二手房價格普跌！ 這些城市為何仍在逆市上漲？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來，二手房價格下跌城市數(shù)量越來越多。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月全國70城二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下跌的城市達(dá)到67個，較9月增加2個；環(huán)比上漲城市僅兩個，一個城市持平。同比下跌城市為67個，與9月持平；今年1~10月，二手房平均價格下跌的城市為65個，較9月新增1個。

每經(jīng)記者孔澤思攝

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1月，全國70城二手房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為13個，同比上漲城市數(shù)量為6個。

不過，值得注意的是，仍有一些城市的二手房價格在逆勢上漲。如杭州10月份二手房價格環(huán)比上漲了0.5%，成都則同比上漲了3.1%，北京今年前10月平均上漲了2.2%。

二手房價格整體下行

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，10月份一線、二線、三線城市二手住宅價格環(huán)比跌幅分別為0.8%、0.5%、0.6%。

就算是一線城市的二手房價格也走入了下行通道。在9月短暫的回升后，10月份一線城市二手房價格再度轉(zhuǎn)降，回暖的持續(xù)性不足，這也與一線城市松綁政策的出臺相對保守穩(wěn)健相關(guān)。相較于二三線城市，一線城市在“認(rèn)房不認(rèn)貸”后雖有小幅調(diào)整但是始終沒有大幅度的松綁政策鞏固加持，導(dǎo)致后續(xù)房價回升動力不足。

以北京為例，10月份的二手房市場成交遇冷，成交量止升轉(zhuǎn)降，同比跌幅擴(kuò)大。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住宅成交10653套，環(huán)比下降25.3%；同比下降5%，同比降幅較上月擴(kuò)大4.5個百分點(diǎn)。在價格方面，10月北京二手住宅調(diào)價房源中漲價房源占比僅為6.2%，較上月回落5.4個百分點(diǎn)。

另據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，10月北京二手房價格環(huán)比下降1.1%，同比下降0.2%。“繼‘認(rèn)房不認(rèn)貸’之下漲價信心短暫回升后，持續(xù)性再度顯露不足，市場信心提振的持續(xù)性仍有待加強(qiáng)。”諸葛找房研究中心分析表示。

再如上海，就算是曾經(jīng)的“頂流”地段學(xué)區(qū)房如今也待價而沽。如此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾實(shí)地走訪的緊鄰陸家嘴的世紀(jì)大道區(qū)域，盡管部分房源單價仍在10萬元以上，但實(shí)際成交價已經(jīng)跌破了預(yù)期。

據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)，10月份上海全市共成交二手房1.33萬套，環(huán)比下降13%，同比下降19%；價格方面，成交均價為40670元/平方米，環(huán)比下降3%，同比增長3%。

“隨著政策刺激頻率和力度減弱，既有需求基本釋放完畢，市場再度滑坡。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析指出，9月全國出臺樓市松綁政策共144次達(dá)年內(nèi)峰值，10月降至86次。“大部分城市二手房市場下行壓力較大，多城掛牌量攀升，供需關(guān)系失衡，導(dǎo)致房價承壓。”

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，盡管部分城市二手房價格在10月遭遇了下跌，但從今年前10月平均價格情況同比去年來看，整體仍處于上升通道。

如北京，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年10月二手房價格同環(huán)比均呈下降，但1~10月平均價格指數(shù)同比則上漲了2.2%。長沙二手房價格平均價格指數(shù)同比增長0.9%，上海同樣是微漲0.4%。而二手房價格平均價格指數(shù)同比上漲幅度最大的是成都，達(dá)到了6.8%，也是唯一一個上漲幅度超過5%的城市。

成交量和掛牌量齊漲

“今年成都‘賣小換大’的情況在增加，特別是在部分以改善和高端住宅為主的豪宅板塊，這一情況同樣存在。”成都攀成鋼板塊鏈家一資深經(jīng)紀(jì)人許可（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“如城南大源板塊和城東攀成鋼板塊等這些成都公認(rèn)的高房價區(qū)域，產(chǎn)品除了大平層+疊拼，也有中小戶型，今年以來，這些區(qū)域的小戶型二手房也在加緊出售。盡管急于出售，價格方面也能接受適度降價，但整體掛牌價和出售價還是高于同時期其他區(qū)域的房價。”

貝殼統(tǒng)計顯示，2023年1月1日~22日成都二手房成交199294套，同比去年的135383套，增長了63911套，同比增長47.2%。與此同時，二手房掛牌量也迅速增加，截至11月21日，成都二手房掛牌量為223282套，較今年1月份的掛牌量多了近45000套。

不過，貝殼研究院成都分院指出，目前成都二手房總價和面積呈現(xiàn)出下探趨勢。這意味著，成都二手房掛牌量增加中很大一部分來自于中小戶型。其中，大部分主力戶型價格集中在100萬到200萬元，合計占比超40%。另據(jù)好好選房小程序數(shù)據(jù)，目前成都二手房掛牌單價為20922元/平方米，掛牌價中位數(shù)約179萬元/套。

需要注意的是，盡管成都二手房價格同比仍在上漲，但其環(huán)比下滑態(tài)勢仍未止住。10月成都二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，這也是成都二手房價格環(huán)比連續(xù)下降的第七個月，而這也導(dǎo)致成都二手房價格平均上漲幅度由年初的累計漲幅8.8%降為10月的6.8%。

貝殼研究院成都分院在10月市場月報中指出，雖然新政后市場觀望情緒得到一定程度緩解，成交效率在政策助力下階段性加快，但二手庫存住宅房源增加，買方市場的趨勢沒有發(fā)生根本性改變。

此外，作為樓市調(diào)控“優(yōu)等生”的長沙，10月二手房價格同比也出現(xiàn)了微漲。

“長沙9·22新政后，滿足網(wǎng)簽4年的房源可上市交易，二手房庫存量大增。剛需買房的需求也比較旺盛，成交最快的客戶在看房當(dāng)天就決定要買。”位于長沙省府板塊的一鏈家門店經(jīng)紀(jì)人張潔（化名）告訴記者，“在近期一個月的時間里成交了6套房，成交房源均來自北辰中央公園及保利花園等幾個主要小區(qū)。”

湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，長沙二手房成交5354套，達(dá)到近6個月以來峰值水平，較9月份上漲55%，比去年同期上漲1倍以上。

而在價格方面，張潔表示，“整體來看，成交價格沒有明顯的下滑及上漲，但二手房掛牌房源價格較之前是有一些上漲。”

象盒找房數(shù)據(jù)顯示，10月，長沙六區(qū)一縣二手房掛牌均價10278.54元/平方米，環(huán)比增長0.27%。在售二手房套數(shù)66964套，環(huán)比增超7000套。

“長沙二手房掛牌價回升說明業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)好、信心提升，但最終落實(shí)到成交仍是買方占主導(dǎo)，議價空間也更多。”象盒找房分析表示，隨著限售縮短，市場房源量劇增，也將導(dǎo)致競爭更激烈，房東急賣的話只能降價。

政策刺激下的上漲

“近期帶看量有明顯增加，成交量也確實(shí)上漲了不少。”在貝殼找房APP（手機(jī)軟件）上，杭州市奧體板塊一中介經(jīng)紀(jì)人張峰（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，特別是自杭州進(jìn)一步放寬限購區(qū)域后，看房的人數(shù)出現(xiàn)了明顯增長，每天帶看數(shù)量能超過15組。

“新政后，來咨詢的購房者增長最為明顯，每天能有10~20組，有時候晚上還要加班帶客戶看房。而在此之前，一天下來都接不到幾組客戶。”杭州余杭區(qū)一德佑門店經(jīng)紀(jì)人表示。

多方數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了以上房產(chǎn)中介人員的話。

據(jù)杭州貝殼數(shù)據(jù)，杭州市區(qū)10月二手房網(wǎng)簽量為6277套，環(huán)比9月（4934套）增長27%，同比去年10月（4630套）增長36%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月杭州二手房市場成交規(guī)模大增，全市共成交二手住宅4579套，環(huán)比增長62.6%，同比增長73.7%。

盡管兩個機(jī)構(gòu)統(tǒng)計口徑不同，但從數(shù)據(jù)來看，杭州10月份的二手房成交量快速上升已是不爭的事實(shí)。而市場熱度提升，也使得部分房東心理預(yù)期出現(xiàn)改變。“特別是在新政后，出現(xiàn)了多個房東臨時漲價的情況，漲價幅度甚至有超過100萬的。”張峰表示。

克而瑞浙江區(qū)域監(jiān)測顯示，10月，杭州（除富陽、臨安）200萬~350萬元總價段二手房房源成交高位增長，占比39%，全市整體二手房成交金額約為188億元，環(huán)比上漲38.38%，成交均價則環(huán)比微漲1%，來到33260元/平方米的水平。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，10月二手房環(huán)比上漲的城市僅有兩個，其中杭州以0.5%的漲幅領(lǐng)漲全國，三亞環(huán)比微漲0.1%。

“‘杭六條’新政盡管10月下旬才發(fā)布，但對二手房市場的影響立竿見影，推動10月杭州二手房成交實(shí)現(xiàn)量價齊漲。”克而瑞分析指出，總體來看，10月杭州二手住宅成交的增量，多為低單價、低總價房源，以價換量仍然是房東成功出貨的關(guān)鍵。“新政究竟是‘強(qiáng)心針’還是‘長效藥’？這一問題，還有待市場進(jìn)一步檢驗(yàn)。”

“杭州新政短期刺激效果明顯，10月二手房成交量環(huán)比增幅超六成，周度成交水平僅次于3月上旬。”中指研究院分析指出，杭州二手房市場翹尾可期，但持續(xù)性存疑。一方面，短期看“杭六條”對二手房交易的刺激作用好于新房市場，帶看量、成交量各項(xiàng)數(shù)據(jù)飆漲，新政效果立竿見影。另一方面，新政帶來的應(yīng)激購買力減少、帶看量下降、部分房東漲價，熱度持續(xù)性堪憂。

另外值得一提的是，三亞是10月份唯一一個二手房價格同環(huán)比均上漲的城市。

“與其他城市相比，三亞的買房需求一直存在，但受制于此前政策調(diào)整，房源供應(yīng)有限，因此不存在二手房掛牌量特別多的情況，二手房整體市場波動不會特別大。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，三亞區(qū)位優(yōu)勢明顯，看好城市整體規(guī)劃和前景，二手房價格預(yù)期也將維持穩(wěn)定。

封面圖片來源：每經(jīng)記者孔澤思攝