二手房?jī)r(jià)格普跌！這些城市為何仍在逆市上漲？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來，二手房?jī)r(jià)格下跌城市數(shù)量越來越多。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月全國70城二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌的城市達(dá)到67個(gè)，較9月增加2個(gè)；環(huán)比上漲城市僅兩個(gè)，一個(gè)城市持同。同比下跌城市為67個(gè)，與9月持平；今年1-10月，二手房平均價(jià)格下跌的城市為65個(gè)，較9月新增1個(gè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1月，全國70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為13個(gè)，同比上漲城市數(shù)量為6個(gè)。

不過值得注意的是，仍有一些城市的二手房?jī)r(jià)格在逆勢(shì)上漲。如杭州10月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲了0.5%，成都則同比增長(zhǎng)了3.1%，北京今年前10月平均增長(zhǎng)了2.2%。

二手房?jī)r(jià)格整體下行

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，10月份一線、二線、三線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為-0.8%、-0.5%、-0.6%。

就算是一線城市的二手房?jī)r(jià)格也走入了下行通道。在9月短暫的回升后，10月份一線城市二手房?jī)r(jià)格再度轉(zhuǎn)降，回暖的持續(xù)性不足，這也與一線城市松綁政策的出臺(tái)相對(duì)保守穩(wěn)健相關(guān)。相較于二三線城市，一線城市在“認(rèn)房不認(rèn)貸”后雖有小幅調(diào)整但是始終沒有大幅度的松綁政策鞏固加持，導(dǎo)致后續(xù)房?jī)r(jià)回升動(dòng)力不足。

以北京為例，10月份的二手房市場(chǎng)成交遇冷，成交量止升轉(zhuǎn)降，同比跌幅擴(kuò)大。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住宅成交10653套，環(huán)比下降25.3%；同比下降5%，同比降幅較上月擴(kuò)大4.5個(gè)百分點(diǎn)。在價(jià)格方面，10月北京二手住宅調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比僅為6.2%，較上月回落5.4個(gè)百分點(diǎn)。

另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，10月北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.1%，同比下降0.2%。“繼‘認(rèn)房不認(rèn)貸’之下漲價(jià)信心短暫回升后，持續(xù)性再度顯露不足，市場(chǎng)信心提振的持續(xù)性仍有待加強(qiáng)。”諸葛找房研究中心分析表示。

再如上海，就算是曾經(jīng)的“頂流”地段學(xué)區(qū)房如今也待價(jià)而沽。如此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾實(shí)地走訪的緊鄰陸家嘴的世紀(jì)大道區(qū)域，盡管部分房源單價(jià)仍在10萬元以上，但實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)跌破了預(yù)期。

據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，10月份上海全市共成交二手房1.33萬套，環(huán)比下降13%，同比下降19%；價(jià)格方面，成交均價(jià)為40670元/平方米，環(huán)比下降3%，同比增長(zhǎng)3%。

“隨著政策刺激頻率和力度減弱，既有需求基本釋放完畢，市場(chǎng)再度滑坡。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析指出，9月全國出臺(tái)樓市松綁政策共144次達(dá)年內(nèi)峰值，10月降至86次。“大部分城市二手房市場(chǎng)下行壓力較大，多城掛牌量攀升，供需關(guān)系失衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)承壓。”

不過，每經(jīng)記者注意到，盡管部分城市二手房?jī)r(jià)格在10月遭遇了下跌，但從今年前10月平均價(jià)格情況同比去年來看，整體仍處于上升通道。

如北京，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年10月二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比均呈下降，但1-10月平均價(jià)格指數(shù)同比則上漲了2.2%。長(zhǎng)沙二手房?jī)r(jià)格平均價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)0.9%，上海同樣是微漲0.4%。而二手房?jī)r(jià)格平均價(jià)格指數(shù)同比上漲幅度最大的是成都，達(dá)到了6.8%，也是唯一一個(gè)上漲幅度超過5%的城市。

成交量和掛牌量齊漲

“今年成都‘賣小換大’的情況在增加，特別是在部分以改善和高端住宅為主的豪宅板塊，這一情況同樣存在。”

成都攀成鋼板塊鏈家一資深經(jīng)紀(jì)人許可（化名）告訴每經(jīng)記者，“如城南大源板塊和城東攀成鋼板塊等這些成都公認(rèn)的高房?jī)r(jià)區(qū)域，產(chǎn)品除了大平層+疊拼，也有中小戶型，今年以來，這些區(qū)域的小戶型二手房也在加緊出售。盡管急于出售，價(jià)格方面也能接受適度降價(jià)，但整體掛牌價(jià)和出售價(jià)還是高于同時(shí)期其他區(qū)域的房?jī)r(jià)。”

貝殼統(tǒng)計(jì)顯示，2023年1月1日-22日二手房成交199294套，同比去年135383套，增長(zhǎng)了63911套，同比增長(zhǎng)47.2%。與此同時(shí)，二手房牌量也迅速增加，截至11月21日，成都二手房掛牌量為223282套，較今年1月份的掛牌量多了近45000套。

成都二手房掛牌量 圖片來源：貝殼找房

不過，貝殼研究院成都指出，目前成都二手房總價(jià)和面積呈現(xiàn)出下探趨勢(shì)。這意味著，成都二手房掛牌量增加中很大一部分來自于中小戶型。其中，大部分主力戶型價(jià)格集中在100萬-200萬元總價(jià)段，合計(jì)占比超40%。另據(jù)好好選房小程序數(shù)據(jù)，目前成都二手房掛牌單價(jià)為20922元/平方米，掛牌價(jià)中位數(shù)約179萬元/套。

不過需要注意的是，盡管成都二手房?jī)r(jià)格同比仍在上漲，但其環(huán)比下滑態(tài)勢(shì)仍未止住。10月成都二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，這也是成都二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)下降的第7個(gè)月，而這也導(dǎo)致成都二手房?jī)r(jià)格平均上漲幅度由年初的累計(jì)漲幅8.8%降為10月的6.8%。

貝殼研究院成都分院在10月市場(chǎng)月報(bào)中指出，雖然新政后市場(chǎng)觀望情緒得到一定程度緩解，成交效率在政策助力下階段性加快，但二手庫存住宅房源增加，買方市場(chǎng)的趨勢(shì)沒有發(fā)生根本性改變。

此外，作為樓市調(diào)控”優(yōu)等生“的長(zhǎng)沙，10月二手房?jī)r(jià)格同比也出現(xiàn)了微漲。

“長(zhǎng)沙9•22新政后，滿足網(wǎng)簽4年的房源可上市交易，二手房庫存量大增。剛需買房的需求也比較旺盛，成交最快的客戶在看房當(dāng)天就決定要買。”位于長(zhǎng)沙省府板塊的一鏈家門店經(jīng)紀(jì)人張潔（化名）告訴每經(jīng)記者，“在近期一個(gè)月的時(shí)間里成交了6套房，成交房源均來自北辰中央公園及保利花園等這幾個(gè)主要小區(qū)。”

湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，長(zhǎng)沙二手房成交5354套，達(dá)到近6個(gè)月以來峰值水平，較9月份上漲55%，比去年同期上漲1倍以上。

而在價(jià)格方面，張潔表示，“整體來看，成交價(jià)格沒有明顯的下滑及上漲，但二手房掛牌房源價(jià)格較之前是有一些上漲。”

象盒找房數(shù)據(jù)顯示，10月，長(zhǎng)沙六區(qū)一縣二手房掛牌均價(jià)10278.54元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.27%。在售二手房套數(shù)66964套，環(huán)比增超7000套。

“長(zhǎng)沙二手房掛牌價(jià)回升說明業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)好、信心提升，但最終落實(shí)到成交仍是買方占主導(dǎo)，議價(jià)空間也更多。”象盒找房分析表示，隨著限售縮短，市場(chǎng)房源量劇增，也將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)更激烈，房東急賣的話只能降價(jià)。

政策刺激下的上漲

“近期帶看量有明顯增加，成交量也確實(shí)上漲了不少。”在貝殼找房app上，杭州市奧體板塊一中介經(jīng)紀(jì)人張峰（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，特別是自杭州進(jìn)一步放寬限購區(qū)域后，看房的人數(shù)出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)，每天帶看數(shù)量能超過15組。

“新政后，來咨詢的購房者增長(zhǎng)最為明顯，每天能有10-20組，有時(shí)候晚上還要加班帶客戶看房。而在此之前，一天下來都接不到幾組客戶。”杭州余杭區(qū)一德佑門店經(jīng)紀(jì)人表示。

多方數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了以上房產(chǎn)中介人員的話。

據(jù)杭州貝殼數(shù)據(jù)，杭州市區(qū)10月二手房網(wǎng)簽量為6277套，環(huán)比9月（4934套）增長(zhǎng)27%，同比去年10月（4630套）增長(zhǎng)36%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月杭州二手房市場(chǎng)成交規(guī)模大增，全市共成交二手住宅4579套，環(huán)比增長(zhǎng)62.6%，同比增長(zhǎng)73.7%。

圖片來源：中指研究院

盡管兩個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)口徑不同，但從數(shù)據(jù)來看，杭州10月份的二手房成交量快速上升已是不爭(zhēng)的事實(shí)。而市場(chǎng)熱度提升，也使得部分房東心理預(yù)期出現(xiàn)改變。“特別是在新政后，出現(xiàn)了多個(gè)房東臨時(shí)漲價(jià)的情況，漲價(jià)幅度甚至有超過100萬的。”張峰表示。

克而瑞浙江區(qū)域監(jiān)測(cè)顯示，10月，杭州（除富陽、臨安）200萬-350萬元總價(jià)段二手房房源成交高位增長(zhǎng)，占比39％，全市整體二手房成交金額約為188億元，環(huán)比上漲38.38%，成交均價(jià)則環(huán)比微漲1%，來到33260元/的水平。

來自國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，10月二手房環(huán)比上漲的城市僅有兩個(gè)，其中杭州以0.5%領(lǐng)漲全國，三亞環(huán)比微漲0.1%。

“‘杭六條’新政盡管10月下旬才發(fā)布，但對(duì)二手房市場(chǎng)的影響立竿見影，推動(dòng)10月杭州二手房成交實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲。”克而瑞分析指出，總體來看，10月杭州二手住宅成交的增量，多為低單價(jià)、低總價(jià)房源，以價(jià)換量仍然是房東成功出貨的關(guān)鍵。“新政究竟是‘強(qiáng)心針’還是‘長(zhǎng)效藥’？這一問題，還有待市場(chǎng)作進(jìn)一步檢驗(yàn)。”

“杭州新政短期刺激效果明顯，10月二手房成交量環(huán)比增幅超6成，周度成交水平僅次于3月上旬。”中指研究院分析指出，杭州二手房市場(chǎng)翹尾可期，但持續(xù)性存疑。一方面，短期看“杭六條”對(duì)二手房交易的刺激作用好于新房手房市場(chǎng)快速響應(yīng)，帶看量、成交量各項(xiàng)數(shù)據(jù)飆漲，新政效果立竿見影。另一方面，新政帶來的應(yīng)激購買力減少、帶看量下降、部分房東漲價(jià)，熱度持續(xù)性堪憂。

另外值得一提的是，三亞是10月份唯一一個(gè)二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比均上漲的城市。

“與其他城市相比，三亞的買房需求一直存在，但受制于此前政策調(diào)整，房源供應(yīng)有限，因此不存在二手房掛牌量特別多的情況，二手房整體市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)特別大。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，三亞區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，看好城市整體規(guī)劃和前景，二手房?jī)r(jià)格預(yù)期也將維持穩(wěn)定。

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