每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-09-19 22:37:19
每經(jīng)記者 劉頌輝 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤
9月14日上午,上海今年第五批次集中供地完成兩幅地塊出讓,總出讓建面14.28萬平方米,總土地出讓金額120.26億元。
其中,靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊樓面價(jià)高達(dá)11.41萬元/平方米,僅次于徐匯區(qū)斜土街道原小米總部地塊,為全國(guó)樓面價(jià)第二高。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到,最終,該地塊經(jīng)過163輪激烈競(jìng)爭(zhēng),被招商蛇口與南通瑞城聯(lián)合體以總價(jià)56.6億元競(jìng)得,溢價(jià)率達(dá)到31.2%。另一幅同樣位于靜安區(qū)的靈石社區(qū)地塊,被中建玖合以底價(jià)63.66億元收入囊中。
新規(guī)則實(shí)施以來第一拍
根據(jù)公告,靜安區(qū)曹家渡社區(qū)C050301單元9A-20地塊的用地面積18502平方米,容積率2.68,規(guī)劃建面49585平方米,起拍價(jià)約43.14億元,起始樓面價(jià)約87000元/平方米,地塊需配建500平方米公共服務(wù)設(shè)施。
該地塊位于上海軌交14號(hào)線武定路站附近,距離市中心靜安寺站僅一站距離,周邊交通便利,商圈成熟,新房供應(yīng)稀缺。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,曹家渡板塊是成熟區(qū)域,常年沒有土地出讓,因此這幅地塊一亮相就受到市場(chǎng)關(guān)注。該土地是純住宅地塊,含金量較高。曹家渡板塊處于普陀、長(zhǎng)寧和老靜安交界處,對(duì)比原先老靜安的其他板塊關(guān)注度稍弱,商業(yè)氛圍、城市界面和南京西路板塊有很大差異。不過,該板塊居住氛圍不錯(cuò),區(qū)域內(nèi)又有重點(diǎn)小學(xué)加持,受到改善客群關(guān)注。
“雖然地塊吸引4家競(jìng)買人參與,但拍賣過程還是比較謹(jǐn)慎。比如保利發(fā)展和上海建工聯(lián)合體沒有報(bào)價(jià)幾次。”盧文曦認(rèn)為,從樓板價(jià)角度來看,該項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目接近14萬元/平方米,實(shí)際上利潤(rùn)空間已然見頂,“招商蛇口敢于拿下,可能是因?yàn)樵谑袇^(qū)內(nèi)做過不少高端產(chǎn)品,具備溢價(jià)能力,未來售價(jià)超過14萬元/平方米是大概率事件。”
靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊位于靜安大寧板塊,屬于內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間,地塊的用地面積31603平方米,容積率2.95,規(guī)劃建面93228平方米,起拍價(jià)約63.66億元,起始樓面價(jià)約68280元/平方米。該地塊由中建玖合底價(jià)競(jìng)得,成交總價(jià)63.66億元,成交樓面價(jià)68280元/平方米。
此次土拍是上海實(shí)行“雙高雙競(jìng)”規(guī)則以來第一場(chǎng)土拍,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示,兩幅地塊都沒有觸發(fā)第二輪競(jìng)高品質(zhì)階段,也沒有觸發(fā)價(jià)高者得,這說明房企拿地雖然積極,但也理性不少。
中建玖合首進(jìn)中心城區(qū)
值得一提的是,此次是中建玖合時(shí)隔兩年在上海補(bǔ)倉,首進(jìn)中心城區(qū)。
回顧中建玖合上一輪在上海拿地是2022年9月,與萬科聯(lián)合操盤理想之地項(xiàng)目,四開四罄。
據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì),中建玖合2021年首入上海,一直在外環(huán)以外區(qū)域投資布局。重點(diǎn)布局臨港新片區(qū)的3處地塊,包括聯(lián)合拿下滴水湖地標(biāo)雙塔總部辦公西島地塊、總價(jià)70億元在103片區(qū)和書院鎮(zhèn)各拿下2宗宅地,總面積541.56畝。但由于市場(chǎng)整體下行,兩處項(xiàng)目去化速度較慢,后期需要大幅度降價(jià)才能走量,極大影響了資金周轉(zhuǎn)速度和利潤(rùn)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,土拍結(jié)束后,中建玖合發(fā)文表示,這是公司進(jìn)入上海市場(chǎng)以來,獲取的第6個(gè)投資開發(fā)項(xiàng)目,標(biāo)志著公司落子一線城市、核心區(qū)域的重大突破,對(duì)于公司深耕華東區(qū)域具有重要戰(zhàn)略意義。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,8月中建玖合位于臨港新片區(qū)的中建玖里書香項(xiàng)目共計(jì)成交房源130套,均價(jià)3.09萬元/平方米。
據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn),9月1日~14日,中建玖里書香的銷售簽約次數(shù)已達(dá)到111次,高于過去兩年該項(xiàng)目月均銷量數(shù)倍。
據(jù)項(xiàng)目業(yè)主反映,項(xiàng)目正在以工抵房名義變相降價(jià)賣房,比如原來總價(jià)300萬元的房源,工抵房只需要180萬元,相當(dāng)于六折銷售。
對(duì)于項(xiàng)目降價(jià)銷售,記者聯(lián)系中建玖合采訪并發(fā)去采訪提綱,但截至發(fā)稿,公司方面暫未作出回應(yīng)。
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