年終特刊｜房企新勢力逆市擴(kuò)張座次上升，“曇花一現(xiàn)”還是后勁十足？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2023年以來，在機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的銷售金額榜和拿地貨值榜上，一批新勢力房企排名愈加靠前，且占比越來越高。不僅包括中小規(guī)模的國央企開發(fā)商，也有一些此前“偏安一隅”的地方民營房企。

中指研究院《2023年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，建發(fā)房產(chǎn)銷售額1638.9億元，同比增長13%，排名第8位，較去年同期上升3位；國貿(mào)地產(chǎn)銷售額488.6億元，同比增長21%，排名第31位，較去年同期上升16位。新增貨值方面，建發(fā)房產(chǎn)1496億元排名第4位，國貿(mào)地產(chǎn)269億元排名第28位，均高于銷售榜。

但畢竟身處“逆市”，躺著賺錢的房地產(chǎn)市場已不復(fù)存在。在銷售市場加劇分化的背景下，新勢力房企的銷售也喜憂參半。

比如，去年底以來，浙江偉星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱偉星房產(chǎn)）在合肥的項目既有“千人搖”紅盤，也出現(xiàn)了開盤無人問津的尷尬場景；中建智地在大本營北京，既有2021年一炮而紅的網(wǎng)簽套數(shù)銷冠，也有去年取證的個別項目網(wǎng)簽比例最低僅約32%。

“今年是擴(kuò)張年”

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年1-11月，TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比降低2%至1499.8億元，TOP20門檻降低21.7%至561億元。TOP30和TOP50梯隊房企格局變動加劇，門檻分別同比降低18.8%和19.7%，至352.6億元和217.7億元。

而TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期降低7.8%至93.4億元。從業(yè)績同比來看，目前規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長困局，前11月累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量超過六成。

換言之，相比過往，進(jìn)入TOP100或TOP20的銷售額門檻大幅降低。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，部分新勢力房企在銷售排行榜和拿地排行榜的位次確實較去年同期有所提升，部分原因是一些中大型出險房企的整體銷售規(guī)模和拿地規(guī)模有明顯下滑。

“也有一部分原因是這些企業(yè)鑒于自身整體的綜合實力和資金狀況，結(jié)合自身企業(yè)發(fā)展需求，保持了一定的拿地規(guī)模，以確保自身銷售業(yè)績的穩(wěn)定增長以及市場地位的穩(wěn)固。”

中指研究院《2023年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額（權(quán)益金額，下同）714億元，同比增長31%，排名第3位，較去年同期上升1位；國貿(mào)地產(chǎn)拿地金額136億元，同比下降20%，排名第17位，較去年同期上升2位；偉星房產(chǎn)拿地金額128億元，同比上升9%，排名第18位，較去年同期上升7位。

可以發(fā)現(xiàn)，即便是拿地金額同比下降，部分房企的排名仍在上升。在區(qū)域拓展上，新勢力房企今年更多選擇加碼深耕一線或強(qiáng)二線城市。

12月21日，一位華南國企營銷端人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年公司引進(jìn)不少外部中高端人才，對公司而言今年是擴(kuò)張年，一線城市的項目普遍銷售都還不錯。

今年以來，偉星房產(chǎn)從蕪湖、馬鞍山等三四線城市向合肥、南京、武漢、杭州等強(qiáng)二線城市擴(kuò)張。武漢城建今年積極參拍廣州招拍掛，上半年成功搖中廣州核心區(qū)域之一荔灣區(qū)羊城食品廠地塊，這是其首次在廣州招拍掛市場摘地。

58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟告訴記者，當(dāng)前部分房企相對積極拿地，主要還是其資金相對充裕，并且長期看好房地產(chǎn)市場發(fā)展。這部分房企拿地多以都市圈核心城市為主，近兩年這些城市出讓的地塊相對優(yōu)質(zhì)，未來銷售壓力也會相對較小，整體而言風(fēng)險不大。從長遠(yuǎn)看，一旦市場回暖，會有更多房企加入搶地行列。在絕大部分城市取消土拍價格上限的情況下，這部分房企也會逐步理性拿地。

逆勢擴(kuò)張是否可持續(xù)？

在共同的銷售市場環(huán)境下，新勢力房企也面臨市場或項目冷熱分化嚴(yán)重、利潤壓縮等挑戰(zhàn)。

劉水認(rèn)為，當(dāng)前市場仍處調(diào)整期，精準(zhǔn)投資仍是最重要的投資策略，房企拿地仍需優(yōu)中選優(yōu)，聚焦核心城市核心區(qū)域，保障項目去化安全性。總體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場規(guī)模仍在，中長期看政策環(huán)境仍將保持寬松態(tài)勢，核心一二線城市政策具備進(jìn)一步優(yōu)化空間，企業(yè)明年應(yīng)把握市場窗口積極營銷。

“當(dāng)然，在積極銷售的同時，企業(yè)須保持一定的拿地規(guī)模，才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身土地儲備情況和資金狀況，在整體布局戰(zhàn)略的指引下，合理適度地增加優(yōu)質(zhì)地塊。”

不過縱觀2023年的土地市場，核心城市的好地塊都不乏房企參拍爭奪，多地都觸發(fā)搖號或高溢價。因此，很多中小房企搖中地塊后都會選擇合作開發(fā)操盤的模式，在確保市場占有率的情況下，抓權(quán)益、抓回款。

比如，象嶼地產(chǎn)今年在上海公開市場新獲取的兩宗地塊分別與浙江交投、招商蛇口聯(lián)合開發(fā)；武漢城建在拿下廣州荔灣區(qū)地塊后，選擇與大本營位于廣州的保利發(fā)展合作開發(fā)，雙方各持有項目公司股權(quán)的50%。

陸騎麟補(bǔ)充道，房企是否持續(xù)增加土地儲備，主要還是對未來的預(yù)期，結(jié)合手頭資金鏈?zhǔn)欠癯湓?。如果不看好未來的市場，房企必然會收縮其業(yè)務(wù)范圍，而隨著銷售周期的拉長，其資金必然會受到影響。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝