連續(xù)上漲后，公募REITs二級市場開始調(diào)整，又有消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市

每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍

在經(jīng)歷了連續(xù)多日的上漲之后，公募REITs在上周迎來了調(diào)整。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上周中證REITs全收益指數(shù)環(huán)比下跌0.08%，收于969.62點，年初至今REITs全收益指數(shù)累計上漲12.52%。其中產(chǎn)權(quán)類REITs下跌0.5%，經(jīng)營權(quán)類REITs上漲0. 3%，所有REITs子板塊中，高速公路REITs漲0.5%幅領(lǐng)跑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs跌幅最大，周跌1.6%。

上周華安百聯(lián)消費REIT上市交易，全市場已經(jīng)上市的產(chǎn)品達到41只。其中，環(huán)比上漲的共有18只，除去上周五剛剛上市的華安百聯(lián)消費REIT，漲幅最大的3只產(chǎn)品分別是華夏北京保障房REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT和嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT，周內(nèi)漲幅分別為2.42%、1.84%和1.72%。環(huán)比下跌的REITs數(shù)量則大幅增加至22只，華夏深國際REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT和中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT領(lǐng)跌，上周跌幅分別為3.3%、3.19%和2.87%。

政策和行業(yè)方面也有重要動態(tài)。近日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快經(jīng)濟社會發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型的意見》（以下簡稱《意見》），支持符合條件的新能源、生態(tài)環(huán)境保護等綠色轉(zhuǎn)型相關(guān)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。此外，第41只公募REIT——華安百聯(lián)消費REIT 正式在上交所上市，招商科創(chuàng)孵化器封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金也對上交所的反饋意見進行了回復(fù)。

公募REITs二級市場迎來回調(diào)

在經(jīng)歷了多日的連續(xù)上漲之后，公募REITs市場迎來回調(diào)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至上周末，中證REITs全收益指數(shù)收于969.62點，周內(nèi)環(huán)比下跌0.08%，年初至今REITs全收益指數(shù)累計上漲12.52%。

據(jù)國金證券，從REITs持有的底層資產(chǎn)項目性質(zhì)來看，上周產(chǎn)權(quán)類下跌0.8%，特許經(jīng)營權(quán)類上漲0.36%。從持有項目的行業(yè)類型來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類周內(nèi)下跌1.7%，倉儲物流類下跌0.02%，生態(tài)環(huán)保類上漲0.25%，高速公路類上漲0.59%，能源類下跌0.16%，保租房類上漲0.21%，消費類下跌0.57%；周度收益表現(xiàn)由高到低排序依次為：高速公路類>生態(tài)環(huán)保類>保租房類>倉儲物流類>能源類>消費類>產(chǎn)業(yè)園區(qū)類。

從具體產(chǎn)品來看，截至8月16日，全市場已上市的41只產(chǎn)品中環(huán)比上漲的達到18只。除去8月16日當(dāng)天剛剛上市的華安百聯(lián)消費REIT，漲幅排名前三的REITs分別是華夏北京保障房REIT（2.42%）、平安廣州廣河REIT（1.84%）和嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT（1.72%）。

環(huán)比下跌的則從前一周的1只大幅增加至22只，其中華夏深國際REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT和中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT領(lǐng)跌，周內(nèi)跌幅分別為3.3%、3.19%和2.87%。

成交量方面，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT上周成交量靠前，分別是0.38億份、0.35億份、0.33億份。

換手率方面，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、華泰江蘇交控REIT周內(nèi)換手率較高，分別是11.96%、11.4%、10.28%。

再來看看二級市場估值情況，截至上周五內(nèi)部收益率（IRR）排名前三的產(chǎn)品是華夏中國交建REIT、中金安徽交控REIT和平安廣州廣河REIT，對應(yīng)IRR分別為11.75%、10.75%和9.45%。 

又有消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，還有產(chǎn)品發(fā)售熱度創(chuàng)新高

公募REITs近期在政策和行業(yè)層面也有多項重磅動態(tài)。

首先，近日中共中央、國務(wù)院印發(fā)《意見》，對加快經(jīng)濟社會發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型進行系統(tǒng)部署。其中，《意見》圍繞優(yōu)化綠色轉(zhuǎn)型投資機制提出，支持符合條件的新能源、生態(tài)環(huán)境保護等綠色轉(zhuǎn)型相關(guān)項目發(fā)行REITs。

有業(yè)內(nèi)人士對此指出，通過REITs產(chǎn)品引導(dǎo)可以動員更多的社會資本參與到清潔能源項目的投資和建設(shè)中，加速能源結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和低碳技術(shù)的推廣應(yīng)用。

另外，8月13日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT揭曉了發(fā)售結(jié)果。根據(jù)公告，華夏首創(chuàng)奧萊REIT公眾發(fā)售配售比例為4.298%，此次發(fā)行累計認購70.785億元。此外，在網(wǎng)下詢價階段，華夏首創(chuàng)奧萊REIT擬認購數(shù)量總和88210萬份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的6.3倍，刷新了消費REITs詢價認購倍數(shù)紀錄。

就在同一天，萬科宣布已與中信金石、中證投資及泰康人壽簽署合作協(xié)議，共同設(shè)立中信萬科消費基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REIT基金，投資萬科旗下深圳龍崗萬科廣場、北京舊宮萬科廣場項目。公告顯示，此次Pre-REIT基金總規(guī)模為22.34億元，其中泰康人壽認繳35%，中證投資及中信金石認繳8.95%，萬科集團暫認繳56.05%，后續(xù)將把36.05%的認繳份額轉(zhuǎn)讓給其他機構(gòu)。

8月15日，招商科創(chuàng)孵化器REIT對上交所的反饋意見進行了回復(fù)，項目估值下調(diào)15.29%。此次回復(fù)函內(nèi)容就基礎(chǔ)設(shè)施項目運營及估值方面，對出租率、資本性支出假設(shè)等評估參數(shù)進行了優(yōu)化調(diào)整。項目估值由11.837億元調(diào)整為10.027億元，下降1.81億元（下調(diào)15.29%）。

8月16日，華安百聯(lián)消費REIT正式在上交所敲鐘上市，成為第41只上市公募REITs。截至上周五，今年共有12只REITs完成募集上市。

開源證券在研報中指出，債券市場利率中樞下行壓力下，“資產(chǎn)荒”邏輯將繼續(xù)演繹。REITs作為高分紅、中低風(fēng)險的資產(chǎn)，在政策力度加強以及社保金和養(yǎng)老金入市預(yù)期下，將持續(xù)提升配置性價比，板塊具備較好的投資機會。

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