“已有項目報名，開發(fā)商可以先報價”，地方政府加速收儲商品房，到底怎么操作？

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 何小桃 陳夢妤    

惠州某住宅小區(qū)?每日經(jīng)濟新聞資料圖

地方收儲存量商品房的隊伍在不斷壯大。

日前，惠州市住建局發(fā)布公告，將征集惠州市域內(nèi)7個縣（區(qū)）中心區(qū)域內(nèi)120平方米以下的已建成未出售商品房房源用作保障性住房。

惠州市住建局表示，按照“政府主導、市場化運作”工作思路，“市場化、法治化”和雙方自愿原則，擬由政府選定的專業(yè)化國有企業(yè)作為收購主體，以合理價格收購（以同地段保障性住房重置價格為參考上限），在我市行政區(qū)域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

征集時間為2024年6月17日至2024年7月17日。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，相比此前城市的收購要求，惠州收儲更為靈活，已經(jīng)開售但尚有存量房源的項目，以及計劃在年底前竣工的項目，均可報名參與征集，但最終原則是優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目。

惠州市住建局工作人員在接受每經(jīng)記者采訪時表示，目前已經(jīng)有幾個項目報名了，咨詢的更多一些。此次收儲計劃征集數(shù)千套房源，預計半年左右正式推出。

“開發(fā)商可以先報價”

某央企背景開發(fā)商工作人員陳經(jīng)理告訴每經(jīng)記者，公告發(fā)布后，他們也在通過各個渠道關注，但據(jù)他了解，其公司內(nèi)部還沒有項目計劃報名參與。

另一在惠州有多個項目在售的房企人士表示，比較關注收儲價格，但公告并不十分明確。他預計最終收儲價格不會高，而房企報名需要考慮能不能算過來賬的問題。

每經(jīng)記者注意到，定價是房企的關注重點，惠州此次征集房源，采取的是開發(fā)商先自行報意向價的方式。

不過，在公告中，惠州市住建局表示，以同地段保障性住房重置價格為參考上限收購。然而，具體什么是重置價格以及如何確定，公告中并沒有詳細說明。

惠州市住建局工作人員在接受每經(jīng)記者采訪時表示，開發(fā)商可以先報價，假如市場價是1萬元/平方米，而開發(fā)商急需資金，他們可能愿意以低于市場價的價格，例如5000元/平方米出售房產(chǎn)，那各個部門后續(xù)可以評估或協(xié)商。

至于從征集商品房源到保障房正式推出的具體時間表，該名工作人員也表示，很快，預計半年左右。

而對于是否考慮報名參與征集，上述房企人士表示，他們目前多個項目在惠州銷售情況良好，且公司資金情況尚可，項目都按時交付，去年和今年都有項目提前交付，所以暫時還未考慮報名，但后續(xù)會關注和評估。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年5月底，惠州新房庫存量近1309萬平方米，去化周期超30個月，庫存壓力較大。除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對新房市場的影響。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，通過收購市場未售新房來改建保障房，有利于市場庫存的去化，緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力，去庫存效果最為直接。多地將收儲對象定為已建成未出售商品房，也將有利于促進房企加快項目竣工節(jié)奏。房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

定價是核心矛盾點

據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年二季度以來，多地發(fā)文鼓勵收購符合條件的房源用作保障性住房。

多數(shù)城市對房源基本條件提出要求，如房源單套面積、已取得竣工驗收備案證明、權(quán)屬清晰且可交易等，或要求房源滿足一定車位配比、可實現(xiàn)封閉管理、可拎包入住等。對于期房項目，杭州臨安提出期房需提供商品房預售許可證，需由供應商出具保交付資金方案。

有業(yè)內(nèi)人士分析認為，征集房源如何定價是核心矛盾點，如果定價高，面臨的是資金虧損；如果定價低，企業(yè)會有抗性。與此同時，符合征集要求的商品房房源與保障房需求之間存在一定的區(qū)域、資金和相應的配套匹配度問題，要達成大量的房源征集目標較為困難。

每經(jīng)記者在采訪中注意到，多數(shù)城市并未明確具體定價規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進行定價。

比如，不同于惠州提出的“以同地段保障性住房重置價格為參考上限”的標準，近日廣州市增城區(qū)公告表示，擬公開購買商品房作為廣汕鐵路項目的安置房，房源交易單價以評估方式確定，選用的評估方法為成本法，原則上為“土地成本+建安成本”。

而更早之前，杭州臨安明確“以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價”。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析認為，整個過程需要先摸排房源，選定，然后是價格談判，考慮到配售型價格只有同區(qū)域商品房的五折左右，要實現(xiàn)資金平衡，收購的價格會更低，因此該過程會比較長，能落地多少項目，有很大不確定性。

記者|甄素靜

編輯|何小桃 陳夢妤 蓋源源

校對|孫志成

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