房企觀察｜深圳“隱形地主”鴻榮源：憑借兩個(gè)紅盤擠進(jìn)區(qū)域前三，被迫駐守大本營

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

近日，位于深圳寶中的鴻榮源胤璇項(xiàng)目推出129套房源，當(dāng)天售出126套，接近日光，銷售金額約14.9億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，鴻榮源近期多個(gè)項(xiàng)目頻繁出現(xiàn)在各大房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)熱銷榜上。

據(jù)中指研究院，在今年1-4月深圳房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜中，鴻榮源以53.69億元銷售額位列第三，排在深圳地鐵集團(tuán)和招商蛇口之后。而從全國情況看，鴻榮源這個(gè)銷售額約排在第56位，銷售額與金融街、新希望地產(chǎn)等企業(yè)相當(dāng)。

深圳是鴻榮源大本營，項(xiàng)目主要分布在寶安和龍華，且多以舊改項(xiàng)目為主。作為未上市、無須公布自己財(cái)務(wù)狀況的民營房企，外界對(duì)其資金流動(dòng)性情況知之甚少。

鴻榮源珈譽(yù)府項(xiàng)目現(xiàn)場 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

靠兩個(gè)熱銷項(xiàng)目擠進(jìn)區(qū)域前三

從近期深圳市場熱銷的項(xiàng)目看，鴻榮源·珈譽(yù)府和尚云位居銷售榜前列。

根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的今年4月深圳住宅成交套數(shù)TOP10，珈譽(yù)府以160套排名第一，尚云以92套排名第五。

2024年4月深圳新房住宅成交TOP 10 來源：深圳中原研究中心

值得一提的是，鴻榮源在深圳開發(fā)的項(xiàng)目，主要集中在寶安區(qū)和龍華區(qū)，且主要以城市更新或舊改項(xiàng)目為主。

其中，珈譽(yù)府屬于寶安區(qū)沙井街道塘尾工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目，靠近塘尾地鐵站。根據(jù)每經(jīng)記者實(shí)探了解，目前珈譽(yù)府在售的主要為二區(qū)房源，銷售均價(jià)約5.08萬元/平方米，相比一區(qū)價(jià)格有所下滑。

珈譽(yù)府一區(qū)入市時(shí)間為2023年6月30日。深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年5月22日，珈譽(yù)府去年6月30日備案登記的869套房源，已完成備案689套，備案進(jìn)度為79.29%；去年8月25日備案登記的862套房源，已完成備案577套，備案進(jìn)度為66.94%；整體備案進(jìn)度約73.14%。

珈譽(yù)府二區(qū)今年3月1日完成備案，推出1095套房源。截至5月22日，已備案368套房源，已簽認(rèn)購書185套，整體去化約50.5%。

“珈譽(yù)府的優(yōu)點(diǎn)是周邊配套較好，整體體量大；缺點(diǎn)是容積率較高，人口居住密度較大。”5月22日下午，寶安房產(chǎn)中介陳少龍向記者介紹。

來源：中指研究院

另據(jù)中指研究院，在大灣區(qū)2024年1-4月深圳房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP20排行榜中，鴻榮源以53.69億元銷售額位居第三，排名上升5個(gè)位次，是深圳民營房企中賣得最好的。

被迫駐守大本營，手握大量舊改項(xiàng)目

鴻榮源創(chuàng)始人賴海民于1991年創(chuàng)立公司，起初從承包工程做起。1996年，鴻榮源在深圳寶安打造了首個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目——弘雅花園。到2003年，鴻榮源靠著位于福田核心豪宅區(qū)的地標(biāo)式項(xiàng)目香蜜湖·熙園，在業(yè)內(nèi)打出了名氣。

此后，鴻榮源在深圳先后開發(fā)了壹成中心花園、鴻榮源中心·胤璞、龍華壹方城、珈譽(yù)府、尚云等住宅及商業(yè)項(xiàng)目。

從發(fā)展歷程來看，鴻榮源也曾試圖走出深圳。根據(jù)公開資料，鴻榮源曾在佛山、長沙、惠州等城市有過擴(kuò)張動(dòng)作，但進(jìn)展并不順利。

2007年，鴻榮源在佛山南海、長沙望城競得地塊，并在惠州以公司收購形式拿下土地，成立惠州分公司。不過，由于2008年樓市低谷的到來，鴻榮源多個(gè)在售項(xiàng)目被指延緩施工、降價(jià)銷售，擴(kuò)張計(jì)劃被迫擱淺。

如前所述，舊改，是鴻榮源的重要標(biāo)簽。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，鴻榮源位于深圳的在售項(xiàng)目主要包括珈譽(yù)府、尚云、鴻榮源中心等。鴻榮源在龍華區(qū)擁有民治第三工業(yè)區(qū)、寶山工業(yè)區(qū)、牛湖老村片區(qū)、清湖老村等舊改項(xiàng)目；在寶安區(qū)擁有四十五區(qū)、寶源、西鄉(xiāng)老街等舊改項(xiàng)目。目前，鴻榮源在深圳的儲(chǔ)備項(xiàng)目也以舊改項(xiàng)目為主。

縱觀鴻榮源近年發(fā)展，樓盤面積越來越大成為趨勢(shì)，其中不乏百萬級(jí)規(guī)模大盤。

在《南方都市報(bào)》發(fā)布的2015年樓盤成交龍虎榜之全市成交金額TOP10中，鴻榮源·壹方中心單盤銷售75.58億元，尚峰46.6億元，分列第三和第六位。

除深圳外，鴻榮源在東莞也有在售項(xiàng)目，且東莞是鴻榮源土地儲(chǔ)備規(guī)模僅次于深圳的第二大地區(qū)。

2020年8月，鴻榮源以39.8億元+安居房配建面積比例17%的條件拿下東莞鳳崗鎮(zhèn)地塊，折合樓面價(jià)約25871元/平方米，即現(xiàn)在的熙園山院項(xiàng)目。當(dāng)下鴻榮源在東莞的在售項(xiàng)目不多，但仍在鳳崗、塘廈、黃江、長安、大嶺山等地有儲(chǔ)備項(xiàng)目。

從售價(jià)來看，當(dāng)前熙園山院售價(jià)明顯承壓。據(jù)東莞房天下，目前熙園山院在售項(xiàng)目為4月底加推的9號(hào)樓，銷售均價(jià)1.95萬元/平方米。項(xiàng)目最早于去年開盤的5棟和11棟，戶型為建面約83-116平方米的3-4房，在售均價(jià)約3萬元/平方米，毛坯交付。

“目前熙園山院項(xiàng)目的單價(jià)在2萬元/平方米左右，已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)樓了，目前在售的主要是83-95平方米三房，水電也全都好了，買了直接裝修就可以入住。”5月23日下午，東莞鳳崗房產(chǎn)中介曾強(qiáng)鑫向記者介紹，目前項(xiàng)目不僅有優(yōu)惠價(jià)，還有低首付活動(dòng)，首期5萬元即可“上車”。

每經(jīng)記者查詢東莞住建局商品房現(xiàn)售備案信息了解到，目前熙園山院未售的樓棟還包括10號(hào)樓、7號(hào)樓、9號(hào)樓和12號(hào)樓共計(jì)470套房源，均顯示為未售，毛坯狀態(tài)，于今年1-2月完成備案。

其中，7號(hào)樓建筑面積均價(jià)為37827.32元/平方米，10號(hào)樓為37071.92元/平方米，9號(hào)樓為39250.34元/平方米，12號(hào)樓為42448.62元/平方米，均遠(yuǎn)高于在售均價(jià)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝