房企觀察 | 拿地擴張?zhí)崴?、項目銷售分化??中建信和能否復制湖南大本營深耕優(yōu)勢?

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

去年底以來，一家名為中建信和地產(chǎn)有限公司（以下簡稱中建信和）的企業(yè)頻繁進入各地土拍市場拿地，引起業(yè)界關注。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在2023年房企拿地排行榜上，中建信和以80億元的權益拿地金額排在行業(yè)第38位。而同為中國建筑旗下的地產(chǎn)企業(yè)，中建東孚以179億元排在第14位，中建壹品以146億元排在第16位，中建智地以107億元排在第22位。

但從2023年年底至今，中建信和明顯加快了拿地步伐，僅在北京和廣州兩地的拿地金額就總計近60億元。其中，2023年12月29日，中建信和底價19.83億元摘得廣州海珠區(qū)新滘西路地塊；2024年1月4日，中建信和以總價38.53億元、溢價率15%競得北京豐臺大瓦窯L42地塊。

據(jù)官網(wǎng)介紹，中建信和是首個進駐北京、廣州，布局全國的湖南本土房企，未來致力打造成為國內(nèi)一流、區(qū)域領先的城市運營服務商。

去年底以來加速全國化擴張步伐

從公司背景來看，中建信和為中國建筑第五工程局有限公司（以下簡稱中建五局）旗下的地產(chǎn)平臺。

據(jù)中建五局官網(wǎng)信息，中信建和目前擁有土地儲備近700萬平方米，共有員工3500余人，主要從事地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、綠色生態(tài)、物業(yè)服務、城市更新五大板塊業(yè)務。

從過往的業(yè)務布局來看，中建信和重點開發(fā)的項目主要集中在湖南。可以說，湖南是中建信和的大本營，已在長沙開發(fā)了中建芙蓉和苑、中建江山壹號、中建廣場、梅溪湖中心、中建鈺和城等樓盤項目。

在官網(wǎng)，中建信和更是自詡“湖南本土房企”。

據(jù)易居克而瑞數(shù)據(jù)，中建信和的土儲有近七成分布于二線城市，主要位于長沙、重慶和天津；近兩成分布于一線城市，主要為北京和廣州。其中，長沙為中建信和土儲重鎮(zhèn)，土儲占比達37%。

來源：克而瑞

這也在銷售業(yè)績上得到體現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年1-11月，中建信和銷售為80.5億元，排在湖南房企銷售榜首位，領先于招商蛇口（78.88億元）、中海地產(chǎn)（76.55億元）、華潤置地（68.20億元）等一眾全國頭部房企。

從中建信和的拿地策略看，在穩(wěn)固湖南市場的同時，開始逐步向廣州、北京、上海、重慶等地開始拓展。尤其是2023年以來，中建信和拓展核心一二線城市的步伐有所加快。

2023年1-11月湖南房企銷售額TOP10 來源：克而瑞

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從中建信和對湖南區(qū)域以外城市的布局來看。在2019-2022年期間，中建信和便在南寧、天津、北京、廣州等湖南以外的區(qū)域有過布局。早在2022年11月，中建信和便與中建方程組成聯(lián)合體以7.9億元競得北京門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)地塊。

在1月4日的今年北京首場土拍中，中建信和以38.53億元溢價15%競得豐臺大瓦窯L42地塊；2023年12月29日，中建信和以底價19.83億元摘得廣州海珠區(qū)新滘西路地塊；2023年12月12日，中建信和對長沙市開福區(qū)商住地068號地塊進行了報價，達27.58億元，不過后續(xù)該地塊因系統(tǒng)故障而重新掛牌出讓。

國內(nèi)咨詢機構Co-Found智庫研究負責人張新原表示，作為央企的中信建和在融資、土地獲取等方面享有一定優(yōu)惠，有利于在競爭中占據(jù)優(yōu)勢，這也是區(qū)域型央國企能加速擴張的重要原因。

事實上，區(qū)域型深耕房企能否在其他地方復制所在深耕區(qū)域的優(yōu)勢，還得看市場是否買賬。“目前進入新市場可能導致市場風險的增加，如市場需求變化、政策調(diào)整等，可能影響企業(yè)的盈利能力。而隨著業(yè)務范圍的擴大，企業(yè)管理的難度也會相應增加，如何實現(xiàn)跨區(qū)域、跨文化的有效管理是一大挑戰(zhàn)。新市場中可能面臨激烈的競爭，尤其是與本地企業(yè)的競爭都是企業(yè)必須考慮到的問題。”張新原表示。

湖南大本營以外區(qū)域樓盤去化迎考驗

對于背靠中國建筑的中建信和來說，品牌優(yōu)勢和融資優(yōu)勢較為明顯。但若想在深耕區(qū)域之外的城市扎根，仍取決于項目的去化情況。

中建信和旗下小程序“中建優(yōu)家”顯示，中建信和目前的在售項目，除湖南區(qū)域外，還分布在北京、濟南、重慶、廣州和天津。

具體來看，中建信和在北京的在售項目有中建•長安麓府和長安麓院兩個項目，均位于北京門頭溝；在重慶開發(fā)的項目包括中建光嶼、中建啟宸、中建御濱玖院和中建清能悅和城；在廣州開發(fā)的項目為中建保利雅居樂天驕；在山東濟南開發(fā)的項目為中建長清湖項目。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，中信建和在湖南區(qū)域以外所開發(fā)的項目整體上去化出現(xiàn)分化。

如位于北京門頭溝的長安麓府是中建信和進入北京的首個項目。北京房產(chǎn)中介尤曉告訴每經(jīng)記者：“目前該樓盤89平方米的房子基本賣完了，還有10多套115平方米和20多套139平方米的房源，整體可供選擇的樓層還比較多。這個項目是2021年開盤的，后面因為疫情所以整體耽誤了一段時間，當時營銷效果不是太理想，所以賣得稍微慢一點。”

尤曉告訴每經(jīng)記者，如果對交房時間并不是太著急，可以關注長安麓府周邊的中建信和另一樓盤長安麓院（備案名：中建悅府），該項目的交房時間為2025年底。

據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會數(shù)據(jù)，長安麓院分別于2023年5月20日和2023年9月12日取得預售證。第一批推出324套房源（預售證號：〔2023〕55號），第二批推出232套房源（預售證號：京房售證字〔2023〕98號）。

截至今年1月10日，第一批入市房源共備案（含已預訂+已備案）了81套房源，去化率約25%；第2批次入市房源共備案16套房源，去化率約6.9%。

長安麓院房源銷售情況 來源：北京市住建委官網(wǎng)

據(jù)北方中建信和官微發(fā)布的推送樓盤工程月報，截至2023年12月，長安麓府已進入室內(nèi)裝修階段，長安麓院目前還處在樓體施工階段。

再如雅居樂中建保利·天驕，該項目位于廣州市花都區(qū)，房源總價210萬元起，于2023年3月開盤，已銷售了10個月時間，共推出1184套房源。截至2024年1月10日，該樓盤的網(wǎng)簽戶數(shù)為807戶，去化率約68%。

雅居樂中建保利·天驕銷售情況 來源：廣州陽光家緣房產(chǎn)網(wǎng)

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年中建信和以141.6億元的全口徑銷售額位列行業(yè)第100位。另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年中建信和以80億元的拿地金額排在行業(yè)第38位。而同為中國建筑旗下地產(chǎn)企業(yè)，中建東孚以179億元排在第14位，中建壹品以146億元排在第16位，中建智地以107億元排在第22位。

中建信和躋身2023年房企銷售榜TOP100 來源：克而瑞

中國信息協(xié)會常務理事、國研新經(jīng)濟研究院創(chuàng)始院長朱克力在接受每經(jīng)記者采訪時表示，中建信和作為湖南本土房企，頻繁現(xiàn)身北京、廣州等湖南區(qū)域以外的土拍市場，反映其正加快全國布局步伐。這類型房企的優(yōu)勢在于央企背景和品牌影響力，尤其是在湖南區(qū)域建立的深耕經(jīng)驗，使得這類企業(yè)對區(qū)域市場有著深刻理解。

“不過，擴張之路并非坦途，企業(yè)可能面對新市場環(huán)境中的不確定性以及消費者需求差異、競爭格局變化等問題。管理跨度的增加和文化沖突的可能性，也對企業(yè)的運營管理能力提出了更高要求。而隨著擴張步伐的加快，資金壓力和風險也隨之增加。”朱克力補充道。

封面圖片來源：北方中建信和官微