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前9月房企業(yè)績盤點 | 單盤銷售超百億元!象嶼地產(chǎn)上半年凈利虧損,四季度開局后仍溢價拿地

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-10-19 12:42:21

◎雖然今年以來土地市場整體降溫明顯,但象嶼地產(chǎn)在四季度開局后仍斥資16.93億元在上海拿地。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),今年前9月,象嶼新增土地價值達(dá)到67.9億元、新增貨值131億元,分別排在行業(yè)第33位、35位。

◎在業(yè)績快速增長的背后,象嶼地產(chǎn)仍要面對擴張期利潤下滑甚至虧損的難題。象嶼地產(chǎn)2023年債券中期報告顯示,其營業(yè)利潤從2022年中期的3.2億元下滑至虧損2.65億元,凈利潤和歸母凈利潤分別為-2.25億元和-2.83億元。

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在上周舉行的上海三批次首輪土拍中,象嶼地產(chǎn)共參與了三宗熱門地塊的競拍,最終以總價16.9億元、10%封頂溢價率奪得奉賢新城9.33萬平方米的宅地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,今年前9月,土地市場整體降溫明顯,百強房企拿地銷售比僅0.19,投資意愿依然疲弱。但象嶼地產(chǎn)在四季度開局后仍斥資16.93億元在上海拿地,擴張意圖極為明顯。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),今年前9月,象嶼新增土地價值達(dá)到67.9億元、新增貨值131億元,分別排在行業(yè)第33位、35位;全口徑銷售額達(dá)到355.3億元,排在行業(yè)第34名,其中權(quán)益銷售額為201.3億元,排在行業(yè)第43位。

不過,在業(yè)績快速增長的背后,象嶼地產(chǎn)仍要面對擴張期利潤下滑甚至虧損的難題。象嶼地產(chǎn)2023年債券中期報告顯示,今年上半年,其營業(yè)利潤從2022年中期的3.2億元下滑至-2.65億元,凈利潤和歸母凈利潤分別為-2.25億元和-2.83億元。

但總體來看,今年上半年,象嶼地產(chǎn)的經(jīng)營表現(xiàn)與債券中期報告中“象嶼地產(chǎn)在廈門象嶼集團(tuán)內(nèi)定位為利潤中心,對于規(guī)模的考量較少,主要考量盈利情況”的表述略有不符。

象嶼地產(chǎn)在今年1-9月房企銷售榜上的排名(左為全口徑銷售額,右為權(quán)益銷售額) 圖片來源:中指研究院

 

持續(xù)重倉上海市場

聚焦一二線城市是當(dāng)下行業(yè)共識。對于地方國企而言,更需要保持較優(yōu)的土儲結(jié)構(gòu)。

作為大型國企廈門象嶼集團(tuán)有限公司的全資子公司,成立于1993年的象嶼地產(chǎn)曾透露,2023年將持續(xù)堅持“3+X”戰(zhàn)略布局,深耕長三角、海西、成渝等核心都市圈,聚焦以上海為核心的長三角市場,業(yè)務(wù)版圖覆蓋福建、上海、江蘇、浙江、重慶、天津、河北等區(qū)域。

從近年來的擴張表現(xiàn)來看,象嶼地產(chǎn)對上海的偏愛已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越大本營和其他省市。2022年,象嶼地產(chǎn)在上海拿下6宗地塊,全口徑拿地金額接近超過167億元,僅次于招商蛇口和保利發(fā)展,排在行業(yè)第三。

在今年初的上海一批次土拍中,象嶼地產(chǎn)就報名了多宗地塊,最終成功拿下了普陀桃浦地塊和浦東新場地塊。

今年上半年,象嶼地產(chǎn)在上海就有青浦蟠龍府二期、寶山萃湖臻境、閔行象嶼招商公園1872、嘉定虹橋嘉悅府、嘉定都滙云境等項目在售,同一時期5盤齊開。

其中,象嶼招商公園1872項目今年以來累計銷售額達(dá)106.47億元,高居榜首,也成為今年截至目前上海唯一的百億大盤;象嶼招商蟠龍府項目的銷售額也達(dá)到82.2億元,排在第8位。憑借203.27億元的銷售戰(zhàn)績,象嶼地產(chǎn)在今年1-9月上海房企銷售榜上排在第四位。

2023年1-9月上海商品住宅銷售額TOP10 來源:中指研究院

 

每經(jīng)記者注意到,上周象嶼地產(chǎn)以封頂溢價摘得的奉賢地塊,周邊配套成熟,已開業(yè)的龍湖天街位于地塊東面,周圍除了朗詩、龍湖、保利等開發(fā)的多個樓盤,象嶼濱江悅府也僅一河之隔。不過,該地塊距市中心直線距離約28公里,加之距離地鐵站較遠(yuǎn),剛需通勤仍有不便。

此外,奉賢地塊所在的天街西板塊以次新房為主,龍湖春江天璽在今年上半年的成交單價為41000元/平方米左右,與奉賢地塊的房地聯(lián)動價仍然存在一定的倒掛。但當(dāng)前市場恢復(fù)力度不足,地塊位置處于遠(yuǎn)郊,未來項目入市能否再現(xiàn)熱銷還需時間來檢驗。

合作開發(fā)加速擴張

事實上,在上海拿地對于非頭部房企而言并非易事。和大多數(shù)地方國資房企一樣,象嶼地產(chǎn)選擇了合作開發(fā)。

如象嶼地產(chǎn)在今年初在上海一批次土拍中獲得的兩宗宅地,其中桃浦地塊位于熱點概念的桃浦智創(chuàng)城板塊,由象嶼地產(chǎn)和浙江交投聯(lián)合體經(jīng)歷了55輪報價后以37.78億元競得;而浦東新場地塊則由象嶼地產(chǎn)和招商蛇口聯(lián)合體以16.24億元競得。

此外,招商象嶼•星耀翠灣、象嶼交控•中環(huán)云悅府、國貿(mào)象嶼龍湖•星璟原、天安象嶼•西江悅、天安象嶼萃湖臻境等項目,都能看到合作伙伴的身影。

顯然,象嶼地產(chǎn)以抱團(tuán)合作方式重倉上海,在近兩年行業(yè)下行中抓住了全國最有韌性的市場。

2020-2022年,象嶼成為排名上升幅度最大的房企之一。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,象嶼地產(chǎn)2021年的全國銷售額排名上升了30名,2022年的排名上升了71位。截至2022年末,象嶼地產(chǎn)排在銷售百強榜第56位,2023年9月又再次上升到34位。

最近三年,象嶼地產(chǎn)新增拿地總數(shù)為26塊。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),今年前9月,象嶼新增土地價值達(dá)到67.9億元、新增貨值131億元,分別排在行業(yè)第33位、35位。

象嶼地產(chǎn)2023年房企新增貨值榜上排在第35位 來源:中指研究院

 

象嶼地產(chǎn)在債券半年報中表示,“根據(jù)資金儲備及下屬項目公司的開發(fā)進(jìn)度,合理預(yù)計新增土地儲備規(guī)模。在確定增加土地儲備之前,公司充分開展土地儲備的調(diào)研、產(chǎn)品定位、利潤測算等前期工作,并上報公司投決會,公司投決會根據(jù)項目土地的可研方案進(jìn)行項目決策??傮w來看,拿地政策較為理性,在遇到合適的拿地時機,發(fā)行人會采取相應(yīng)拿地策略,讓業(yè)務(wù)平穩(wěn)有序發(fā)展。”

上半年凈利潤虧損

業(yè)績快速增長的背后,象嶼地產(chǎn)仍要面對擴張期利潤下滑甚至虧損的難題。

象嶼地產(chǎn)在2023年債券中期報告中透露了當(dāng)下的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu):兩大主業(yè)中的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)約占75%,租賃業(yè)務(wù)18%。從毛利率來看,象嶼地產(chǎn)來自房地產(chǎn)銷售的毛利率達(dá)到21.5%,租賃業(yè)務(wù)毛利率23.94%,與上年同期相比,地產(chǎn)板塊毛利率下滑了15個百分點,不過在行業(yè)中并不算差。

圖片來源:象嶼地產(chǎn)2023年債券中期報告

 

但總體來看,今年上半年,象嶼地產(chǎn)的經(jīng)營表現(xiàn)與債券中期報告中“象嶼地產(chǎn)在廈門象嶼集團(tuán)內(nèi)定位為利潤中心,對于規(guī)模的考量較少,主要考量盈利情況”的表述略有不符。

2023年債券中期報告顯示,象嶼地產(chǎn)的營業(yè)利潤從2022年中期的3.2億元下滑至虧損2.65億元,凈利潤和歸母凈利潤分別為-2.25億元和-2.83億元。


2023年上半年象嶼地產(chǎn)凈利潤情況(單位:元) 來源:象嶼地產(chǎn)2023年債券中期報告

 

對此,象嶼地產(chǎn)方面表示,1-6月房地產(chǎn)銷售收入較上年同期下降76.81%,營業(yè)成本下降71.07%,毛利率下降41.95%,主要原因是公司項目結(jié)轉(zhuǎn)周期差異所致。而新增租賃項目增加了租金收入,帶來了租賃業(yè)務(wù)收入較同比增長79.07%,營業(yè)成本僅增長32.95%,毛利率相應(yīng)提升。

“公司的主要競爭對手為大型全國或地區(qū)性開發(fā)商,近年來在土地購買環(huán)節(jié)的競爭越來越激烈,此外,某些區(qū)域出現(xiàn)房地產(chǎn)市場供給過剩的情況已對當(dāng)?shù)厝セ斐闪艘欢▔毫Α?rdquo;象嶼地產(chǎn)在債券報告中坦陳。

象嶼地產(chǎn)也提及,要“以市場導(dǎo)向動態(tài)優(yōu)化,堅持區(qū)域深耕,保持戰(zhàn)略定力,確保投資安全,利潤優(yōu)先規(guī)模。同時,進(jìn)一步加深對商發(fā)和物業(yè)板塊的戰(zhàn)略深化和布局。”

資金方面,截至2023年6月30日,象嶼資產(chǎn)負(fù)債率為79.18%,目前三筆存量債債務(wù)余額23.91億元,其中13.4億元為1-3年內(nèi)到期余額,10.51億元到期日為10年以上。報告期末,有息債務(wù)余額60.98億元,銀行授信余額仍有109.63億元。

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封面圖片來源:象嶼招商公園1872官微

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