中報現(xiàn)場｜瑞安房地產(chǎn)羅康瑞：調(diào)整還需時日，但我對未來市場充滿信心

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“我始終相信，‘住’對我們每一個人都是最重要的，但是這個市場的調(diào)整將非常殘酷，肯定有很多企業(yè)維持不下去。商業(yè)、辦公樓供應(yīng)，怎么樣才能配合企業(yè)未來工作環(huán)境的需要？‘住’也是一樣，怎么樣才能住得更好？這些也是未來市場帶給房企的機(jī)會，最主要是能不能看準(zhǔn)轉(zhuǎn)變和時機(jī)。”

8月30日，在瑞安房地產(chǎn)（HK00272，股價0.59港元，市值47.36億港元）舉行的2024年中期業(yè)績會上，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問時說：“目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場還是處在調(diào)整過程中，現(xiàn)在還沒有完結(jié)。雖然政府出了很多積極政策，但是影響還不夠。很多買家、投資者對接下去幾年會變得怎么樣、房價會不會繼續(xù)調(diào)整、出險房企將走向何方等還沒有看清楚，所以這個調(diào)整還需要一段時間，但是我自己對未來的市場充滿信心。”

行業(yè)深度調(diào)整之下，瑞安房地產(chǎn)今年上半年錄得溢利人民幣（下同）1.83億元，其中股東應(yīng)占溢利7200萬元。由于新建住宅項目落成量不足，拖累物業(yè)銷售額，凈利潤同比出現(xiàn)大幅下跌。截至2024年6月30日，集團(tuán)（包括合資公司和聯(lián)營公司）已確認(rèn)物業(yè)銷售總額為16.91億元，已鎖定銷售總額78.18億元，計劃于2024年下半年及以后交付和確認(rèn)。

住宅銷售方面，2024年上半年，公司已確認(rèn)物業(yè)銷售總額為人民幣（下同）16.91億元，但合約銷售金額較2023年同期減少86%，為6.23億元，其中住宅銷售額占77%。公司在財報中表示，由于期內(nèi)推售的新建住宅項目數(shù)量不足，以及市場整體疲弱帶來了銷售額下跌。

另一方面，住宅銷售均價較低也拉低了整體收入水平。2024年上半年，公司住宅銷售平均價格為37300元/平方米，而2023年上半年則為53900元/平方米。

每經(jīng)記者注意到，報告期內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)在上海的住宅僅有蟠龍?zhí)斓卦谑郏霞s銷售5000萬元；占比最大的武漢三個住宅項目，合計銷售額達(dá)到3.9億元，但項目均價在2萬～5.2萬元/平方米。

2024年上半年，包括來自合營及聯(lián)營公司的租金及相關(guān)收入總額同比增長16%至17.64億元，其中77%來自上海的物業(yè)組合。

值得注意的是，報告期內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)毛利率同比增長19個百分點(diǎn)至65%，但凈利潤降至9%，下滑5個百分點(diǎn)。公司股東應(yīng)占溢利7200萬元，下滑88%。

管理層透露，在上海蟠龍?zhí)斓丶傍檳鄯粌蓚€新商業(yè)物業(yè)的支持下，集團(tuán)商業(yè)物業(yè)組合穩(wěn)步增長，推動租金及相關(guān)收入（包括合營公司及聯(lián)營公司）同比增長16%，達(dá)17.64億元。在租賃市場競爭激烈的情況下，集團(tuán)旗下成熟物業(yè)保持了較高出租率，零售和成熟辦公樓物業(yè)的平均出租率分別為93%和91%。

對于上海住宅市場，瑞安房地產(chǎn)仍然堅定看好。公司行政總裁王穎指出，今年上半年，上海共售出1549套3000萬元以上的高端住宅，創(chuàng)下了過去10年的同期新高，反映出上海市場龐大和相對穩(wěn)固的客戶基礎(chǔ)，以及高凈值人群對于改善居住環(huán)境和高品質(zhì)產(chǎn)品的需求。

今年下半年，瑞安房地產(chǎn)將推出翠湖濱江和翠湖天地六期兩個住宅項目。其中，翠湖濱江共有90套單元，可供銷售總面積2.14萬平方米，預(yù)計2025年第二季度竣工、第三季度交付。翠湖天地六期是上海新天地社區(qū)天地系列最后一個臨湖臨公園的住宅項目，預(yù)計下半年開售。

財務(wù)表現(xiàn)來看，瑞安房地產(chǎn)2024年8月24日到期的4.935億美元優(yōu)先票據(jù)已如期償還。截至2024年8月29日，自2021年以來，已償還境外債務(wù)總額406億元。截至2024年6月30日，凈資產(chǎn)負(fù)債率為53%，現(xiàn)金及銀行存款共105.43億元。

瑞安房地產(chǎn)財務(wù)總裁兼投資總裁孫希灝在業(yè)績會上表示：“確保充足的流動性仍然是我們的首要任務(wù)。在持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，集團(tuán)在積極履行財務(wù)責(zé)任的同時，維持了穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表。由于境外貸款市場仍具挑戰(zhàn)，我們將繼續(xù)積極拓展包括境內(nèi)融資在內(nèi)的多元化融資渠道。集團(tuán)亦將堅持積極但審慎的資本管理，不斷評估市場形勢，采取最合適的債務(wù)管理策略，以平衡持份者的最佳利益。”

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