投資客和炒房客少了，法拍房也賣不動了？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 盧祥勇 陳夢妤    

前段時間，深圳50萬元/平方米的最貴法拍豪宅，在各大平臺刷屏。

但這并非常態(tài)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國法拍市場累計成交各類房源數(shù)量約7.85萬套，較2023年7.42萬套增加約5.8%，而總成交金額為1537.3億元，較去年同期減少約43.2億元。

7月29日，北京瀛和律師事務(wù)所合伙人律師戴金花向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，目前法拍市場的房源，更多的拍賣原因是業(yè)主無法按期償還債務(wù)，履行法院判決的能力下降。

深圳半島城邦小區(qū) 每日經(jīng)濟新聞資料圖

掛牌量更多，價格卻降了

在部分業(yè)內(nèi)人士眼中，法拍房一直是房地產(chǎn)市場的一個重要觀察指標(biāo)。

“我們一般把法拍房市場的住宅成交當(dāng)作市場二手房成交的價格底線，其實法拍房的成交也會影響二手房市場。”在深圳從事房產(chǎn)中介工作的劉小伊告訴每經(jīng)記者。

今年上半年，全國法拍房掛牌量還在上漲，但整體成交金額有所下降，呈現(xiàn)了較為明顯的量漲價跌。

從中指研究院數(shù)據(jù)看，法拍住宅的成交，已經(jīng)占到整體法拍市場近一半份額。

各類法拍房掛拍套數(shù)及成交金額 圖源：中指研究院

上半年各物業(yè)類型法拍項目中，法拍住宅交易截止拍品成交5.3萬套，成交總金額765.3億元，占各類型法拍成交金額的49.8%。

商業(yè)法拍房源和工業(yè)、土地、車位等物業(yè)類型的成交量也有所增加，分別為1.53萬套和1.05萬套，其中商業(yè)房源成交量同比增加3.8%，而工業(yè)、土地、車位等物業(yè)類型的成交量同比下降2.8%。

但成交總金額和成交均價下降了。

2024年上半年，全國各類法拍房源成交總金額較去年同期略有降低，成交均價下降更為明顯，從2023年同期的5584元/平方米下降至5147元/平方米。

其中，法拍住宅房源的成交均價由去年同期的9606元/平方米下降至9075元/平方米。

在中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜看來，成交價格下滑與市場預(yù)期、法拍房供應(yīng)量增加以及購房者更加謹慎等因素有關(guān)。為了促進拍品流動，拍品定價一般會低于市場水平，部分購買者在法拍市場尋求機會，以期抵消房價下降空間。

“法拍房的折價率也有所增加，今年上半年法拍住宅的成交價整體相當(dāng)于評估價的七七折，較去年上半年八三折來說，競買人可獲得的優(yōu)惠力度更大了。”柏文喜說。

上海市光明律師事務(wù)所律師付永生提到，隨著法拍房的增加，律所相關(guān)業(yè)務(wù)也有所增加。但法拍房“水”太深，有一定風(fēng)險。

“（法拍市場）普通購房者偏少，專業(yè)投資者及炒房客較多，而專業(yè)投資者本身就具有一定的法律知識，也熟悉一些行業(yè)律師。”付永生說。

折價的法拍房，反過來影響二手房市場

在劉小伊看來，法拍住宅的折價，與當(dāng)前二手房市場的以價換量情況很相似。

財經(jīng)評論員張雪峰也向每經(jīng)記者表達了類似觀點，法拍房價格在一定程度上給當(dāng)?shù)氐亩址渴袌鎏峁┝藘r格參照，如果法拍住宅市場價格出現(xiàn)下滑，會影響購房者的價格判斷，從而進一步影響二手房市場的活躍度和價格。

據(jù)每經(jīng)記者觀察，目前多數(shù)法拍房源相比二手房市場，都有較為明顯的折價現(xiàn)象。

以深圳半島城花園項目為例，今年7月19日成交了一套二期法拍房，面積為244.56平方米，總價約2228.5萬元，折合單價約9.11萬元/平方米。

圖片來源：阿里法拍

而目前該小區(qū)的二手房掛牌均價普遍在12萬元/平方米以上，實際成交價也多在10萬元/平方米以上。在鏈家平臺，今年6月成交的一套半島城邦花園二期86.77平方米房源，成交價為1150萬元，折合單價約13.25萬元/平方米。 

圖片來源：鏈家

7月26日，阿里法拍成交的一套萬科云城三期房源，成交總價為625萬元，面積為133.77平方米，算下來單價僅4.67萬元/平方米。

而在二手房市場，現(xiàn)階段萬科云城三期業(yè)主掛牌價普遍在5.95萬元/平方米區(qū)間，實際成交均價在5.36萬元/平方米。

在鏈家平臺，同樣一套萬科云城133.75平方米的房子，業(yè)主掛牌價為860萬元，折合單價6.4萬元/平方米，掛牌時間為8個月前。

在柏文喜看來，法拍房折價主要影響的是潛在買家的意愿以及二手房業(yè)主的定價策略。“一方面，法拍房的低價位可能會吸引部分購房者，從而影響二手房市場的供需關(guān)系；另一方面，法拍房的成交價格也可能成為二手房市場的價格參考。”

記者|陳榮浩 編輯|盧祥勇 陳夢妤 蓋源源

校對|陳柯名

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