每經(jīng)熱評(píng)丨推動(dòng)開(kāi)發(fā)商格局多樣化 土拍市場(chǎng)需要更多“貝殼們”

每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

近日，北京順義新城23街區(qū)空港六期地塊開(kāi)拍，吸引了37家企業(yè)參拍。在一眾強(qiáng)勢(shì)的品牌房企名單中，引人注目的一個(gè)名字是“貝好家置業(yè)”，其背后股東是貝殼找房。自去年7月貝殼正式宣布“一體三翼”戰(zhàn)略布局，這是“貝好家”第一次公開(kāi)現(xiàn)身土拍市場(chǎng)。

坊間關(guān)于貝殼“下場(chǎng)拿地”是否將轉(zhuǎn)型為開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)論莫衷一是。由于貝好家本輪并沒(méi)有成功拿地，因此尚難確認(rèn)拿地后將如何操作。但從目前信息看，貝好家即便是要做項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，也不可能重復(fù)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商的模式。而無(wú)論如何，貝好家既然已經(jīng)亮相土拍市場(chǎng)，就表明貝殼將延長(zhǎng)其產(chǎn)業(yè)鏈。今后，也可能會(huì)出現(xiàn)在更多城市的土拍市場(chǎng)上。

此前貝殼的一體兩翼戰(zhàn)略已大獲成功，此次新添一翼，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)哪些變化？筆者認(rèn)為，影響至少有以下四點(diǎn)：

首先，住宅開(kāi)發(fā)者和購(gòu)房者的關(guān)系會(huì)改變。

以往的開(kāi)發(fā)商，雖然也會(huì)考慮客戶(hù)的需求，但主要還是以盈利為導(dǎo)向，一旦客戶(hù)需求與企業(yè)盈利需求沖突，往往就會(huì)犧牲前者。而貝殼掌握大量用戶(hù)需求數(shù)據(jù)，可以基于數(shù)據(jù)建立用戶(hù)需求的產(chǎn)品模型，然后將這些信息給到房產(chǎn)制造商，來(lái)為客戶(hù)量身定制產(chǎn)品（房子）。

其次，土拍市場(chǎng)上清一色開(kāi)發(fā)商的格局將改變。

自2003年開(kāi)始全面推行“招拍掛”以來(lái)，城市土地拍賣(mài)市場(chǎng)逐漸形成開(kāi)發(fā)商壟斷格局。由此，住房供應(yīng)也幾乎只有商品房。由于商品房類(lèi)型單一，很難滿(mǎn)足全體人民的多樣化需求。這也正是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)后期種種問(wèn)題爆發(fā)的深層原因。

反觀國(guó)外，許多國(guó)家的土地市場(chǎng)上拿地主體是多樣的。既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也有政府，還有公益組織和社團(tuán)（工會(huì)或教會(huì)），甚至有百姓個(gè)人拿地。建成的住房既有商品房，政府福利房，還有公益性的微利房以及百姓集資的自建房。

多元化的市場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)大起大落風(fēng)險(xiǎn)降低，相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)也小。而貝殼這類(lèi)中介機(jī)構(gòu)的加入，拿地主體更多元了。尤其后者一定程度上代表客戶(hù)需求和偏好，其拿地方向策劃，必將影響開(kāi)發(fā)商的判斷。

其三，貝殼能做的事，理論上其他大型中介機(jī)構(gòu)也能做。如我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)、世聯(lián)行、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)以及區(qū)域性的中介機(jī)構(gòu)，也可以基于自己的大數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

實(shí)際上，貝殼的一體兩翼也是其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究和模仿的方向。如長(zhǎng)租和家裝，其他的中介平臺(tái)也在做，而且也很成功。那么，貝好家模式為什么不會(huì)被復(fù)制呢？如此一來(lái)，行業(yè)模式會(huì)加速改變。

其四、地方政府也會(huì)歡迎“貝殼們”。在土拍市場(chǎng)逐漸降溫的大背景下，地方政府實(shí)際上是愿意看到有更多新面孔參與土拍的。從行業(yè)發(fā)展來(lái)看，也需要有更多新勢(shì)力新模式新資本進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。