利好政策不斷出臺(tái)樓市為何仍未見底？每經(jīng)專訪原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇：加快完善“住房雙軌制”，實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”

每經(jīng)記者 周逸斐    每經(jīng)編輯 陳旭    

近兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售出現(xiàn)降溫，購(gòu)房者也越發(fā)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的導(dǎo)向。 

2023年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。 

當(dāng)前，不少城市的新市民對(duì)于通過(guò)保障房解決居住問(wèn)題的期待越來(lái)越強(qiáng)，尤其是房?jī)r(jià)偏高的一線和新一線城市，能不能通過(guò)保障房長(zhǎng)期解決安心租賃的問(wèn)題，受到更多關(guān)注。 

隨著房地產(chǎn)利好政策的密集推出以及房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，如何看待未來(lái)的保障房規(guī)劃建設(shè)？如何判斷當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)？對(duì)于當(dāng)下樓市行情，哪些群體適合買房？ 

圍繞這一系列話題，在2024年全國(guó)兩會(huì)召開前夕，原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)孟曉蘇接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）記者的專訪。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還未觸底

NBD：我們注意到，今年新春多個(gè)省份在召開會(huì)議時(shí)都提出要“解放思想”。近期國(guó)務(wù)院第三次全體會(huì)議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持用改革的辦法解決前進(jìn)中的問(wèn)題，勇于打破思維定式和路徑依賴。您認(rèn)為這些關(guān)鍵詞能否反應(yīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域？ 

孟曉蘇：2024年是“十四五”規(guī)劃的關(guān)鍵一年，也是中華人民共和國(guó)成立75周年。而開年之際國(guó)務(wù)院第三次全體會(huì)議提出“勇于打破思維定式和路徑依賴”，以及地方的一些表態(tài)，我認(rèn)為釋放出了積極的信號(hào)，而這些關(guān)鍵詞同樣適用于房地產(chǎn)行業(yè)。 

2023年我國(guó)商品房銷售面積11.17億平方米，比上年下降8.5% 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

去年房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)不太樂觀，銷售額、銷售面積均進(jìn)一步下降。2023年，商品房銷售額從2021年的18.2萬(wàn)億元進(jìn)一步下降到11.7萬(wàn)億元，減少了約6.5萬(wàn)億元。二手房市場(chǎng)也真實(shí)地反映了市場(chǎng)信心仍在下滑，以今年1月份二手房?jī)r(jià)為例，同比、環(huán)比均出現(xiàn)下降。 

2023年我國(guó)商品房銷售額11.66萬(wàn)億元，下降6.5% 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

但困難中也看到了希望。保障房與商品房“雙軌并行”，有可能讓房地產(chǎn)業(yè)重回健康軌道；此外，公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）引入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)已進(jìn)入第四年，目前運(yùn)行良好。公募REITs的發(fā)展不僅有助于解決地方債困局、解決地方基礎(chǔ)設(shè)施資金來(lái)源問(wèn)題，還會(huì)按它的本源促進(jìn)金融改革，發(fā)展直接融資、減少剛性兌付。 

NBD：去年房地產(chǎn)利好政策不斷出臺(tái)，但樓市仍在深度調(diào)整中下探，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)還需進(jìn)一步消除。您如何判斷當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)？ 

孟曉蘇：現(xiàn)在來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有觸底，消費(fèi)者普遍還處于觀望狀態(tài)。 

按照中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去的規(guī)律，市場(chǎng)曾預(yù)測(cè)去年下半年就應(yīng)該走出低迷，不過(guò)到現(xiàn)在行業(yè)還未真正復(fù)蘇。我預(yù)計(jì)至少在今年上半年，樓市狀況還不會(huì)太好。 

回顧2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑時(shí)，為了鼓勵(lì)居民購(gòu)房信心，各地都采取措施推動(dòng)樓市企穩(wěn)回升；2015年面對(duì)樓市持續(xù)下滑，中央提出“房地產(chǎn)去庫(kù)存”，采取措施促進(jìn)樓市回暖。我認(rèn)為當(dāng)前也需要同樣拿出2008年、2015年整治樓市下滑的政策和同等力度，來(lái)化解當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)面對(duì)的困難。 

NBD：為何這次放開限購(gòu)后，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的信心沒有正?；貧w？ 

孟曉蘇：最近十多年來(lái)，我國(guó)主要用“限購(gòu)、限貸”的方式進(jìn)行樓市調(diào)控。目前一些地方的“限購(gòu)政策”正在逐漸放開，不過(guò)并非完全無(wú)限制。房地產(chǎn)金融政策相比以前也已經(jīng)作了很大的調(diào)整，但我認(rèn)為，金融政策是樓市政策中的“非核心政策”，屬于輔助性的政策。 

以“限購(gòu)”政策為例，那是在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)實(shí)行的，當(dāng)時(shí)需要“開空調(diào)降溫”。但現(xiàn)在行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入冬天了，樓市情況發(fā)生了根本性變化，這時(shí)政策就需要作出相應(yīng)的調(diào)整。 

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的要求已經(jīng)很明確，現(xiàn)在需要的是相關(guān)部門和各個(gè)省市有所作為。很多在房地產(chǎn)“過(guò)熱”時(shí)期發(fā)布的限制性措施需要因地制宜作出調(diào)整。因此，面對(duì)今天的形勢(shì)，我認(rèn)為特別需要解放思想，尤其需要地方的領(lǐng)導(dǎo)干部們解放思想。

2023年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資11.1萬(wàn)億元，比上年下降9.6% 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

加大保障房建設(shè)有助于明顯降低房?jī)r(jià)

NBD：您覺得未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？ 

孟曉蘇：2008年我曾經(jīng)提出房?jī)r(jià)會(huì)漲，鼓勵(lì)居民買房，后來(lái)事實(shí)證明這個(gè)判斷是正確的。從前年開始我提示房?jī)r(jià)會(huì)波動(dòng)，因?yàn)橘?gòu)房者普遍信心不足。到今年1月，市場(chǎng)信心不足已造成主要城市二手房?jī)r(jià)下滑。在房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期之下，居民當(dāng)然會(huì)持幣觀望。只有當(dāng)大家認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)再下跌了，才會(huì)重回樓市。 

但是即使房?jī)r(jià)再下降，低收入群體也很難買得起商品房，因此政策層面應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)為他們提供保障房。如果保障房能夠規(guī)?；胧校?jī)r(jià)自然就會(huì)大幅度降低，這樣做才能真正實(shí)現(xiàn)良性的“降房?jī)r(jià)”。 

如果商品房市場(chǎng)持續(xù)承受壓力，并因?yàn)樾判牟蛔阍斐蓯盒缘姆績(jī)r(jià)下降，這對(duì)樓市和地方經(jīng)濟(jì)都沒有好處，而如果樓市運(yùn)行受阻，就會(huì)影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)，影響到就業(yè)，對(duì)低收入群體也沒有好處。 

深圳推進(jìn)城中村住房改造提升，打造年輕人的宜居社區(qū)  新華社記者毛思倩 攝

NBD：2023年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)。建設(shè)保障房也面臨著許多具體難題，比如資金從哪里來(lái)，怎么定價(jià)，怎么配售，怎么管理……您對(duì)此有什么建議？ 

孟曉蘇：建設(shè)保障房的關(guān)鍵是資金。我認(rèn)為，保障房建設(shè)需要中央財(cái)政帶頭出錢。前段時(shí)間，中央財(cái)政已經(jīng)發(fā)行1萬(wàn)億元國(guó)債用于地方減災(zāi)，我認(rèn)為可以發(fā)行同等數(shù)量的國(guó)債用于各地保障房的建設(shè)，這個(gè)錢未來(lái)是能夠收回的。 

假如中央財(cái)政能出1萬(wàn)億元，地方財(cái)政配套資金1萬(wàn)億元，再加上銀行貸款、信托、保險(xiǎn)和社保等資金作為貸款或投資進(jìn)入，1萬(wàn)億元很容易放大到5萬(wàn)億元，這樣規(guī)?；谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)就可以開展起來(lái)了。 

而且保障房建設(shè)和商品房建設(shè)一樣，同樣能拉動(dòng)多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，并促進(jìn)就業(yè)，地方財(cái)政也可以得到稅收。 

當(dāng)然，保障房要把地價(jià)基本上去除，只付土地成本價(jià)，其建筑質(zhì)量和房屋品質(zhì)不應(yīng)低于商品房。 

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)呈下滑態(tài)勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

央企國(guó)企應(yīng)退出競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)領(lǐng)域回歸保障房主業(yè)

NBD：您認(rèn)為保障房能讓哪些群體受益更大？ 

孟曉蘇：現(xiàn)在常聽到有年輕人哀嘆生不逢時(shí)，沒有趕上以前的房改。我認(rèn)為不用發(fā)愁，保障房建設(shè)會(huì)給年輕人和新市民家庭提供一次新房改的機(jī)會(huì)。 

從過(guò)往的歷史來(lái)看，保障房已經(jīng)建了不少，但是供應(yīng)不足仍是突出問(wèn)題?，F(xiàn)在需要根據(jù)各個(gè)城市的具體情況，來(lái)確定未來(lái)還需要建多少。 

我相信未來(lái)，保障房可以幫助年輕人與新市民家庭走向共同富裕，讓他們通過(guò)擁有房屋，能進(jìn)入到中等收入群體的行列。 

NBD：要推動(dòng)保障房發(fā)展，您認(rèn)為誰(shuí)適合作為主體去實(shí)施建設(shè)呢？ 

孟曉蘇：如果中央財(cái)政能夠出錢，當(dāng)然最好通過(guò)央企來(lái)引領(lǐng)執(zhí)行。這樣不僅會(huì)有投資和建設(shè)保證，而且有利于防止某些地方為追求數(shù)量，把保障房建到遠(yuǎn)郊區(qū)、小縣城，甚至造成無(wú)效供給的情況再次發(fā)生。 

當(dāng)年的中房集團(tuán)就是在230多個(gè)大中城市建設(shè)保障房的。央企把投資分派到各地公司，要求地方提供適合居民生活的城市土地。所以當(dāng)時(shí)各地方政府都爭(zhēng)相拿出好地，共同推動(dòng)了當(dāng)年的保障房建設(shè)。所以我們今后建設(shè)保障房，可以借鑒當(dāng)年的經(jīng)驗(yàn)。 

與此同時(shí)，還應(yīng)該繼續(xù)要求央企國(guó)企退出競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)領(lǐng)域，讓其回歸本源。很多央企國(guó)企因?yàn)槎嗄隂]有保障房任務(wù)，才到商品房市場(chǎng)上和民企競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致有些大城市土地拍賣成了央企國(guó)企之間競(jìng)爭(zhēng)的游戲，民營(yíng)企業(yè)反而退出了商品房市場(chǎng)，這是不正確的。如今有了保障房建設(shè)任務(wù)，就應(yīng)當(dāng)讓央企這些“戰(zhàn)馬”回到“主戰(zhàn)場(chǎng)”。 

NBD：有些人覺得現(xiàn)在已經(jīng)到了買房的好時(shí)機(jī)，也有不少人認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，您怎么看這一觀點(diǎn)？ 

孟曉蘇：我們要分析購(gòu)房人群，具體到對(duì)方是保障房購(gòu)買對(duì)象還是商品房購(gòu)買對(duì)象。 

對(duì)于符合保障房條件的群體，我不主張他們?nèi)ベI商品房。他們本來(lái)就應(yīng)當(dāng)享受保障性住房的政策照顧。近年保障房建設(shè)在各地并不是完全停止，只是規(guī)模不夠大。今后規(guī)模化保障房建設(shè)就可以惠及更多工薪收入家庭。 

對(duì)于不具備保障房資格的中高收入人群，商品房市場(chǎng)可以為他們提供住房選擇。我認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)已持續(xù)低迷了不短時(shí)間，未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)一直低迷下去。所以該出手的時(shí)候就可以考慮出手。否則等到房?jī)r(jià)再漲起來(lái)就可能追不上了。我建議他們注意觀察樓市走向，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可以考慮出手買房。相信商品房?jī)r(jià)格不會(huì)長(zhǎng)期處于眼下的低迷形勢(shì)。 

NBD：您預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)什么時(shí)候觸底？有什么具體的參考指標(biāo)或信號(hào)嗎？ 

孟曉蘇：何時(shí)到達(dá)谷底不好預(yù)測(cè)，而且各個(gè)城市觸底的時(shí)間也不會(huì)一樣。 

有些城市房?jī)r(jià)可能率先啟動(dòng)，比如2016年一線城市與強(qiáng)二線城市的房?jī)r(jià)便率先啟動(dòng)，有些地段房?jī)r(jià)漲得很猛，購(gòu)房者沒及時(shí)出手就失去機(jī)會(huì)了。再次重申，我不鼓勵(lì)低收入群體和其他工薪家庭參與到商品房的購(gòu)買行列，既然有購(gòu)買保障房的資格，為什么不能等到保障房批量供應(yīng)的時(shí)候來(lái)享受政策優(yōu)惠呢？

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者韓陽(yáng)攝