房企觀察 | 拿地?cái)U(kuò)張?zhí)崴佟㈨?xiàng)目銷售分化??中建信和能否復(fù)制湖南大本營(yíng)深耕優(yōu)勢(shì)?

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

去年底以來(lái)，一家名為中建信和地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中建信和）的企業(yè)頻繁進(jìn)入各地土拍市場(chǎng)拿地，引起業(yè)界關(guān)注。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在2023年房企拿地排行榜上，中建信和以80億元的權(quán)益拿地金額排在行業(yè)第38位。而同為中國(guó)建筑旗下的地產(chǎn)企業(yè)，中建東孚以179億元排在第14位，中建壹品以146億元排在第16位，中建智地以107億元排在第22位。

但從2023年年底至今，中建信和明顯加快了拿地步伐，僅在北京和廣州兩地的拿地金額就總計(jì)近60億元。其中，2023年12月29日，中建信和底價(jià)19.83億元摘得廣州海珠區(qū)新滘西路地塊；2024年1月4日，中建信和以總價(jià)38.53億元、溢價(jià)率15%競(jìng)得北京豐臺(tái)大瓦窯L42地塊。

據(jù)官網(wǎng)介紹，中建信和是首個(gè)進(jìn)駐北京、廣州，布局全國(guó)的湖南本土房企，未來(lái)致力打造成為國(guó)內(nèi)一流、區(qū)域領(lǐng)先的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

去年底以來(lái)加速全國(guó)化擴(kuò)張步伐

從公司背景來(lái)看，中建信和為中國(guó)建筑第五工程局有限公司（以下簡(jiǎn)稱中建五局）旗下的地產(chǎn)平臺(tái)。

據(jù)中建五局官網(wǎng)信息，中信建和目前擁有土地儲(chǔ)備近700萬(wàn)平方米，共有員工3500余人，主要從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、綠色生態(tài)、物業(yè)服務(wù)、城市更新五大板塊業(yè)務(wù)。

從過(guò)往的業(yè)務(wù)布局來(lái)看，中建信和重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要集中在湖南。可以說(shuō)，湖南是中建信和的大本營(yíng)，已在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)了中建芙蓉和苑、中建江山壹號(hào)、中建廣場(chǎng)、梅溪湖中心、中建鈺和城等樓盤(pán)項(xiàng)目。

在官網(wǎng)，中建信和更是自詡“湖南本土房企”。

據(jù)易居克而瑞數(shù)據(jù)，中建信和的土儲(chǔ)有近七成分布于二線城市，主要位于長(zhǎng)沙、重慶和天津；近兩成分布于一線城市，主要為北京和廣州。其中，長(zhǎng)沙為中建信和土儲(chǔ)重鎮(zhèn)，土儲(chǔ)占比達(dá)37%。

來(lái)源：克而瑞

這也在銷售業(yè)績(jī)上得到體現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年1-11月，中建信和銷售為80.5億元，排在湖南房企銷售榜首位，領(lǐng)先于招商蛇口（78.88億元）、中海地產(chǎn)（76.55億元）、華潤(rùn)置地（68.20億元）等一眾全國(guó)頭部房企。

從中建信和的拿地策略看，在穩(wěn)固湖南市場(chǎng)的同時(shí)，開(kāi)始逐步向廣州、北京、上海、重慶等地開(kāi)始拓展。尤其是2023年以來(lái)，中建信和拓展核心一二線城市的步伐有所加快。

2023年1-11月湖南房企銷售額TOP10 來(lái)源：克而瑞

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從中建信和對(duì)湖南區(qū)域以外城市的布局來(lái)看。在2019-2022年期間，中建信和便在南寧、天津、北京、廣州等湖南以外的區(qū)域有過(guò)布局。早在2022年11月，中建信和便與中建方程組成聯(lián)合體以7.9億元競(jìng)得北京門(mén)頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)地塊。

在1月4日的今年北京首場(chǎng)土拍中，中建信和以38.53億元溢價(jià)15%競(jìng)得豐臺(tái)大瓦窯L42地塊；2023年12月29日，中建信和以底價(jià)19.83億元摘得廣州海珠區(qū)新滘西路地塊；2023年12月12日，中建信和對(duì)長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)商住地068號(hào)地塊進(jìn)行了報(bào)價(jià)，達(dá)27.58億元，不過(guò)后續(xù)該地塊因系統(tǒng)故障而重新掛牌出讓。

國(guó)內(nèi)咨詢機(jī)構(gòu)Co-Found智庫(kù)研究負(fù)責(zé)人張新原表示，作為央企的中信建和在融資、土地獲取等方面享有一定優(yōu)惠，有利于在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，這也是區(qū)域型央國(guó)企能加速擴(kuò)張的重要原因。

事實(shí)上，區(qū)域型深耕房企能否在其他地方復(fù)制所在深耕區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，還得看市場(chǎng)是否買(mǎi)賬。“目前進(jìn)入新市場(chǎng)可能導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加，如市場(chǎng)需求變化、政策調(diào)整等，可能影響企業(yè)的盈利能力。而隨著業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)大，企業(yè)管理的難度也會(huì)相應(yīng)增加，如何實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、跨文化的有效管理是一大挑戰(zhàn)。新市場(chǎng)中可能面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是與本地企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)都是企業(yè)必須考慮到的問(wèn)題。”張新原表示。

湖南大本營(yíng)以外區(qū)域樓盤(pán)去化迎考驗(yàn)

對(duì)于背靠中國(guó)建筑的中建信和來(lái)說(shuō)，品牌優(yōu)勢(shì)和融資優(yōu)勢(shì)較為明顯。但若想在深耕區(qū)域之外的城市扎根，仍取決于項(xiàng)目的去化情況。

中建信和旗下小程序“中建優(yōu)家”顯示，中建信和目前的在售項(xiàng)目，除湖南區(qū)域外，還分布在北京、濟(jì)南、重慶、廣州和天津。

具體來(lái)看，中建信和在北京的在售項(xiàng)目有中建•長(zhǎng)安麓府和長(zhǎng)安麓院兩個(gè)項(xiàng)目，均位于北京門(mén)頭溝；在重慶開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目包括中建光嶼、中建啟宸、中建御濱玖院和中建清能悅和城；在廣州開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為中建保利雅居樂(lè)天驕；在山東濟(jì)南開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為中建長(zhǎng)清湖項(xiàng)目。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，中信建和在湖南區(qū)域以外所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目整體上去化出現(xiàn)分化。

如位于北京門(mén)頭溝的長(zhǎng)安麓府是中建信和進(jìn)入北京的首個(gè)項(xiàng)目。北京房產(chǎn)中介尤曉告訴每經(jīng)記者：“目前該樓盤(pán)89平方米的房子基本賣(mài)完了，還有10多套115平方米和20多套139平方米的房源，整體可供選擇的樓層還比較多。這個(gè)項(xiàng)目是2021年開(kāi)盤(pán)的，后面因?yàn)橐咔樗哉w耽誤了一段時(shí)間，當(dāng)時(shí)營(yíng)銷效果不是太理想，所以賣(mài)得稍微慢一點(diǎn)。”

尤曉告訴每經(jīng)記者，如果對(duì)交房時(shí)間并不是太著急，可以關(guān)注長(zhǎng)安麓府周邊的中建信和另一樓盤(pán)長(zhǎng)安麓院（備案名：中建悅府），該項(xiàng)目的交房時(shí)間為2025年底。

據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)數(shù)據(jù)，長(zhǎng)安麓院分別于2023年5月20日和2023年9月12日取得預(yù)售證。第一批推出324套房源（預(yù)售證號(hào)：〔2023〕55號(hào)），第二批推出232套房源（預(yù)售證號(hào)：京房售證字〔2023〕98號(hào)）。

截至今年1月10日，第一批入市房源共備案（含已預(yù)訂+已備案）了81套房源，去化率約25%；第2批次入市房源共備案16套房源，去化率約6.9%。

長(zhǎng)安麓院房源銷售情況 來(lái)源：北京市住建委官網(wǎng)

據(jù)北方中建信和官微發(fā)布的推送樓盤(pán)工程月報(bào)，截至2023年12月，長(zhǎng)安麓府已進(jìn)入室內(nèi)裝修階段，長(zhǎng)安麓院目前還處在樓體施工階段。

再如雅居樂(lè)中建保利·天驕，該項(xiàng)目位于廣州市花都區(qū)，房源總價(jià)210萬(wàn)元起，于2023年3月開(kāi)盤(pán)，已銷售了10個(gè)月時(shí)間，共推出1184套房源。截至2024年1月10日，該樓盤(pán)的網(wǎng)簽戶數(shù)為807戶，去化率約68%。

雅居樂(lè)中建保利·天驕銷售情況 來(lái)源：廣州陽(yáng)光家緣房產(chǎn)網(wǎng)

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年中建信和以141.6億元的全口徑銷售額位列行業(yè)第100位。另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年中建信和以80億元的拿地金額排在行業(yè)第38位。而同為中國(guó)建筑旗下地產(chǎn)企業(yè)，中建東孚以179億元排在第14位，中建壹品以146億元排在第16位，中建智地以107億元排在第22位。

中建信和躋身2023年房企銷售榜TOP100 來(lái)源：克而瑞

中國(guó)信息協(xié)會(huì)常務(wù)理事、國(guó)研新經(jīng)濟(jì)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)朱克力在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，中建信和作為湖南本土房企，頻繁現(xiàn)身北京、廣州等湖南區(qū)域以外的土拍市場(chǎng)，反映其正加快全國(guó)布局步伐。這類型房企的優(yōu)勢(shì)在于央企背景和品牌影響力，尤其是在湖南區(qū)域建立的深耕經(jīng)驗(yàn)，使得這類企業(yè)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)有著深刻理解。

“不過(guò)，擴(kuò)張之路并非坦途，企業(yè)可能面對(duì)新市場(chǎng)環(huán)境中的不確定性以及消費(fèi)者需求差異、競(jìng)爭(zhēng)格局變化等問(wèn)題。管理跨度的增加和文化沖突的可能性，也對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力提出了更高要求。而隨著擴(kuò)張步伐的加快，資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。”朱克力補(bǔ)充道。

封面圖片來(lái)源：北方中建信和官微