房產(chǎn)早參 | 財政部：允許專項債券用于土地儲備和收購存量商品房；碧桂園仍未公布境外債務重組方案

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

| 2024年 10月14日 星期一 |

NO.1 財政部：允許專項債券用于土地儲備和收購存量商品房

10月12日，財政部副部長廖岷在國新辦新聞發(fā)布會上表示，財政部在推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的過程中，從“允許專項債券用于土地儲備”“支持收購存量房”“優(yōu)化保障性住房供給及時優(yōu)化完善相關稅收政策”三個維度進行通篇考慮。其中允許專項債券用于土地儲備，可用專項債券來收購存量商品房，用作各地的保障性住房。“這項政策，既可以調(diào)節(jié)土地市場的供需關系，減少閑置土地，增強對土地供給的調(diào)控能力，又有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動性和債務壓力。”與此同時，及時優(yōu)化完善相關稅收政策，正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。下一步，還將進一步研究加大支持力度，調(diào)整優(yōu)化相關稅收政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

點評：財政部提出的新政策旨在通過專項債券和稅收政策的優(yōu)化，緩解房地產(chǎn)市場的供需失衡和地方債務壓力。此舉有望改善當前市場環(huán)境，對開發(fā)商和地方政府的財務狀況起到關鍵作用，但實際效果還需觀察實際落地情況與市場反應配合。

NO.2 浙江嘉興鼓勵充分利用依法收回的已批未建土地

10月12日，嘉興市住建局等五部門印發(fā)關于進一步優(yōu)化調(diào)整該市房地產(chǎn)政策的通知?！锻ㄖ诽岬?，實施差異化房地產(chǎn)供地，全力落實住宅用地供應調(diào)節(jié)機制，統(tǒng)籌安排各類住宅用地的布局、規(guī)模和時序，遴選推出交通便捷、配套完善的優(yōu)質(zhì)地塊供應市場。支持盤活閑置存量土地，對已經(jīng)出讓的存量房地產(chǎn)項目，支持開發(fā)主體開發(fā)建設引領市場需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，按照改善型住房和業(yè)態(tài)提升的建設要求，依法依規(guī)優(yōu)化調(diào)整建設工程設計方案。鼓勵各地充分利用依法收回的已批未建土地、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設籌集保障性住房；用好保障性住房再貸款工具，積極把握央行資金支持比例由原來60%提高到100%政策窗口，開展收購已建成存量商品房用作保障性住房。另外，加大購房支持力度方面，支持鼓勵各地因城施策，加快出臺購房補貼、商品住房“以舊換新”等措施，降低購房成本，滿足剛性和改善性住房需求。

點評：嘉興的政策側重于盤活存量土地和存量房，旨在補充保障性住房，同時通過優(yōu)惠政策降低購房成本。這些措施有助于緩解庫存壓力，尤其在購房者信心不足的背景下，但購房補貼等政策的實際效果也存在不確定性，需進一步觀察市場反饋。

NO.3 福建泉州全面取消住房限購、限售和限價

據(jù)微信公眾號“泉州住建”消息，近日，福建省泉州市出臺《進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施》，取消限購、限售和限價，加大住房貸款支持力度，實施“認貸不認房”，首套房、二套房執(zhí)行最低首付比例和優(yōu)惠利率。支持剛性和改善性住房需求，鼓勵“以舊換新”，推動建設“四代生態(tài)住宅”等高品質(zhì)住宅，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。該政策自2024年10月1日起實施，有效期至2025年12月31日止。

點評：福建泉州全面取消限購、限售、限價措施，意圖通過解除政策束縛來刺激市場需求。然而，政策的有效期設定較短，能否產(chǎn)生持續(xù)影響尚待觀察。同時，應警惕可能帶來的市場波動和投機行為。

NO.4 萬科開發(fā)經(jīng)營本部進一步下沉業(yè)務前線

10月11日，《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，萬科近期進一步加強開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的組織集約化建設。開發(fā)經(jīng)營本部進一步下沉業(yè)務前線，直接負責產(chǎn)品原點的管理和重大項目的操盤。具體來看，華東區(qū)域、南方區(qū)域、北京區(qū)域、西南區(qū)域、華中區(qū)域本部精簡職能，定位為開發(fā)經(jīng)營派駐的“前方指揮部”，只設置與項目直接相關的業(yè)務職能，不再設置后臺保障類職能；東北區(qū)域和西北區(qū)域調(diào)整為總公司，只設置一套管理職能，對片區(qū)內(nèi)各城市項目進行集約管理；重大項目多、產(chǎn)能貨值大的上海公司、廣佛公司，則調(diào)整為開發(fā)經(jīng)營本部直接管理，以加強對資源盤活、經(jīng)營提效、交付品質(zhì)、成本管理等方面的專業(yè)管控。本次組織結構調(diào)整后，萬科在人員安排上仍保持了原核心班底不變。萬科方面表示，公司每年都會例行開展組織檢視和相應優(yōu)化，以更好地適配形勢變化和發(fā)展需要。

點評：萬科的架構調(diào)整顯示出其在應對市場變化和優(yōu)化資源配置上的戰(zhàn)略深度。結構精簡和資源集中管理可以提高效率，同時也顯示出公司對現(xiàn)有管理層信任與倚重。但這對各區(qū)域公司的獨立應變能力提出了更高要求。

NO.5 碧桂園仍未公布境外債務重組方案

據(jù)澎湃新聞，截至目前，碧桂園仍未就境外債務重組方案的條款與主要債權人達成一致。 7月29日晚間，碧桂園發(fā)布公告，在代表銀行債權人的協(xié)調(diào)委員會及代表債券持有人的項目小組的支持下，7月29日香港高等法院批準了該公司的延期申請，清盤呈請聆訊被延期至2025年1月20日，公司將繼續(xù)有序地推進境外債務重組。 在7月29日的聽證會上，碧桂園的律師表示，預計在今年9月完成債務重組的條款清單額擬定，10月公開債務重組支持協(xié)議（RSA）。 清盤呈請的申請人為Ever Credit Limitied，另據(jù)香港高等法院的文件，作為債權人參與此次訴訟的還包括Luso International Banking Ltd（澳門國際銀行）。

點評：碧桂園未能按期發(fā)布境外債務重組方案，反映了公司在處理復雜債務結構上的困難。延期清盤聽證雖然緩解了短期壓力，但如果債務重組遲遲無法達成協(xié)議，未來的財務風險仍然存在。公司必須加快推進重組談判，以避免陷入更嚴重的財務困境。

封面圖片來源：每經(jīng)制圖