年報解讀 | 招商積余2023年“營利雙增”，綜合毛利率連續(xù)3年下降

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝

3月21日，在招商積余（SZ001914，股價10.68元，市值113.24億元）舉行的2023年業(yè)績發(fā)布會暨投資者交流會上，招商積余董事長聶黎明指出，物管行業(yè)由規(guī)模為王轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展，公司在追求規(guī)模時也更關(guān)注質(zhì)量和效益，“按照既定目標(biāo)，2024年公司營收目標(biāo)預(yù)期將不低于兩位數(shù)增長。”

此前的3月15日，招商積余公布的2023年度業(yè)績報告顯示，報告期愉實現(xiàn)營收約156.27億元，同比增長19.99%；歸屬于上市公司股東的凈利潤7.36億元，同比增長23.96%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤6.595億元，同比增長32.12%；基本每股收益0.6939元，同比增長23.98%。

不過，資本市場卻未給予招商積余這份成績單正向反饋。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，年報披露后連續(xù)三個交易日，招商積余股價均收跌，最高跌幅達(dá)1.57%；直到3月21日，其股價才止跌微漲0.38%。

招商積余發(fā)布2023年報后的股價表現(xiàn) 來源：百度股市通

外拓增長加速

截至2023年末，招商積余實現(xiàn)營收約156.27億元，同比增長19.99%。

其中，物業(yè)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入147.58億元，同比增長18.03%，主要是由于原有物業(yè)管理項目增長和新拓展物業(yè)管理項目增加；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入6.98億元，同比增長50.13%。

2023年末，招商積余在管商業(yè)項目70個，較2022年底新增18個項目，推動商業(yè)運營收入同比增長139%至2.4億元。2023年持有物業(yè)出租收入同比增長25%至4.5億元，主要受益于2022年租金減免后的低基數(shù)影響；截至2023年末，持有物業(yè)出租率為96%，同比小幅下降1個百分點。

截至2023年末，招商積余在管項目2101個，覆蓋全國156個城市，管理面積達(dá)3.45億平方米。其中，來自控股股東招商蛇口的物業(yè)管理面積為1.19億平方米，2023年新簽?zāi)甓群贤~為5.05億元；第三方項目新簽?zāi)甓群贤~35.39億元，同比增長27.44%。

在業(yè)績會上，聶黎明表示，規(guī)模擴(kuò)張仍是招商積余的核心支柱，但“目前行業(yè)逐步從增量市場轉(zhuǎn)入存量市場，面臨開發(fā)交付量收縮、競爭加劇等諸多挑戰(zhàn)，公司在追求規(guī)模的同時也更加關(guān)注增長的質(zhì)量和效益。”

至于收并購，2023年招商積余未在公開市場發(fā)起收并購交易。“公司不會因為收購而收購，現(xiàn)在會聚焦在一些估值比較合理、運作比較規(guī)范，同時在細(xì)分業(yè)態(tài)上有比較強(qiáng)能力的一些標(biāo)的公司。”招商積余董事、總經(jīng)理陳海照表示，規(guī)模很重要，但在規(guī)?；A(chǔ)上公司還是會做一些挑選。

毛利率持續(xù)下降

盡管找商積余在過去幾年營收一直處于上漲通道，但綜合毛利率卻持續(xù)承壓。

每經(jīng)記者梳理招商積余近五年綜合毛利率發(fā)現(xiàn)，2019-2023年，招商積余毛利率分別為18.26%、13.61%、13.76%、11.84%、11.56%，處于行業(yè)下游水平。與同樣位列百億營收陣營、具有央企背景的中海物業(yè)、華潤萬象生活、保利物業(yè)相比，則處于墊底位置。

具體到各細(xì)分業(yè)務(wù)來看，2023年招商積余的物業(yè)管理服務(wù)整體毛利率約為10.01% ，同比下降0.51個百分點，其中基礎(chǔ)物業(yè)管理、平臺增值服務(wù)、專業(yè)增值服務(wù)的毛利率分別為8.96%、8.39%、17.81%，同比分別增長-1.02%、2.46%、1.51%；資產(chǎn)管理毛利率為50.74%，同比上漲9.17個百分點。

“房地產(chǎn)市場進(jìn)入長周期拐點，市場競爭白熱化，重點基礎(chǔ)設(shè)施改造、綠化提升等投入增加。與此同時，隨著新交付項目產(chǎn)品品質(zhì)提高，尤其是一些比較高端的項目，服務(wù)品質(zhì)隨之提升，可能會需要做更多投入，甚至需要提前幾個月準(zhǔn)備項目團(tuán)隊人員。”招商積余財務(wù)總監(jiān)江霞在業(yè)績會上指出，這些都是導(dǎo)致公司毛利率水平有所下降的原因。

需要注意的是，作為招商積余營收的大頭，2023年基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)營收達(dá)到121.13億元，同比增長20.44%；但營收成本比重卻也在持續(xù)增加，2023年該項業(yè)務(wù)營收成本合計約為110.52億元，同比2022年的90.74億元上漲了約21.8%。這也意味著，招商積余基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入增長速度不及成本。

事實上，為了提高盈利水平，招商積余在2021年成立了“降本增效”小組，并嘗試構(gòu)建“沃土云林”商業(yè)模式，即提高基礎(chǔ)物業(yè)管理密度、發(fā)展平臺增值服務(wù)，培育電梯、樓宇科技、干洗等專業(yè)增值服務(wù)，試圖通過相對較高的增值服務(wù)毛利反哺基礎(chǔ)物業(yè)。

如在2023年，招商積余就進(jìn)一步加大了研發(fā)費用，由2022年同期的4825.91萬元增長約104.93%至9889.99萬元，通過市場拓展規(guī)模增長數(shù)字化、多維度經(jīng)營監(jiān)測管理數(shù)字化、多元增值業(yè)務(wù)運營數(shù)字化、科技賦能推動替崗降本等項目，在市場拓展、管理決策、經(jīng)營模式、人工成本等方面下功夫。

從整體結(jié)果來看，“沃土云林”模式也曾有過短暫的見效，2021年招商積余的綜合毛利率止跌回升0.15個百分點至13.76%。但由于增值服務(wù)整體規(guī)模依然偏低，貢獻(xiàn)利潤非常有限，未能持續(xù)提振整體毛利率，此后公司毛利率又連續(xù)下滑了。

“2024年預(yù)計行業(yè)毛利率還將高度承壓，下降的趨勢依然存在。”江霞表示，公司已提前做好了鋪排工作，一方面加強(qiáng)細(xì)分領(lǐng)域?qū)I(yè)能力建設(shè)，鞏固非住宅業(yè)務(wù)壁壘，持續(xù)探索高毛利業(yè)務(wù)；另一方面深化公司內(nèi)部的降本增效，降低經(jīng)營成本。

“25%是分紅底線”

2023年，招商積余實現(xiàn)合并歸屬于上市公司股東的凈利潤7.36億元，母公司凈利潤約為1.70億元，提取法定盈余公積金約0.17億元，加上年初未分配利潤 32.39億元，剔除2022年度分配利潤1.27億元。截至報告期末，招商積余母公司累計可供分配利潤約為32.64億元。

根據(jù)招商積余給出的利潤分配預(yù)案，以2023年末公司總股本約10.6億股為基數(shù)，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利1.70元（含稅），不送紅股，不以公積金轉(zhuǎn)增股本，合計分配現(xiàn)金約1.8億元。據(jù)此來算，現(xiàn)金分紅總金額（含稅）占該年度歸屬于上市公司股東凈利潤的比例為24.50%，分紅比例低于30%。

此外，根據(jù)招商積余擬定的2024年度至2026年度現(xiàn)金分紅方案，占當(dāng)年歸屬于上市公司股東凈利潤的比例均不低于25%。

聶黎明表示，自2019年以來，公司已累計分紅4.77億元。公司的利潤分配方案，既要考慮短期回報也要考慮長期發(fā)展，在確保公司具有充足流動資金支持正常經(jīng)營和發(fā)展的前提下制定的。

在業(yè)績會上，聶黎明也透露，截至報告期末，公司有息負(fù)債規(guī)模為19.89億元，“在行業(yè)內(nèi)屬于較高水平。”在平衡投資者期待和企業(yè)發(fā)展方面，公司未來也會穩(wěn)步提高分紅水平，“25%是分紅的底線。”

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