企業(yè)觀察｜廈門地鐵的百億TOD生意：在售項(xiàng)目網(wǎng)簽數(shù)據(jù)平庸 今年喊出“勢(shì)破百億”

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

房地產(chǎn)行業(yè)洗牌開始后，地鐵公司開始坐上牌桌。

不單單滿足于股權(quán)合作，多家地鐵公司選擇自己下場(chǎng)獨(dú)立操盤項(xiàng)目，廈門軌道建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱廈門軌道集團(tuán)）就是其中之一。廈門軌道集團(tuán)旗下全資子公司廈門地鐵上蓋投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱廈門地鐵TOD），專門瞄準(zhǔn)TOD開發(fā)項(xiàng)目，正式揭牌不到一年就以92億元拿下廈門市首個(gè)TOD項(xiàng)目地塊。

2022年，廈門軌道集團(tuán)斥資125億元拿地，均為TOD地塊，此后一兩年，項(xiàng)目陸續(xù)入市，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，有的項(xiàng)目開盤已經(jīng)一年半，但網(wǎng)簽剛過半。

首開一年半，網(wǎng)簽剛過半

2022年3月，廈門市國(guó)資委決定將廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱特房集團(tuán)）的100%股權(quán)，無償劃入廈門軌道交通集團(tuán)有限公司，合并后的軌道交通集團(tuán)更名為“廈門軌道建設(shè)發(fā)展有限公司”。

早在2021年底，廈門地鐵TOD就以92.90億底價(jià)拍得濕地公園TOD部分地塊，土地面積為14.46萬平方米，規(guī)劃建筑面積為34.98萬平方米，預(yù)計(jì)總投資142.90億元，計(jì)劃建設(shè)周期為2022年9月-2025年9月。該地塊起拍樓面價(jià)40400元/平方米，住宅銷售限價(jià)71800元/平方米。

每經(jīng)記者了解到，濕地公園TOD在2022年10月首次開盤，已入市多期，近期計(jì)劃再加推230套。據(jù)廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)，濕地公園TOD目前批準(zhǔn)住宅套數(shù)為957套，可售住宅套數(shù)481，換言之已售476套，網(wǎng)簽率約49.74%。

2022年在廈門軌道集團(tuán)內(nèi)部被認(rèn)為是自主開發(fā)TOD元年。這一年，廈門地鐵TOD不僅招攬了一批職業(yè)經(jīng)理人，更斥資125億元連續(xù)拿下三宗TOD地塊。

薛峰，2022年初起擔(dān)任廈門地鐵TOD總經(jīng)理，此前曾在萬科供職十余年。

在薛峰的帶領(lǐng)下，廈門地鐵TOD在2022年5月-8月這三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，接連拿下了海滄中心TOD、翔安后村TOD（又稱南部新城TOD）、七星灣TOD這三宗TOD地塊，在中指研究院當(dāng)期的拿地榜上以125億元拿地金額一舉超過深圳地鐵，居地鐵公司拿地榜第2位，在TOP100拿地榜上排在第20位。

截至目前，翔安后村TOD璞安批準(zhǔn)住宅套數(shù)870套，可售住宅套數(shù)354套，網(wǎng)簽率約59.31%。

海滄中心TOD璞瑞2022年底首開入市，目前網(wǎng)簽率約54.37%。最晚入市的是七星灣TOD璞盛，去年6月首開銷售，目前網(wǎng)簽率約43.33%。

廈門雖然是熱門城市，但房子依舊不好賣，新盤冷熱分化也十分明顯。

據(jù)廈門樂居統(tǒng)計(jì)，2023年好賣的基本是島內(nèi)熱盤，要么售罄，要么網(wǎng)簽比例都在70%以上。島外新盤網(wǎng)簽表現(xiàn)平平，基本扎堆在30%-40%（2023年新開樓盤）。

由此看，廈門地鐵TOD上述四個(gè)在售項(xiàng)目，僅濕地公園TOD在島內(nèi)，其網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與島內(nèi)其他新盤相比并不亮眼，而島外三個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽率則處于中等水平。

每經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，2023年以來，廈門地鐵TOD旗下在售項(xiàng)目也推出過多個(gè)大力度優(yōu)惠，如去年底指定時(shí)間認(rèn)購(gòu)上述四個(gè)項(xiàng)目之一的購(gòu)房者，有機(jī)會(huì)贏得“10年免費(fèi)乘地鐵”。

翔安后村TOD璞安新春期間打出“讓利百萬”，限時(shí)買房最高送價(jià)值16萬元家裝禮包（促銷事項(xiàng)折算為房?jī)r(jià)優(yōu)惠，限5個(gè)），特惠房源最高立減20萬元；七星灣TOD璞盛去年促銷買房即抽2年TOD公寓居住權(quán)（限2個(gè)）；濕地公園TOD璞瑞指定房源最高優(yōu)惠30萬元，海滄中心TOD璞瑞老業(yè)主推薦成交最高獎(jiǎng)勵(lì)6萬元/套。

今年喊出“勢(shì)破百億”

2023年，廈門地鐵TOD拿地步伐放緩，僅在2023年底聯(lián)合廈門海投集團(tuán)底價(jià)拿下海滄中心TOD項(xiàng)目附近的一宗地塊。

從建設(shè)周期看，七星灣TOD項(xiàng)目建設(shè)周期最長(zhǎng)，到2028年，其待售房源應(yīng)該也是最多的，項(xiàng)目規(guī)劃總戶數(shù)約4064戶，共約32棟樓。其余三個(gè)項(xiàng)目建設(shè)周期均到2025年。

而預(yù)計(jì)總投資最大的項(xiàng)目是濕地公園TOD，約142.9億元，也是廈門軌道集團(tuán)唯一一個(gè)投資額過百億元的項(xiàng)目。今年3月更新的廈門軌道集團(tuán)債券募集說明書顯示，截至2023年9月，濕地公園TOD已投資114.79億元，但回籠資金僅37.31億元。翔安后村TOD、七星灣TOD分別已投資17.54億元、62.38億元，回籠資金8.46億元、3.05億元。

從當(dāng)期資金回籠率來看（當(dāng)期回籠資金/當(dāng)期銷售），從開盤至2023年6月，據(jù)中原地產(chǎn)廈門研究院數(shù)據(jù)庫(kù)，海滄中心TOD銷售金額合計(jì)約17.26億元，截至2023年6月末回籠資金約8.15億元，資金回籠率約47%。相較之下，更早入市的濕地公園TOD資金回籠率至少超過68%。

截至2023年9月30日，廈門地鐵TOD合計(jì)資產(chǎn)約209.6億元，負(fù)債199.71億元，凈資產(chǎn)9.89億元，收入約0.33億元，凈利潤(rùn)0.16億元。

在2023年?duì)I銷大會(huì)暨2024年誓師大會(huì)上，廈門地鐵TOD喊出2024年“勢(shì)破百億”的口號(hào)。薛峰在這次會(huì)上表示，未來要關(guān)注市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)聯(lián)動(dòng)多元業(yè)態(tài)，圍繞軌道站點(diǎn)為核心，建設(shè)立體未來城市，穩(wěn)步發(fā)展打造TOD美好生活。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖