企業(yè)觀察｜保利北京在售項目去化率高低差異懸殊，新“地王”能否阻止利潤下滑？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

近日，萬科在北京折價退的地，保利發(fā)展89億元接了過來。

憑借這次發(fā)力，據(jù)中指研究院，保利發(fā)展又回到了新增土儲前三的位置，前7個月權(quán)益新增貨值431億元。

房難賣、錢難賺，是當(dāng)下所有房企共同面臨的問題，保利發(fā)展在北京的多個新入市項目也同樣如此。7月，保利發(fā)展開啟了連續(xù)31天不間斷直播，并對部分樓盤推出了最高1.76%（稅前）的全民營銷大比例返點。

目前，保利發(fā)展仍穩(wěn)居百強(qiáng)“榜一大哥”寶座，2024年上半年實現(xiàn)盈利75.08億元，營業(yè)總收入同比微增1.64%，歸母凈利潤同比下降38.57%。

在保利發(fā)展布局的華東、華南、華北等6個片區(qū)中，毛利率最高的當(dāng)屬華北片區(qū)，達(dá)到17.02%，盡管與2022年相比減少了3.95個百分點，但絕對值處于領(lǐng)先水平。

但是，2023年保利發(fā)展在華北片區(qū)的結(jié)轉(zhuǎn)收入601億元，占總收入比重僅18.65%，這一比例距離華東片區(qū)的32.89%、華南片區(qū)的23.8%仍然有較大差距。

個別項目網(wǎng)簽5% 保利北京銷售端仍待發(fā)力

在核心城市北京，保利發(fā)展2023年實現(xiàn)營業(yè)收入109.6億元，遠(yuǎn)不及廣東、浙江、福建、江蘇、山西、上海等省市，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略計算，保利發(fā)展在收入最多的廣東地區(qū)的毛利率是16.2%、浙江12.9%、福建11.1%、江蘇12.3%，而在北京和上海的毛利率分別能夠達(dá)到19.3%和34%。

但從項目數(shù)量上來看，2023年保利發(fā)展在北京共有23個在建（含1個擬建）項目，和全國范圍內(nèi)749個項目總數(shù)相比，占比并不高。

截至2023年末保利發(fā)展在北京區(qū)域項目 數(shù)據(jù)來源：公司2023年年報

其中，保利天匯、保利錦上和順義新城0601項目為100%權(quán)益，其余以合作或小股形式參與。

但項目去化也是擺在保利發(fā)展北京公司面前的現(xiàn)實問題。

據(jù)保利北京官微，目前北京公司在售7個項目，其中既有表現(xiàn)出色的熱銷項目，也有低流速樓盤。每經(jīng)記者從北京住建委官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，其春節(jié)后新開盤項目去化率偏低，在5%~70%之間，實際折扣力度也最大。而2023年以及之前的開盤項目，去化在55%~73%之間。

其中，7月4日取證入市的保利建工·星宸和煦，目前暫無簽約記錄。

保利頤璟和煦，4月13棟578套取證開盤，目前簽約30套，去化率5%。值得注意的是，該項目網(wǎng)簽均價36499元/平方米，而擬售價格均在40000元/平方米以上，成交比較密集的樓棟均價在41000元/平方米左右。

保利朝央和煦2024年1月13日取證，開盤推出394套房源，目前簽約275套，去化率70%，網(wǎng)簽均價77876元/平方米，基本接近擬售價格。

全民營銷返點高達(dá)1.76%的保利和悅春風(fēng)，部分續(xù)銷房源已經(jīng)轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售。2023年加推的批次中，9棟住宅顯示“已售完”，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅為3套。

2023年9月底取證的璟山和煦同樣不夠理想，19棟住宅共計798戶，目前網(wǎng)簽240套，去化率30%。網(wǎng)簽均價60064元/平方米，與公布的均價62000元/平方米相比，相當(dāng)于九七折左右。

保利天匯2023年9月26日取證開盤，其中天匯佳苑推出494套，網(wǎng)簽361套，網(wǎng)簽均價817000元/平方米，去化率73%；天新和苑推出332套；簽約184套，網(wǎng)簽均價84950元/平方米，去化率55%。

保利錦上二期2022年6月15日取得預(yù)售證，開盤均價71999元/平方米，可售套數(shù)944套，目前網(wǎng)簽682套，去化率72%，網(wǎng)簽均價69536元/平方米。

不過，保利天匯、保利朝央和煦兩個項目已經(jīng)算得上北京市場的優(yōu)秀生。在中指研究院1～6月北京樓盤銷售金額排行榜上，保利天匯單盤銷售近29億元，排名第三；保利朝央和煦24.43億元排名第四。

“新地王”板塊內(nèi)存量已賣成現(xiàn)房

進(jìn)入2024年，保利北京頻繁出手拿地，多次參與北京熱門地塊拍賣，包括大瓦窯地塊、海淀翠湖地塊、順義區(qū)空港六期地塊等。

截至目前，和銷售榜上的勁敵中海相比，保利發(fā)展在北京的項目比較少，而這一差距還在延續(xù)，從今年前7個月北京拿地金額來看，中海地產(chǎn)仍然領(lǐng)先保利發(fā)展。

今年7月25日，保利發(fā)展和北京建工聯(lián)合體以89.01億元、溢價率3.5%競得“回爐”的海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊，成為海淀“新總價地王”，與8年前出讓時相比，掛牌價和上限價格幾乎翻倍。

“該地塊此前于2016年12月1日由北京萬科以50億元拿下，有意將該地塊打造為翡翠書院，由于全自持導(dǎo)致收益低且資金回籠速度較慢，萬科曾提出周邊企業(yè)眾籌方案來應(yīng)對難題，但隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管收緊，企業(yè)參與積極性有限，萬科最終不得不折價退地。時隔8年，該地塊再度上市，不再需要企業(yè)自持，地價達(dá)到上限后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人，同時掛牌價格和地塊合理上限價格也大幅增長，幾乎達(dá)到翻倍水平。”中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱透露。

每經(jīng)記者注意到，海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊中的0120、0132地塊為二類城鎮(zhèn)住宅用地，容積率分別為2.0和1.7，住宅部分成交樓面均價約5.96萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價為9萬元/平方米（溢價率15%以下）浮動8%。

這一價格未來能否獲得市場認(rèn)可？

僅從指導(dǎo)價上來看，該宗地塊的銷售指導(dǎo)價已經(jīng)高出所在的永豐板塊在售新房均價（8.2萬元/平方米）一大截，更何況這些在售樓盤的去化周期已經(jīng)拉得很長。

比如，永豐板塊的中海富華里，今年一季度現(xiàn)房加推曾引發(fā)一輪熱銷，目前仍有少量房源持續(xù)銷售中，單價約85000元/平方米；2022年入市的幸福里潤園近期仍在售，已經(jīng)賣成了現(xiàn)房；同期入市的中海匯德里也有尾盤在售，價格均在83000元/平方米；2023年3月開盤的棲海澐頌82000元/平方米，目前還有個別樓棟少量可售房源。

除了存量在售盤，保利發(fā)展這次還有一個強(qiáng)勁對手：就在6月，海開控股以79.17億元拿下板塊內(nèi)永豐南地塊，銷售指導(dǎo)價9.3萬元/平方米。

這意味著，兩宗規(guī)模相近的地塊不僅要在入市時機(jī)上正面交鋒，銷售方案方面更是短兵相接。

而永豐南地塊的優(yōu)勢相對突出：緊鄰地鐵、配套商業(yè)服務(wù)，而對于保利發(fā)展的永豐北地塊，據(jù)張凱分析，“永豐北周邊住宅眾多，生活氛圍相對成熟，地塊緊鄰海淀大悅城，南北緊鄰新建的中關(guān)村三小科技園分校，西北方向是規(guī)劃建設(shè)的西玉河濕地公園。”

“相較于永豐南，該地塊缺點是距離地鐵較遠(yuǎn)，到16號線永豐站直線距離1.5公里以上。”

從產(chǎn)品層面來看，永豐北兩地塊容積率分別是2.0和1.7，對比中海富華里密度稍高，后續(xù)開發(fā)中，保利發(fā)展能否從產(chǎn)品規(guī)劃層面拿出不一樣的方案？

對此保利北京方面回應(yīng)稱，“會依據(jù)獲取土地的綜合標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃，目前仍在進(jìn)行設(shè)計方案調(diào)整。”

布局謹(jǐn)慎 北京市場地位有待強(qiáng)化

從實際動作來看，即便坐穩(wěn)了“榜一大哥”位置，保利發(fā)展對規(guī)模擴(kuò)張還是保持了一定的克制。

中國銀河認(rèn)為，公司2024年上半年新增項目的地售比為60%，新增項目保持高質(zhì)量。保利發(fā)展拿地謹(jǐn)慎，新增地價占同期銷售的7.27%，由于銷售市場尚待修復(fù)，公司保持較低的拿地力度。

在最有銷售潛力一線城市和熱點城市群，布局規(guī)模不及中海地產(chǎn)、華潤置地、綠城中國等。特別是在戰(zhàn)略要地北京，保利發(fā)展今年前7個月拿地金額65億元，不敵海開控股、中建智地、中海地產(chǎn)、華潤置地、中建壹品等，排在第6位。

從北京市場銷售金額來看，保利發(fā)展距離中海地產(chǎn)、華潤置地還是有相當(dāng)?shù)牟罹唷?/p>

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前7個月，保利發(fā)展在北京銷售額135.7億元，排名第4位，而中海地產(chǎn)、華潤置地、北京城建銷售額分別為295.3億元、157.9億元和137.5億元。在銷售面積上，保利發(fā)展也被中海地產(chǎn)、首開股份、華潤置地、中建壹品、北京城建趕超。

這一次，保利發(fā)展能否借“海淀地王”之勢強(qiáng)化在北京市場的地位？

保利北京給出的答案是：“海淀是非常優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，公司非常重視，我們自身也會根據(jù)長期可持續(xù)在做的客戶深度訪談，吸納客戶真實需求，去做匹配客戶需求的好房子。”

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖