房產(chǎn)早參 | 上海發(fā)布9條房地產(chǎn)新政，首套房首付比例最低20%；深鐵集團聯(lián)手南山國資22.35億元接盤萬科深超總地塊

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

| 2024年5月28日 星期二 |

NO.1 上海首套房首付比例調(diào)整為不低于20%

5月27日，上海市印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，提出調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及調(diào)整住房公積金貸款額度等九條政策措施。其中，將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”；將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點區(qū)域的非滬籍人才購房區(qū)域，擴大至所在區(qū)全域，非滬籍單身人士購房區(qū)域則擴大至外環(huán)內(nèi)二手住房；取消離異購房合并計算住房套數(shù)規(guī)定，對夫妻離異后購房的，不再按離異前家庭計算擁有住房套數(shù)；首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下調(diào)5個基點，最低首付款比例不低于35%。

點評：上海發(fā)布的房地產(chǎn)新政是針對當(dāng)前市場需求和實際情況的調(diào)整。降低首套房首付比例和調(diào)整非滬籍居民購房政策能夠一定程度上刺激市場需求，吸引更多的購房者入市，對于釋放居民的購房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。同時，這些措施在穩(wěn)定市場預(yù)期、增強市場流動性方面將起到很好的作用，有利于改善當(dāng)前的房地產(chǎn)市場狀況。

NO.2 深鐵聯(lián)手南山國資接盤萬科深超總地塊

5月27日，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告顯示，萬科轉(zhuǎn)讓的深圳灣超級總部基地T208-0053宗地使用權(quán)由深圳地鐵集團和深圳百碩迎海公司以掛牌價22.35億元聯(lián)合競得。萬科方面表示，此次交易是公司堅決落地瘦身健體一攬子方案的舉措之一。通過交易完成，有助于減少非主業(yè)資產(chǎn)對資金的占用，聚焦資源做好、做強三大主業(yè)。深鐵集團參與競得項目土地使用權(quán)，體現(xiàn)了大股東以市場化、法治化的方式真金白銀支持萬科。萬科堅定看好深圳，將為深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)繼續(xù)貢獻力量。

點評：在當(dāng)前房地產(chǎn)市場去杠桿的大背景下，萬科通過處置非核心資產(chǎn)來優(yōu)化資源配置，降低了不必要的龐大資金占用，減輕財務(wù)壓力，是符合公司長遠發(fā)展的策略。同時，深鐵集團作為國企的介入，也體現(xiàn)了國資在支持地方重大項目發(fā)展中的作用，有助于提升項目的發(fā)展質(zhì)量和社會影響力。

NO.3 4月百城新房庫存去化周期為26.5個月

易居研究院近日發(fā)布報告顯示，4月份，全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為26.5個月，即按照既有的銷售速度，目前市面上的新房庫存規(guī)模需要26.5個月時間才能消化完。報告認為，5月17日央行等四部門出臺新政，涉及降低首付、降低房貸利率、下調(diào)公積金利率和推進“以購代建”模式等，各地售樓處的反饋情況是，去庫存的動力已經(jīng)在增加。隨著政策和價格的調(diào)整，以及新的去庫存資金加快進入，去庫存節(jié)奏有望加快。

點評：市場上供大于求的狀況尚未得到根本性改觀。但隨著貸款政策的放寬，增加的流動性預(yù)計將會促進市場去庫存。從政策效果來看，短期內(nèi)市場可能出現(xiàn)活躍現(xiàn)象。然而，去庫存周期能否實際縮短，還需觀察后續(xù)銷售數(shù)據(jù)及市場反應(yīng)。

NO.4 福建102個白名單項目已發(fā)放貸款58億元

5月27日，據(jù)福建日報報道，目前福建地區(qū)兩批“白名單”項目共計102個，涉及的實際融資需求為226.91億元。其中，已有58億元貸款發(fā)放，65個民營房地產(chǎn)企業(yè)項目獲得累計授信114.62億元。對于尚未達到“白名單”標(biāo)準的項目，銀行機構(gòu)正在考慮實施“告知承諾+容缺辦理”等審批服務(wù)機制，并尋求地方政府的解決方案。

點評：福建“白名單”項目獲得貸款支持，是金融機構(gòu)響應(yīng)國家支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的具體舉措。從中可以看出，一方面地方政府和金融機構(gòu)通過實施“白名單”制度釋放了對房企融資的部分信號；另一方面，白名單項目的融資需求與實際放貸額度之間還存在較大的空間，表明房地產(chǎn)企業(yè)融資需求依然旺盛，信貸資源的有效配置將是接下來的關(guān)鍵。

NO.5 佳兆業(yè)清盤呈請聆訊延期至6月24日

5月27日，佳兆業(yè)發(fā)布清盤呈請聆訊延期公告稱，呈請（經(jīng)修訂）的聆訊已進一步延后至6月24日。據(jù)佳兆業(yè)此前公告，高等法院已批準有關(guān)將花旗國際有限公司替代為呈請人的申請，替代呈請人已獲許可提交及送達一項針對佳兆業(yè)的重新修訂呈請書。該呈請是關(guān)于佳兆業(yè)所發(fā)行2023年到期的10.875%票據(jù)未償還本金7.5億美元及應(yīng)計利息尚未償還事宜，重新修訂呈請的聆訊已延期至4月29日；有關(guān)原呈請的撤銷申請經(jīng)各方同意已被駁回。

點評：佳兆業(yè)清盤呈請聆訊的再次延期，揭示出佳兆業(yè)面臨的財務(wù)困境以及解決方案需長時間協(xié)商的現(xiàn)狀。延期有可能為公司贏得更多的時間來解決債務(wù)問題，同時也可能是與債權(quán)人進行深入溝通和妥協(xié)的過程。但整體來看，這仍然體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)重組過程中的復(fù)雜性和不確定性。

NO.6 旭輝控股與債券持有人達成債務(wù)重組協(xié)議

5月27日，旭輝控股發(fā)布公告稱，公司已與債券持有人小組就全面提案主要條款原則上達成一致。公司持續(xù)與由其多家境外貸款銀行組成的委員會及其顧問安邁融資和Allen Overy Shearman Sterling進行磋商，且與協(xié)調(diào)委員會的磋商已取得進一步進展。公司稱，公司與協(xié)調(diào)委員會已同意向下一階段推進，以4月公告公布的條款為基礎(chǔ)，協(xié)商及商定正式文件。今年4月，旭輝控股發(fā)布的公告顯示，“全面提案”涉及6個選項，包含了本金削減、債轉(zhuǎn)股及發(fā)行新債券或貸款，目標(biāo)削減約33億美元至40億美元的境外債務(wù)。公司將尋求納入人民幣計值的貸款選項，以配合境外貸款方的不同需要。此外，該提案內(nèi)的長端貸款選項，結(jié)合公司自境內(nèi)房地產(chǎn)項目白名單機制可獲得的融資支持，預(yù)期將進一步降低集團日后的整體財務(wù)成本。

點評：這是對公司財務(wù)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整的重要步驟，這樣的重組有助于緩解企業(yè)的債務(wù)壓力，并提高企業(yè)的經(jīng)營靈活性。旭輝控股的債務(wù)重組方案涉及多重選項，顯示了公司求生存與發(fā)展的緊迫性。這一策略在當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場去杠桿的大背景下顯得尤為必要，旭輝控股未來能否通過此輪重組獲得新生，取決于債轉(zhuǎn)股、貸款重組等多方面因素的有序推進和有效實施。

封面圖片來源：每經(jīng)制圖