化租賃住房項目,以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項目納入底層資產(chǎn)。

而且,政策取消了原本對產(chǎn)權(quán)類項目未來三年分派率不低于3.8%、經(jīng)營權(quán)項目未來三年IRR(內(nèi)部回報率)不低于5%的收益率指標(biāo)的要求,改為基礎(chǔ)設(shè)施項目近三年的平均EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流需不低于未來三年預(yù)測的平均EBITDA或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流的70%。

同時,取消存量資產(chǎn)收購的30%比例上限,并將補充流動資金的比例上限從10%提升至15%。這標(biāo)志著對回收資金使用上限制的放寬,企業(yè)有了更加靈活的資金運用自主權(quán),且對于存量資產(chǎn)收購上也沒有明確限制。

截至今年上半年,共有5單成功發(fā)行的保租房公募REITs,另外有11家相關(guān)租賃企業(yè)公布了發(fā)行公募REITs計劃,包括招商蛇口租賃住房REIT、新黃浦·筑夢城公募REITs等。

從保租房REITs項目底層資產(chǎn)城市分布來看,一線及強二線城市占主導(dǎo),北京、上海等一線城市憑借其核心地位,是保租房REITs項目發(fā)行底層資產(chǎn)的主要選擇地。同時,二線城市如天津、蘇州等也嶄露頭角,成為底層資產(chǎn)的熱點城市。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)劃,“十四五”時期全國初步計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬套(間)。另據(jù)住建部統(tǒng)計,2023年9月,全國共已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬套(間),完成投資超過5200億元。今年上半年,上海市共新增建設(shè)籌措保障性租賃住房約4.7萬套(間),新增供應(yīng)約3.4萬套(間)。

隨著保租房大量入市,對區(qū)域住房租賃市場也將產(chǎn)生一定影響。

第一太平戴維斯研究報告顯示,今年第二季度內(nèi),上海市服務(wù)式公寓的平均租金環(huán)比下調(diào)0.4個百分點至每平方米每月267元。“租賃公寓市場愈加多元的供應(yīng)結(jié)構(gòu),及整體市場硬件品質(zhì)的提升,將對同質(zhì)化項目持續(xù)構(gòu)成挑戰(zhàn)。租賃公寓市場仍為政策積極鼓勵,為各類投資機構(gòu)密切關(guān)注,是否具備專業(yè)運營能力仍將是市場競爭的關(guān)鍵。”

“短期來看,今年以來,保租房REITs發(fā)行速度相對前兩年放緩,但年內(nèi)累計發(fā)行規(guī)模仍有望突破百億元。長期來看,一方面保租房項目加速入市,國企平臺又在積極發(fā)布保租房品牌,從而增加REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)容量。在這樣的背景下,預(yù)計中長期發(fā)行規(guī)模擴大、速度提升,上市客觀難度上將會下降。”上述保租房REITs研究人士向記者分析稱。

封面圖片來源:視覺中國-VCG211443992517

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