每日經(jīng)濟新聞 2024-05-19 13:25:07
每經(jīng)編輯 王月龍
日前，住房公積金個人住房貸款利率下調(diào)0.25個百分點。到底繳存人能得到多大實惠？住房城鄉(xiāng)建設部公積金管理司相關(guān)負責人昨天（18日）表示，新政策對繳存人解決住房支持力度將更大。
以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元。購房人得到的好處是實實在在的。
據(jù)介紹，此次貸款利率調(diào)整范圍既包括新發(fā)放的住房公積金個人住房貸款，也包括存量住房公積金個人住房貸款。2024年5月18日前已發(fā)放的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執(zhí)行新利率。2024年5月18日（含）后新發(fā)放的個人住房公積金貸款，將直接按照調(diào)整后的新利率執(zhí)行。住房城鄉(xiāng)建設部表示，將指導城市住房公積金管理中心按照規(guī)定，做好政策銜接工作，確保繳存人能夠第一時間享受到政策優(yōu)惠。
多地公布調(diào)整存量公積金貸款細則
降首付比例對一二線城市影響較大
17日，廣州宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率；18日，上海、北京、深圳等地也先后宣布下調(diào)住房公積金貸款利率。據(jù)21財經(jīng)，對于存量公積金利率調(diào)整統(tǒng)一在2025年1月1日進行，不過各地細節(jié)略有不同。部分城市對存量調(diào)整還有附加的期限要求。比如，成都市和大連市要求，2024年5月18日之前發(fā)放的住房公積金貸款，貸款期限在1年以上的，貸款利率將在2025年1月1日進行調(diào)整；貸款期限為1年的，貸款利率不作調(diào)整。
多數(shù)城市則是規(guī)定，2024年5月18日起新受理貸款和5月18日前未發(fā)放的貸款利率統(tǒng)一按照央行要求執(zhí)行。存量貸款自2025年1月1日起調(diào)整。例如濟南市、蘭州市、宜昌市等。
在下調(diào)首付比例方面，據(jù)中新經(jīng)緯，以總房款100萬元為例，首套房首付款由之前最低20萬元降至最低15萬元，購房門檻下降。但相應地，從銀行貸款的金額由80萬元提高至85萬元。
“這是歷史最低的首付比例，既是按揭貸款歷史上的最寬松政策，也是最近幾年各類購房政策中最為寬松的政策?！?/span>易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受中新經(jīng)緯采訪時表示，過去全國住房貸款首付比例最低為20%，但是否應繼續(xù)降低首付比存在著不同的聲音，很顯然，此次政策對首付比例做了歷史性的下調(diào)。
“首套房首付比例降至15%，是歷史最低水平了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯分析，該政策執(zhí)行后，意味著全國所有城市的首套住房、二套住房的最低首付比例都可以下調(diào)，這對一二線城市影響較大，北京等城市或?qū)⒋蠓冉档褪赘侗壤?/strong>
為何“去庫存”是當務之急？
不是供應太多，而是銷售不振
據(jù)央視新聞，本周五，四項重磅政策同時出爐，其中一個就是收購庫存房源充當保障房。特別是中國人民銀行周五下午宣布，將提供3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲行為，引起社會廣泛關(guān)注。那么，為何現(xiàn)在去庫存成了當前房地產(chǎn)復蘇的當務之急呢？
國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份以來，市場供需都在下行，使得庫存總量進一步在加大。一方面是由于3月份原本的小陽春沒來，市場需求進一步萎縮，從而導致新一輪降價，市場觀望氣氛更濃。另一方面，是盡管去年以來二手房交易在回升，但回升的數(shù)量趕不上掛牌賣房的數(shù)量，各地二手房掛牌量都在創(chuàng)新高。
今年4月30日，中央政治局會議首次提出“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。這是時隔多年，中央再度對房地產(chǎn)去庫存提出要求。而記者從易居研究院等市場機構(gòu)拿到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，當前庫存很高的矛盾點并不在于房地產(chǎn)企業(yè)供應了太多房源，而是在于庫存消化能力一直處于低位，即銷售不振。據(jù)易居研究院統(tǒng)計，全國百城新建商品住宅庫存銷售周期目前為25.3個月，而新建商品住宅的合理銷售周期應為12到14個月。
從目前各地的政策來看，“以購代建”主要有兩個目標：一是加快存量商品房去庫存，二是助力保交樓和房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”的建立，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金方面的困局。專家表示，通過收購存量住房改為保障性住房，目前看可以實現(xiàn)一舉多得的效果。
專家表示，近期有關(guān)“以購代建”的政策的實施，下一步無疑會給市場帶來一定的正面效應，特別是在樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“去庫存”這一背景下，這些措施能夠緩解部分房企的資金壓力，為樓市帶來短期的穩(wěn)定性。在各地具體執(zhí)行的過程中，關(guān)于資金來源的可持續(xù)性，以及這些收儲商品房的運營管理能力，都是考驗政策未來效果的關(guān)鍵。
有人擔心業(yè)主臨時漲價
有人再等等：關(guān)鍵還是價格本身
據(jù)中新經(jīng)緯，當天下午，在看到微信群里討論這些政策后，在北京工作、正在為孩子上小學發(fā)愁的郭靜(化名)有點心動：“我的首付不太夠，首付比例下調(diào)對我來說是解決了燃眉之急。雖然月供壓力加大，但后期可以選擇提前還款。我們的預算本就有限，現(xiàn)在開始擔心業(yè)主臨時漲價，有點著急看房了。”
也有表現(xiàn)淡定的。已經(jīng)很久沒有在北京看房的張輝(化名)對中新經(jīng)緯稱，他暫時不會重啟看房計劃，他說：“降低首付對我的吸引力不是很大，因為本身我也想多交點首付款，以緩解月供的壓力。真正刺激大家去看房的還是價格，我還是再等等。”
河南省鄭州市一位房產(chǎn)經(jīng)紀人說：“政策是有用的，尤其是對剛需、改善客戶來說，首付比從最低20%降到最低15%，購房門檻降低了?！?/strong>上海的一位房產(chǎn)經(jīng)紀人稱，還沒有多少客戶致電咨詢。
商貸利率方面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從全國看，除了少數(shù)一線二線城市外，大部分城市首套房貸款利率都降至3.45%左右，一些城市甚至在3.25%左右。此次政策為房貸利率進一步下行提供可能，未來首套房商貸利率或向3%靠攏。諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認為，商貸利率有望跌破3%，降至歷史最低水平，居民的貸款成本進一步下降。
東方金誠研究發(fā)展部王青團隊分析稱，根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)，今年3月末新發(fā)放居民房貸利率為3.69%，考慮到當前物價水平偏低，實際房貸利率(名義房貸利率-GDP平減指數(shù))處于歷史最高水平之列，而且自2021年以來持續(xù)上升。未來，監(jiān)管層或?qū)⑼ㄟ^窗口指導等方式，督促商業(yè)銀行較快下調(diào)居民房貸利率，直至樓市出現(xiàn)筑底回升態(tài)勢。同時，在當前的市場格局下，不必過早擔心新政可能引發(fā)的房價暴漲問題。
編輯|王月龍?易啟江
校對|段煉
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