“第二支箭”助力！民營房企發(fā)債規(guī)模連續(xù)3個(gè)月小幅上升，龍頭企業(yè)加速融資模式轉(zhuǎn)型

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從“白名單”到產(chǎn)業(yè)鏈公募REITs擴(kuò)容，房企融資在2024年撕開了更多口子。

中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，2024年5月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為216.6億元，同比下降52.9%，環(huán)比下降59.9%；行業(yè)債券融資平均利率為2.72%，同比下降0.70個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.34個(gè)百分點(diǎn)。

不過，值得關(guān)注的亮點(diǎn)是，5月民營房企發(fā)債規(guī)模和范圍有所增加，連續(xù)三個(gè)月小幅上升。新城控股、濱江集團(tuán)和新希望地產(chǎn)三家民營和混合所有制房企成功完成信用債發(fā)行，發(fā)行總金額為28.6億元。

“受發(fā)行節(jié)奏影響，5月民營房企發(fā)債增加。2月份適逢春節(jié)假期，民營房企信用債發(fā)行規(guī)模較小，季節(jié)性因素下，近三個(gè)月民營房企發(fā)債規(guī)模小幅上升。”中指研究院研究主管陶淑茹6月5日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）采訪時(shí)表示，5·17新政落地后提升了行業(yè)信心，金融機(jī)構(gòu)增強(qiáng)了房地產(chǎn)投資意愿。

來源：中指研究院

民營房企發(fā)債規(guī)模連增三個(gè)月

5月29日，濱江集團(tuán)公布2024年度第三期短期融資券發(fā)行結(jié)果。這筆短債實(shí)際發(fā)行總額7億元，發(fā)行利率3.6%，期限為365日。此次融資將全部用于置換前期已兌付債務(wù)融資工具的本息，即“23濱江房產(chǎn)CP002”和“21濱江房產(chǎn)MTN002”兩筆債券，這兩筆債券的利率分別為4.59%和4.8%。

另外兩家民營房企新城控股和新希望地產(chǎn)的發(fā)債，均得到中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱中債增）的支持。

5月14日，新希望五新實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新希望地產(chǎn)）成功發(fā)行2024年度（第一期）中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模8億元，發(fā)行期限5年期，發(fā)行利率為3.5%，由中債增首次為民營房企提供5年期全額保證擔(dān)保。全場(chǎng)認(rèn)購倍數(shù)2.78倍，邊際認(rèn)購倍數(shù)1.56倍。

新希望地產(chǎn)表示，2023年，公司不僅發(fā)行了三期中期票據(jù)合計(jì)26億元，更成為“第二支箭”（即民營企業(yè)債券融資支持工具）擴(kuò)容的首批民營房企。

“第二支箭”是中國人民銀行結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具之一，由中國人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。中債增則是“第二支箭”受托專業(yè)機(jī)構(gòu)。

5月17日，新城控股2024年度第一期中期票據(jù)成功發(fā)行。本期中票發(fā)行規(guī)模13.6億元，總認(rèn)購倍數(shù)超2.7倍。其中，品種一發(fā)行規(guī)模8億元，期限3年，票面利率3.2％；品種二發(fā)行規(guī)模5.6億元，期限5年，票面利率3.4％。

中債增為新城控股該筆中票提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，這是新城控股繼成功發(fā)行四筆中債增全額擔(dān)保中票后，在2024年度再次得到“第二支箭”的支持。同時(shí)，這也是“第二支箭”首次為新城控股發(fā)行5年期中期票據(jù)提供信用增進(jìn)，意在幫助該公司改善融資結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)成本，為其完成“保交樓”“保交付”的經(jīng)營目標(biāo)夯實(shí)基礎(chǔ)。

來源：中指研究院

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，3月房企信用債發(fā)行總量為今年最高點(diǎn)，4-5月信用債發(fā)行總量環(huán)比連續(xù)下降，5月發(fā)行量為近一年最低水平。但5月民營房企發(fā)債規(guī)模和范圍有所增加，連續(xù)三個(gè)月小幅上升。

年內(nèi)完成信用債發(fā)行的民營和混合所有制房企包括綠城中國、新城控股、濱江集團(tuán)、美的置業(yè)和新希望地產(chǎn)五家企業(yè)，總體覆蓋企業(yè)范圍相對(duì)狹窄，這與當(dāng)前房企風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)展緩慢、偶有民營房企出險(xiǎn)密切相關(guān)。

陶淑茹補(bǔ)充道，近期民營房企發(fā)債“擴(kuò)容”，一方面是“第二支箭”增信民營房企發(fā)債持續(xù)推進(jìn)，助力民營房企成功發(fā)行新票據(jù)融資；另一方面，房地產(chǎn)政策“組合拳”推出，有利于提升房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度，提升行業(yè)信心，金融機(jī)構(gòu)增強(qiáng)房地產(chǎn)投資意愿，加大對(duì)當(dāng)前經(jīng)營較為穩(wěn)健的民營房企投資。

此外，目前全國297個(gè)地級(jí)及以上城市已經(jīng)建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，金融機(jī)構(gòu)積極與城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制對(duì)接，支持項(xiàng)目建設(shè)交付。金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。近日，廣東等部分地區(qū)已啟動(dòng)第三批“白名單”項(xiàng)目篩選工作。

房企仍在多渠道挖掘融資

總體來看，今年以來房企融資總規(guī)模仍明顯下降。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-5月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額2305.2億元，同比下降25.7%。其中，信用債融資1616.4億元，同比下降19.5%，占比70.1%；海外債發(fā)行金額24.7億元，同比下降77.7%，占比1.1%；ABS（資產(chǎn)證券化）融資664.1億元，同比下降32.5%，占比28.8%。

從融資結(jié)構(gòu)來看，5月份，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資105.6億元，同比下降56.2%，環(huán)比下降73.1%，占比48.8%；ABS融資111.0億元，同比下降43.2%，環(huán)比下降20.8%，占比51.2%。

中指研究院分析指出，ABS發(fā)行金額同環(huán)比均下降，主要為上年高基數(shù)影響，發(fā)行規(guī)模連續(xù)不足150億元，規(guī)模為近一年低位。其中，CMBS/CMBN（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)）是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá)66.1%，供應(yīng)鏈ABS占比17.3%，保障房ABS占比16.6%。

來源：中指研究院

5月16日，萬科在深交所成功發(fā)行資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，發(fā)行規(guī)模14.35億元，優(yōu)先級(jí)AAA評(píng)級(jí)，優(yōu)先級(jí)票面利率為3.6%，期限不超過18年。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，CMBS的成功發(fā)行，將有助于萬科拓寬中長(zhǎng)期融資渠道，進(jìn)一步降低融資成本。

目前，大部分房企進(jìn)行信用債融資都較為困難?？晒┯^察的是，龍頭房企萬科今年以來正在加速融資模式轉(zhuǎn)型，即從過去的“總對(duì)總”信用融資向項(xiàng)目制抵押融資方式轉(zhuǎn)變。萬科近一個(gè)月以來累計(jì)獲得的超百億元的銀行貸款融資，背后都是有來自項(xiàng)目公司及旗下資產(chǎn)的抵押擔(dān)保。

來源：中指研究院

一家民營房企人士告訴每經(jīng)記者，他們公司今年到目前還沒有新增融資，銀行的借貸還是有借有還。

另外，自2024年開始，涉及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、倉儲(chǔ)物流REITs、租賃住房REITs等都在加速落地。

5月27日，招商蛇口公告稱，同意公司全資子公司深圳市招商公寓發(fā)展有限公司作為原始權(quán)益人，以其持有的壹棧太子灣項(xiàng)目和壹棧林下項(xiàng)目開展租賃住房REITs交易所申報(bào)工作。本次申報(bào)的租賃住房REITs將是招商蛇口第二個(gè)境內(nèi)REITs上市平臺(tái)，此前“蛇口產(chǎn)園REIT”已首發(fā)上市并完成擴(kuò)募工作。

記者注意到，從典型房企債券發(fā)行來看，5月保利發(fā)展的融資額度最高，為20億元；興泰控股的平均融資利率1.86%，融資成本最低。

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