中報解讀 | 招商積余上半年營收凈利雙增，毛利率排在62家上市物企倒數(shù)第三

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

作為少數(shù)在A股上市的物企，招商積余（SZ001914，股價8.58元，市值91.1億元）上半年業(yè)績表現(xiàn)如何？

中報顯示，今年上半年，招商積余實現(xiàn)營收78.39億元，同比增長12.34%；實現(xiàn)歸母凈利潤4.35億元，同比增長3.79%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1.44億元，同比減少360.44%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，據(jù)中物智庫統(tǒng)計，招商積余上半年的營收和凈利潤分別排在62家上市物企的第六位和第八位，截至上半年的在管面積則排在第八位。不過毛利率方面，招商積余較去年同期下降了0.72個百分點至12.57%，遠低于同規(guī)模的上市物企，在62家上市物企中僅排在倒數(shù)第三位。

非住宅業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)增長強勁

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，招商積余的業(yè)務(wù)主要包括三大類：物業(yè)管理、資產(chǎn)管理及其他業(yè)務(wù)。其中，物業(yè)管理業(yè)務(wù)貢獻營收75.35億元，占比96.13%；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)貢獻營收2.89億元，占比3.69%。

招商積余2024年上半年收入構(gòu)成 來源：東方財富網(wǎng)

記者注意到，隨著近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，眾多物企都在想辦法提高非住業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)的占比。

截至今年上半年，招商積余非住宅業(yè)態(tài)管理面積增至2.52億平方米，占比66%；非住宅業(yè)態(tài)實現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)管理營業(yè)收入46.33億元，同比增長19%，占物業(yè)管理營業(yè)收入的六成以上。

上半年，招商積余對外拓展的非住宅業(yè)態(tài)項目主要包括廣州國際金融城、中國人壽大廈、廣東通驛高速公路服務(wù)區(qū)、上海軌道交通3號和4號線等大客戶的多個服務(wù)項目。

此外，從業(yè)務(wù)區(qū)域范圍來看，招商積余的業(yè)務(wù)范圍主要分布在廣東、江蘇、上海和山東，其中廣東省的深圳區(qū)域今年上半年貢獻的營收達17.4億元，占總營收約22%。

來源：招商積余2024年中報

值得一提的是，今年是招商積余重組上市5周年暨積余品牌創(chuàng)立110周年，招商積余也發(fā)布了全新“招商積余服務(wù)美好”品牌主張，提出做好八個“一”全面服務(wù)力提升舉措。

毛利率居62家上市物企倒數(shù)第三

截至上半年，招商積余在管項目數(shù)達2209個，管理面積增至3.85億平方米。其中，來自第三方項目的管理面積為2.57億平方米，占比67%。

不過值得注意的是，在營收和凈利潤雙雙增長的同時，毛利率的下滑卻成為招商積余不得不面對的挑戰(zhàn)。

上半年，招商積余的毛利率為12.57%，較去年同期下降0.72個百分點。其中，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率為10.93%，同比減少0.68個百分點；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的毛利率為52.69%，同比減少0.19個百分點。

與招商積余在管面積規(guī)模相當?shù)奈锲蟀ㄖ泻Ｎ飿I(yè)（4.23億平方米）、華潤萬象生活（3.98億平方米）和融創(chuàng)服務(wù)（2.82億平方米），上半年的毛利率分別為16.79%、33.97%和25.50%，均遠高于招商積余。

據(jù)中物智庫統(tǒng)計，招商積余上半年的毛利率在62家上市物企中僅排在倒數(shù)第三位。

招商積余近兩年中期利潤及毛利率等情況 來源：來源：東方財富網(wǎng)

物業(yè)管理業(yè)務(wù)作為招商積余的主要收入來源，毛利率的波動對其整體業(yè)績有著直接影響。上半年，招商積余物業(yè)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入75.35億元，同比增長12.68%，但毛利率微增0.38個百分點至10.95%，顯然未能抵消成本上升的壓力。

“公司積極穩(wěn)妥地推動‘12347’戰(zhàn)略落地，發(fā)展物業(yè)管理及資產(chǎn)管理兩項核心業(yè)務(wù)，構(gòu)建‘沃土云林’商業(yè)模式，為客戶提供全業(yè)態(tài)、全價值鏈、全場景的綜合解決方案。”在招商積余半年報中提到。其中，“沃土云林”商業(yè)模式主要通過高毛利率的增值服務(wù)來反哺基礎(chǔ)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

招商積余2024年上半年毛利率排在62家上市物企倒數(shù)第三 來源：中物智庫

但從上半年的數(shù)據(jù)來看，招商積余增值服務(wù)的反哺能力尚未達到預(yù)期。平臺增值服務(wù)和專業(yè)增值服務(wù)的毛利率分別只有9.91%和11.13%，盡管同比有所增長，但與資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的52.69%毛利率相比仍有較大差距。

此外，在資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，招商積余的商業(yè)運營板塊和持有物業(yè)出租及經(jīng)營板塊分別實現(xiàn)了37.93%和57.45%的毛利率，盡管后者略有回落，但整體仍保持在較高水平。

在市場拓展方面，招商積余上半年新簽?zāi)甓群贤~達到18.93億元，其中第三方項目新簽?zāi)甓群贤~為17.40億元，千萬元級項目貢獻占比超過50%。

對于下半年的發(fā)展策略，招商積余在中報中表示：“將錨定發(fā)展目標，持續(xù)以輕型化、規(guī)?；?、科技化、市場化的‘四化’發(fā)展目標為路徑，進一步強化戰(zhàn)略執(zhí)行，提升治理效能，深耕物業(yè)主業(yè)，推動高質(zhì)量發(fā)展。”

封面圖片來源：視覺中國-VCG211371997633