投資客和炒房客少了，法拍房也賣(mài)不動(dòng)了？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 盧祥勇 陳夢(mèng)妤    

前段時(shí)間，深圳50萬(wàn)元/平方米的最貴法拍豪宅，在各大平臺(tái)刷屏。

但這并非常態(tài)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國(guó)法拍市場(chǎng)累計(jì)成交各類(lèi)房源數(shù)量約7.85萬(wàn)套，較2023年7.42萬(wàn)套增加約5.8%，而總成交金額為1537.3億元，較去年同期減少約43.2億元。

7月29日，北京瀛和律師事務(wù)所合伙人律師戴金花向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，目前法拍市場(chǎng)的房源，更多的拍賣(mài)原因是業(yè)主無(wú)法按期償還債務(wù)，履行法院判決的能力下降。

深圳半島城邦小區(qū) 每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

掛牌量更多，價(jià)格卻降了

在部分業(yè)內(nèi)人士眼中，法拍房一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要觀(guān)察指標(biāo)。

“我們一般把法拍房市場(chǎng)的住宅成交當(dāng)作市場(chǎng)二手房成交的價(jià)格底線(xiàn)，其實(shí)法拍房的成交也會(huì)影響二手房市場(chǎng)。”在深圳從事房產(chǎn)中介工作的劉小伊告訴每經(jīng)記者。

今年上半年，全國(guó)法拍房掛牌量還在上漲，但整體成交金額有所下降，呈現(xiàn)了較為明顯的量漲價(jià)跌。

從中指研究院數(shù)據(jù)看，法拍住宅的成交，已經(jīng)占到整體法拍市場(chǎng)近一半份額。

各類(lèi)法拍房掛拍套數(shù)及成交金額 圖源：中指研究院

上半年各物業(yè)類(lèi)型法拍項(xiàng)目中，法拍住宅交易截止拍品成交5.3萬(wàn)套，成交總金額765.3億元，占各類(lèi)型法拍成交金額的49.8%。

商業(yè)法拍房源和工業(yè)、土地、車(chē)位等物業(yè)類(lèi)型的成交量也有所增加，分別為1.53萬(wàn)套和1.05萬(wàn)套，其中商業(yè)房源成交量同比增加3.8%，而工業(yè)、土地、車(chē)位等物業(yè)類(lèi)型的成交量同比下降2.8%。

但成交總金額和成交均價(jià)下降了。

2024年上半年，全國(guó)各類(lèi)法拍房源成交總金額較去年同期略有降低，成交均價(jià)下降更為明顯，從2023年同期的5584元/平方米下降至5147元/平方米。

其中，法拍住宅房源的成交均價(jià)由去年同期的9606元/平方米下降至9075元/平方米。

在中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜看來(lái)，成交價(jià)格下滑與市場(chǎng)預(yù)期、法拍房供應(yīng)量增加以及購(gòu)房者更加謹(jǐn)慎等因素有關(guān)。為了促進(jìn)拍品流動(dòng)，拍品定價(jià)一般會(huì)低于市場(chǎng)水平，部分購(gòu)買(mǎi)者在法拍市場(chǎng)尋求機(jī)會(huì)，以期抵消房?jī)r(jià)下降空間。

“法拍房的折價(jià)率也有所增加，今年上半年法拍住宅的成交價(jià)整體相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的七七折，較去年上半年八三折來(lái)說(shuō)，競(jìng)買(mǎi)人可獲得的優(yōu)惠力度更大了。”柏文喜說(shuō)。

上海市光明律師事務(wù)所律師付永生提到，隨著法拍房的增加，律所相關(guān)業(yè)務(wù)也有所增加。但法拍房“水”太深，有一定風(fēng)險(xiǎn)。

“（法拍市場(chǎng)）普通購(gòu)房者偏少，專(zhuān)業(yè)投資者及炒房客較多，而專(zhuān)業(yè)投資者本身就具有一定的法律知識(shí)，也熟悉一些行業(yè)律師。”付永生說(shuō)。

折價(jià)的法拍房，反過(guò)來(lái)影響二手房市場(chǎng)

在劉小伊看來(lái)，法拍住宅的折價(jià)，與當(dāng)前二手房市場(chǎng)的以?xún)r(jià)換量情況很相似。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員張雪峰也向每經(jīng)記者表達(dá)了類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)，法拍房?jī)r(jià)格在一定程度上給當(dāng)?shù)氐亩址渴袌?chǎng)提供了價(jià)格參照，如果法拍住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下滑，會(huì)影響購(gòu)房者的價(jià)格判斷，從而進(jìn)一步影響二手房市場(chǎng)的活躍度和價(jià)格。

據(jù)每經(jīng)記者觀(guān)察，目前多數(shù)法拍房源相比二手房市場(chǎng)，都有較為明顯的折價(jià)現(xiàn)象。

以深圳半島城花園項(xiàng)目為例，今年7月19日成交了一套二期法拍房，面積為244.56平方米，總價(jià)約2228.5萬(wàn)元，折合單價(jià)約9.11萬(wàn)元/平方米。

圖片來(lái)源：阿里法拍

而目前該小區(qū)的二手房掛牌均價(jià)普遍在12萬(wàn)元/平方米以上，實(shí)際成交價(jià)也多在10萬(wàn)元/平方米以上。在鏈家平臺(tái)，今年6月成交的一套半島城邦花園二期86.77平方米房源，成交價(jià)為1150萬(wàn)元，折合單價(jià)約13.25萬(wàn)元/平方米。 

圖片來(lái)源：鏈家

7月26日，阿里法拍成交的一套萬(wàn)科云城三期房源，成交總價(jià)為625萬(wàn)元，面積為133.77平方米，算下來(lái)單價(jià)僅4.67萬(wàn)元/平方米。

而在二手房市場(chǎng)，現(xiàn)階段萬(wàn)科云城三期業(yè)主掛牌價(jià)普遍在5.95萬(wàn)元/平方米區(qū)間，實(shí)際成交均價(jià)在5.36萬(wàn)元/平方米。

在鏈家平臺(tái)，同樣一套萬(wàn)科云城133.75平方米的房子，業(yè)主掛牌價(jià)為860萬(wàn)元，折合單價(jià)6.4萬(wàn)元/平方米，掛牌時(shí)間為8個(gè)月前。

在柏文喜看來(lái)，法拍房折價(jià)主要影響的是潛在買(mǎi)家的意愿以及二手房業(yè)主的定價(jià)策略。“一方面，法拍房的低價(jià)位可能會(huì)吸引部分購(gòu)房者，從而影響二手房市場(chǎng)的供需關(guān)系；另一方面，法拍房的成交價(jià)格也可能成為二手房市場(chǎng)的價(jià)格參考。”

記者|陳榮浩 編輯|盧祥勇 陳夢(mèng)妤 蓋源源

校對(duì)|陳柯名

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