利好政策不斷出臺樓市為何仍未見底？每經(jīng)專訪原國家房改課題組組長孟曉蘇：加快完善“住房雙軌制”，實現(xiàn)“市場歸市場、保障歸保障”

近兩年，房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)降溫，購房者也越發(fā)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的導向。 2023年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。 當前，不少城市的新市民對于通過保障房解決居住問題的期待越來越強，尤其是房價偏高的一線和新一線城市，能不能通過保障房長期解決安心租賃的問題，受到更多關(guān)注。 隨著房地產(chǎn)利好政策的密集推出以及房地產(chǎn)市場形勢的變化，如何看待未來的保障房規(guī)劃建設(shè)？如何判斷當前的房地產(chǎn)市場形勢？對于當下樓市行情，哪些群體適合買房？ 圍繞這一系列話題，在2024年全國兩會召開前夕，原國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇接受了《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）記者的專訪。 目前我國房地產(chǎn)市場還未觸底 NBD：我們注意到，今年新春多個省份在召開會議時都提出要“解放思想”。近期國務(wù)院第三次全體會議強調(diào)，堅持用改革的辦法解決前進中的問題，勇于打破思維定式和路徑依賴。您認為這些關(guān)鍵詞能否反應(yīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域？ 孟曉蘇：2024年是“十四五”規(guī)劃的關(guān)鍵一年，也是中華人民共和國成立75周年。而開年之際國務(wù)院第三次全體會議提出“勇于打破思維定式和路徑依賴”，以及地方的一些表態(tài)，我認為釋放出了積極的信號，而這些關(guān)鍵詞同樣適用于房地產(chǎn)行業(yè)。 2023年我國商品房銷售面積11.17億平方米，比上年下降8.5% 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 去年房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)不太樂觀，銷售額、銷售面積均進一步下降。2023年，商品房銷售額從2021年的18.2萬億元進一步下降到11.7萬億元，減少了約6.5萬億元。二手房市場也真實地反映了市場信心仍在下滑，以今年1月份二手房價為例，同比、環(huán)比均出現(xiàn)下降。 2023年我國商品房銷售額11.66萬億元，下降6.5% 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 但困難中也看到了希望。保障房與商品房“雙軌并行”，有可能讓房地產(chǎn)業(yè)重回健康軌道；此外，公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）引入國內(nèi)市場已進入第四年，目前運行良好。公募REITs的發(fā)展不僅有助于解決地方債困局、解決地方基礎(chǔ)設(shè)施資金來源問題，還會按它的本源促進金融改革，發(fā)展直接融資、減少剛性兌付。 NBD：去年房地產(chǎn)利好政策不斷出臺，但樓市仍在深度調(diào)整中下探，房地產(chǎn)風險還需進一步消除。您如何判斷當前的房地產(chǎn)市場形勢？ 孟曉蘇：現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)市場還沒有觸底，消費者普遍還處于觀望狀態(tài)。 按照中國房地產(chǎn)過去的規(guī)律，市場曾預測去年下半年就應(yīng)該走出低迷，不過到現(xiàn)在行業(yè)還未真正復蘇。我預計至少在今年上半年，樓市狀況還不會太好。 回顧2008年房地產(chǎn)市場下滑時，為了鼓勵居民購房信心，各地都采取措施推動樓市企穩(wěn)回升；2015年面對樓市持續(xù)下滑，中央提出“房地產(chǎn)去庫存”，采取措施促進樓市回暖。我認為當前也需要同樣拿出2008年、2015年整治樓市下滑的政策和同等力度，來化解當前房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)面對的困難。 NBD：為何這次放開限購后，購房者對市場的信心沒有正?；貧w？ 孟曉蘇：最近十多年來，我國主要用“限購、限貸”的方式進行樓市調(diào)控。目前一些地方的“限購政策”正在逐漸放開，不過并非完全無限制。房地產(chǎn)金融政策相比以前也已經(jīng)作了很大的調(diào)整，但我認為，金融政策是樓市政策中的“非核心政策”，屬于輔助性的政策。 以“限購”政策為例，那是在房地產(chǎn)過熱時實行的，當時需要“開空調(diào)降溫”。但現(xiàn)在行業(yè)已經(jīng)進入冬天了，樓市情況發(fā)生了根本性變化，這時政策就需要作出相應(yīng)的調(diào)整。 國家對房地產(chǎn)政策的要求已經(jīng)很明確，現(xiàn)在需要的是相關(guān)部門和各個省市有所作為。很多在房地產(chǎn)“過熱”時期發(fā)布的限制性措施需要因地制宜作出調(diào)整。因此，面對今天的形勢，我認為特別需要解放思想，尤其需要地方的領(lǐng)導干部們解放思想。 2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11.1萬億元，比上年下降9.6% 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 加大保障房建設(shè)有助于明顯降低房價 NBD：您覺得未來房價走勢如何？ 孟曉蘇：2008年我曾經(jīng)提出房價會漲，鼓勵居民買房，后來事實證明這個判斷是正確的。從前年開始我提示房價會波動，因為購房者普遍信心不足。到今年1月，市場信心不足已造成主要城市二手房價下滑。在房價下跌的預期之下，居民當然會持幣觀望。只有當大家認為房價不會再下跌了，才會重回樓市。 但是即使房價再下降，低收入群體也很難買得起商品房，因此政策層面應(yīng)當鼓勵為他們提供保障房。如果保障房能夠規(guī)模化入市，房價自然就會大幅度降低，這樣做才能真正實現(xiàn)良性的“降房價”。 如果商品房市場持續(xù)承受壓力，并因為信心不足造成惡性的房價下降，這對樓市和地方經(jīng)濟都沒有好處，而如果樓市運行受阻，就會影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)，影響到就業(yè)，對低收入群體也沒有好處。 深圳推進城中村住房改造提升，打造年輕人的宜居社區(qū) 新華社記者毛思倩 攝 NBD：2023年年底中央經(jīng)濟工作會議提出，加快推進保障性住房建設(shè)。建設(shè)保障房也面臨著許多具體難題，比如資金從哪里來，怎么定價，怎么配售，怎么管理……您對此有什么建議？ 孟曉蘇：建設(shè)保障房的關(guān)鍵是資金。我認為，保障房建設(shè)需要中央財政帶頭出錢。前段時間，中央財政已經(jīng)發(fā)行1萬億元國債用于地方減災(zāi)，我認為可以發(fā)行同等數(shù)量的國債用于各地保障房的建設(shè)，這個錢未來是能夠收回的。 假如中央財政能出1萬億元，地方財政配套資金1萬億元，再加上銀行貸款、信托、保險和社保等資金作為貸款或投資進入，1萬億元很容易放大到5萬億元，這樣規(guī)?；谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)就可以開展起來了。 而且保障房建設(shè)和商品房建設(shè)一樣，同樣能拉動多個行業(yè)的發(fā)展，并促進就業(yè)，地方財政也可以得到稅收。 當然，保障房要把地價基本上去除，只付土地成本價，其建筑質(zhì)量和房屋品質(zhì)不應(yīng)低于商品房。 近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)呈下滑態(tài)勢 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 央企國企應(yīng)退出競爭性房地產(chǎn)領(lǐng)域回歸保障房主業(yè) NBD：您認為保障房能讓哪些群體受益更大？ 孟曉蘇：現(xiàn)在常聽到有年輕人哀嘆生不逢時，沒有趕上以前的房改。我認為不用發(fā)愁，保障房建設(shè)會給年輕人和新市民家庭提供一次新房改的機會。 從過往的歷史來看，保障房已經(jīng)建了不少，但是供應(yīng)不足仍是突出問題?，F(xiàn)在需要根據(jù)各個城市的具體情況，來確定未來還需要建多少。 我相信未來，保障房可以幫助年輕人與新市民家庭走向共同富裕，讓他們通過擁有房屋，能進入到中等收入群體的行列。 NBD：要推動保障房發(fā)展，您認為誰適合作為主體去實施建設(shè)呢？ 孟曉蘇：如果中央財政能夠出錢，當然最好通過央企來引領(lǐng)執(zhí)行。這樣不僅會有投資和建設(shè)保證，而且有利于防止某些地方為追求數(shù)量，把保障房建到遠郊區(qū)、小縣城，甚至造成無效供給的情況再次發(fā)生。 當年的中房集團就是在230多個大中城市建設(shè)保障房的。央企把投資分派到各地公司，要求地方提供適合居民生活的城市土地。所以當時各地方政府都爭相拿出好地，共同推動了當年的保障房建設(shè)。所以我們今后建設(shè)保障房，可以借鑒當年的經(jīng)驗。 與此同時，還應(yīng)該繼續(xù)要求央企國企退出競爭性房地產(chǎn)領(lǐng)域，讓其回歸本源。很多央企國企因為多年沒有保障房任務(wù)，才到商品房市場上和民企競爭，導致有些大城市土地拍賣成了央企國企之間競爭的游戲，民營企業(yè)反而退出了商品房市場，這是不正確的。如今有了保障房建設(shè)任務(wù)，就應(yīng)當讓央企這些“戰(zhàn)馬”回到“主戰(zhàn)場”。 NBD：有些人覺得現(xiàn)在已經(jīng)到了買房的好時機，也有不少人認為房價還會繼續(xù)下跌，您怎么看這一觀點？ 孟曉蘇：我們要分析購房人群，具體到對方是保障房購買對象還是商品房購買對象。 對于符合保障房條件的群體，我不主張他們?nèi)ベI商品房。他們本來就應(yīng)當享受保障性住房的政策照顧。近年保障房建設(shè)在各地并不是完全停止，只是規(guī)模不夠大。今后規(guī)?；Ｕ戏拷ㄔO(shè)就可以惠及更多工薪收入家庭。 對于不具備保障房資格的中高收入人群，商品房市場可以為他們提供住房選擇。我認為現(xiàn)在房價已持續(xù)低迷了不短時間，未來房價不會一直低迷下去。所以該出手的時候就可以考慮出手。否則等到房價再漲起來就可能追不上了。我建議他們注意觀察樓市走向，適當?shù)臅r候可以考慮出手買房。相信商品房價格不會長期處于眼下的低迷形勢。 NBD：您預計房地產(chǎn)市場什么時候觸底？有什么具體的參考指標或信號嗎？ 孟曉蘇：何時到達谷底不好預測，而且各個城市觸底的時間也不會一樣。 有些城市房價可能率先啟動，比如2016年一線城市與強二線城市的房價便率先啟動，有些地段房價漲得很猛，購房者沒及時出手就失去機會了。再次重申，我不鼓勵低收入群體和其他工薪家庭參與到商品房的購買行列，既然有購買保障房的資格，為什么不能等到保障房批量供應(yīng)的時候來享受政策優(yōu)惠呢？