房企觀察︱去年凈虧損19.46億元！金融街表示“部分項(xiàng)目銷(xiāo)售未達(dá)預(yù)期”，今年將堅(jiān)持深耕中心城市

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年歸母凈利潤(rùn)尚有8.46億元的金融街，卻不得不面對(duì)2023年由盈轉(zhuǎn)虧的現(xiàn)實(shí)。

4月11日晚間，金融街（SZ000402，股價(jià)3元，市值89.67億元）披露的2023年度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比減少38.7%至125.71億元，歸母凈虧損19.46億元，總銷(xiāo)售簽約金額同比減少26.33%至232.2億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，金融街以“金字系”和“融字系”為住宅項(xiàng)目的主要品牌，去年雖然采取了包括調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格在內(nèi)的多種銷(xiāo)售策略積極促銷(xiāo)，但部分項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格還是未能達(dá)到預(yù)期。

截至2023年末，金融街共需計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4.29億元。其中，廊坊金悅郡、佛山金悅郡和天津武清金悅府三處項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額達(dá)到3.48億元。

在資本市場(chǎng)，金融街的股價(jià)連續(xù)多日跌破每股凈資產(chǎn)，市凈率屢創(chuàng)新低。值得一提的是，此前的4月7日，金融街公告稱(chēng)，公司控股股東大家人壽保險(xiǎn)通過(guò)集中競(jìng)價(jià)方式累計(jì)減持股份30132980股，占公司總股本的1.01%。

近一個(gè)月金融街股價(jià)表現(xiàn) 圖片來(lái)源：九方智投

“部分項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格未達(dá)預(yù)期”

2023年，金融街無(wú)論是營(yíng)收還是歸母凈利潤(rùn)均出現(xiàn)大幅下降。其中，營(yíng)業(yè)收入125.71億元，同比減少38.7%；歸母凈虧損19.46億元，同比減少329.88%。

銷(xiāo)售方面，2023年金融實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售簽約金額約232.2億元，同比前一年的315.2億元減少約26.33%。從產(chǎn)品類(lèi)型看，住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約額約216.8億元，商務(wù)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約額約15.4億元。

作為一家以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的大型開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)控股公司，金融街目前的主要收入來(lái)源仍然是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為輔。從區(qū)域來(lái)看，金融街去年在京津冀區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入42.17億元，在長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入40億元，在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)收入26.35億元，在成渝地區(qū)實(shí)現(xiàn)收入12.68億元，在長(zhǎng)江中游實(shí)現(xiàn)收入4.51億元。

從營(yíng)收構(gòu)成來(lái)看，去年金融街來(lái)自房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收入為100.74億元，同比減少45.49%；來(lái)自物業(yè)出租的收入為18.26億元，來(lái)自物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入為4.38億元。毛利率為-8.38%，同比減少18.7%。

金融街方面解釋稱(chēng)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)低位運(yùn)行，客戶(hù)購(gòu)房意愿偏弱。公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)采取包括調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格在內(nèi)的多種銷(xiāo)售策略，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售去化，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)毛利率有所下滑。

“公司采取包括調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格在內(nèi)的多種銷(xiāo)售策略，積極促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售去化，但開(kāi)發(fā)項(xiàng)目毛利率下滑，部分項(xiàng)目調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)虧損。”金融街方面表示，公司部分項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格未達(dá)預(yù)期，按照會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性的原則計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，導(dǎo)致凈利潤(rùn)和所得稅費(fèi)用下降。

截至2023年末，金融街在廊坊、佛山、天津、無(wú)錫、武漢、北京、重慶和上海八個(gè)區(qū)域共計(jì)11個(gè)項(xiàng)目存在存貨減值的情況，主要是住宅、車(chē)位、商業(yè)和公寓項(xiàng)目，對(duì)公司凈利潤(rùn)的影響金額為-3.25億元，對(duì)歸母凈利潤(rùn)的影響金額為-2.83億元。

其中，位于環(huán)京“北三縣”的廊坊金悅郡是計(jì)提金額最多的項(xiàng)目。金融街在官方平臺(tái)發(fā)布信息介紹，該項(xiàng)目是其首入廊坊之作，總建筑面積10.8萬(wàn)平方米，累計(jì)投資15.96億元。報(bào)告期內(nèi)，該項(xiàng)目共銷(xiāo)售3.04億元，可售面積還剩7.02萬(wàn)平方米。

部分商業(yè)項(xiàng)目出租率待提高

報(bào)告期內(nèi)，金融街持有的寫(xiě)字樓、商業(yè)和酒店等物業(yè)主要集中在北京、上海、天津和重慶等重點(diǎn)城市。

“公司堅(jiān)持‘開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售+資產(chǎn)管理’雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略，各業(yè)務(wù)板塊部署安排，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，加強(qiáng)招商管理，提高客戶(hù)體驗(yàn)。”金融街在年報(bào)中表示，公司抓住旅游出行市場(chǎng)回暖時(shí)機(jī)，積極拓展客源，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)提升客戶(hù)消費(fèi)體驗(yàn)，酒店入住率、景區(qū)客流量提升。

在物業(yè)租賃業(yè)務(wù)方面，金融街去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.26億元，同比增長(zhǎng)12.32%；毛利率86.21%，同比上升2.39個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)在北京，金融街主要的寫(xiě)字樓項(xiàng)目有北京金融街中心、通泰大廈的出租率較高，而北京金融街（月壇）中心金融集出租率較低，為42%。商業(yè)方面，北京金融街購(gòu)物中心、金融街（西單）購(gòu)物中心、金樹(shù)街的出租率能達(dá)到滿(mǎn)租，而北京金熙匯和門(mén)頭溝融悅中心的出租率只有22%、56%。

在上海，金融街的寫(xiě)字樓主要是金融街海倫中心和靜安融悅中心，出租率分別為75%和100%。而在天津、重慶和武漢，金融街的商業(yè)項(xiàng)目出租率均不高，約在50%。

戴德梁行大中華區(qū)研究?jī)?nèi)容主管Shaun Brodie認(rèn)為，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)存在供大于求的情況，隨著辦公空間的不斷擴(kuò)張，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需要時(shí)間和新的增長(zhǎng)動(dòng)力，而運(yùn)營(yíng)方需要強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)及特點(diǎn)，以吸引企業(yè)長(zhǎng)期入駐。

對(duì)于2024年，金融街方面表示，公司將堅(jiān)持“深耕五大城市群中心城市”的區(qū)域模式，選擇區(qū)位地段優(yōu)越、盈利前景良好的項(xiàng)目科學(xué)審慎投資，積極探索城市更新、舊城改造、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、長(zhǎng)租公寓等投資模式。工程上計(jì)劃將以銷(xiāo)定產(chǎn)，科學(xué)安排開(kāi)復(fù)工。同時(shí)，合理控制有息負(fù)債規(guī)模，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健和財(cái)務(wù)安全。

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