房企觀察 | 歸母凈利連續(xù)三季度虧損，“京城一哥”首開股份如何渡過難關(guān)？

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

1月10日，首開股份（SH600376，股價2.95元，市值76.10億元）公布的2023年12月份銷售情況簡報顯示，2023年共實現(xiàn)簽約面積269.85萬平方米，同比降低15.09%；簽約金額615.33億元，同比降低29.24%。

根據(jù)年報，首開股份2023年度的銷售目標為880億元。顯然，首開股份的實際銷售額不僅較2022年大幅下滑近三成，而且與原定的2023年度銷售目標相差了264.67億元，完成率不到七成。

作為深耕京城四十年的老牌房企，首開股份在望京新城、前三門、方莊、回龍觀等北京核心區(qū)域均有項目，其中不乏大量伴隨城市發(fā)展的地標性建筑，在京圈地產(chǎn)素有“京城一哥”“京城地主”之稱。

就在2023年的最后一個月，年滿60歲的首開集團原董事長潘利群到齡退休，北京市國資委副主任謝忠勝接任首開集團集團黨委書記、董事長。作為首開集團旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市公司，首開股份能否保住京圈地產(chǎn)的江湖地位，尚待觀察。

母公司首開集團上月“換帥”

“一部首開史，半座北京城”。市場流傳的這句話足以代表首開集團在北京房地產(chǎn)業(yè)的分量，其管理層變動也頗受外界關(guān)注。

2023年12月8日，首開集團發(fā)布消息，北京市委、市政府決定，北京市國資委副主任謝忠勝接任北京首開集團黨委書記、董事長；首開集團原董事長潘利群到齡退休。

來源：首開集團官微

2005年，北京城市開發(fā)集團與天鴻集團合并重組成立首開集團，成為北京規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司。兩年后的2007年，首開股份借殼天鴻寶業(yè)重組上市。原北京天鴻集團公司董事長兼總經(jīng)理劉希模從2005年至2015年擔(dān)任首開集團黨委書記、董事長。2015年6月，曾擔(dān)任北京城建副總經(jīng)理、首開集團黨委副書記、董事、總經(jīng)理的潘利群成為首開集團黨委書記、董事長，同時兼任首開股份董事長。

就在首開集團宣布“換帥”的一周前，2023年12月1日，首開股份發(fā)布公告稱，北京證監(jiān)局決定對公司給予警告，并處以150萬元的罰款。對時任董事長李巖、時任董事兼總經(jīng)理趙龍節(jié)、時任總會計師容宇給予警告，并分別處以60萬元的罰款。

監(jiān)管機構(gòu)的處罰依據(jù)是，首開股份在2021年存貨減值測試中，高估下屬子公司存貨可變現(xiàn)凈值，少計提存貨跌價準備4.05億元，少計資產(chǎn)減值損失4.05億元。這導(dǎo)致公司2021年年度報告存在錯報，并導(dǎo)致公司2022年5月至2023年5月期間發(fā)行的公司債券和債務(wù)融資工具的募集說明書等發(fā)行文件，以及在銀行間債券市場披露的2021年年度報告存在錯報。

來源：首開股份公告

歸母凈利連續(xù)三季度虧損

背靠首開集團這棵大樹，過去幾年首開股份在房地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地、加速擴張。2018年，首開股份的銷售規(guī)模首次突破千億元規(guī)模。

根據(jù)公告，2018年度，首開股份實現(xiàn)簽約面積377.56萬平方米，簽約金額1007.27億元，同比大增46%；2019年實現(xiàn)簽約金額1013.44億元；2020年實現(xiàn)簽約面積381.55萬平方米，銷售金額1074.55億元；2021實現(xiàn)簽約面積392.65萬平方米，簽約金額1149.07億元。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，首開股份也面臨業(yè)績下行的壓力。2022年，首開股份共實現(xiàn)簽約面積317.81萬平方米，同比降低19.06%；簽約金額869.63億元，同比降低24.32%。

對此，首開股份在2022年年報中提出，2023年，公司項目計劃銷售面積369萬平方米，簽約金額880億元。

據(jù)2023年三季報，2023年第三季度，首開股份實現(xiàn)營收132.37億元，同比增加7.78%；歸母凈利潤虧損11.59億元，同比減少235.64%，已連續(xù)三個季度虧損。前三季度，首開股份實現(xiàn)營收326.38億元，同期增長68.37%；歸母凈利潤-30.65億元，扣非凈利潤為-30.85億元。

據(jù)首開股份1月10日公布的2023年12月份銷售情況簡報，2023年首開股份共實現(xiàn)簽約面積269.85萬平方米，同比下降15.09%；簽約金額615.33億元，同比下降29.24%。顯然，首開股份的實際銷售額不僅較2022年大幅下滑近三成，而且距2023年度銷售目標差了264.67億元，完成率不到七成。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年，首開股份以882億元的銷售額排在行業(yè)第22位；2023年，首開股份以615億元的銷售額排在行業(yè)第23位。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2023年9月以來，首開股份就多次掛牌轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)。

2023年9月25日，首開股份掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司北京首開云錦鉑郡商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及全部債權(quán)、北京首開云錦璞瑅商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及全部債權(quán)。2023年10月27日，首開股份又掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司北京首開瑞泰商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及全部債權(quán)，主要資產(chǎn)是位于朝陽區(qū)的首開廣場。

首開股份表示，首開廣場自持經(jīng)營多年，租金收入漲幅不大。若公司繼續(xù)持有經(jīng)營，帶來的利潤和凈現(xiàn)金流有限，未來增值潛力較小，對其進行處置有利于快速回籠資金，優(yōu)化公司財務(wù)狀況。

值得注意的是，作為一家以北京為大本營的開發(fā)企業(yè)，首開股份的土儲中，環(huán)渤海區(qū)域占比最高達到58%，其中北京占到近七成。據(jù)三季度報告，首開股份在北京區(qū)域已售面積約為66萬平方米，其余區(qū)域約為103萬平方米。

此外，2023年12月14日，首開股份以11億元競得南京市鼓樓區(qū)熱河南路街道熱河南路以東、察哈爾路以南NO.2023G89地塊，溢價率為4.76%，成交樓面地價為29949元/平方米，土地面積16695.37平方米。

顯然，對于首開集團新任董事長謝忠勝而言，加速去化京外項目的庫存將是避不開的問題。

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