每經(jīng)熱評丨推動開發(fā)商格局多樣化 土拍市場需要更多“貝殼們”

每經(jīng)評論員 薛暉

近日，北京順義新城23街區(qū)空港六期地塊開拍，吸引了37家企業(yè)參拍。在一眾強勢的品牌房企名單中，引人注目的一個名字是“貝好家置業(yè)”，其背后股東是貝殼找房。自去年7月貝殼正式宣布“一體三翼”戰(zhàn)略布局，這是“貝好家”第一次公開現(xiàn)身土拍市場。

坊間關(guān)于貝殼“下場拿地”是否將轉(zhuǎn)型為開發(fā)商的爭論莫衷一是。由于貝好家本輪并沒有成功拿地，因此尚難確認拿地后將如何操作。但從目前信息看，貝好家即便是要做項目開發(fā)，也不可能重復傳統(tǒng)開發(fā)商的模式。而無論如何，貝好家既然已經(jīng)亮相土拍市場，就表明貝殼將延長其產(chǎn)業(yè)鏈。今后，也可能會出現(xiàn)在更多城市的土拍市場上。

此前貝殼的一體兩翼戰(zhàn)略已大獲成功，此次新添一翼，將對房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些變化？筆者認為，影響至少有以下四點：

首先，住宅開發(fā)者和購房者的關(guān)系會改變。

以往的開發(fā)商，雖然也會考慮客戶的需求，但主要還是以盈利為導向，一旦客戶需求與企業(yè)盈利需求沖突，往往就會犧牲前者。而貝殼掌握大量用戶需求數(shù)據(jù)，可以基于數(shù)據(jù)建立用戶需求的產(chǎn)品模型，然后將這些信息給到房產(chǎn)制造商，來為客戶量身定制產(chǎn)品（房子）。

其次，土拍市場上清一色開發(fā)商的格局將改變。

自2003年開始全面推行“招拍掛”以來，城市土地拍賣市場逐漸形成開發(fā)商壟斷格局。由此，住房供應(yīng)也幾乎只有商品房。由于商品房類型單一，很難滿足全體人民的多樣化需求。這也正是中國房地產(chǎn)市場后期種種問題爆發(fā)的深層原因。

反觀國外，許多國家的土地市場上拿地主體是多樣的。既有房地產(chǎn)開發(fā)商，也有政府，還有公益組織和社團（工會或教會），甚至有百姓個人拿地。建成的住房既有商品房，政府福利房，還有公益性的微利房以及百姓集資的自建房。

多元化的市場，使得房價大起大落風險降低，相應(yīng)的金融風險也小。而貝殼這類中介機構(gòu)的加入，拿地主體更多元了。尤其后者一定程度上代表客戶需求和偏好，其拿地方向策劃，必將影響開發(fā)商的判斷。

其三，貝殼能做的事，理論上其他大型中介機構(gòu)也能做。如我愛我家、中原地產(chǎn)、世聯(lián)行、21世紀不動產(chǎn)以及區(qū)域性的中介機構(gòu)，也可以基于自己的大數(shù)據(jù)優(yōu)勢進軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

實際上，貝殼的一體兩翼也是其他競爭對手研究和模仿的方向。如長租和家裝，其他的中介平臺也在做，而且也很成功。那么，貝好家模式為什么不會被復制呢？如此一來，行業(yè)模式會加速改變。

其四、地方政府也會歡迎“貝殼們”。在土拍市場逐漸降溫的大背景下，地方政府實際上是愿意看到有更多新面孔參與土拍的。從行業(yè)發(fā)展來看，也需要有更多新勢力新模式新資本進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。