年報現場 | 龍湖集團董事會主席陳序平：短期市場存在壓力，始終把債務安全放在第一位

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

3月22日下午，龍湖集團（HK00960，股價10.180港元，市值688.91億港元）舉行2023年度業(yè)績發(fā)布會，董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平、執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼、執(zhí)行董事兼高級副總裁張旭忠等管理層出席會議。

在業(yè)績會上，陳序平表示，9億-10億平方米是新房市場真實居住需求可以承載的量，但短期市場存在壓力，主要是市場信心未完全恢復。“龍湖也經常提前償還債務，始終把債務安全放在第一位，履行所有債務的安全兌付，這也是我們用行動來給行業(yè)注入一些信心。”

趙軼表示，今年龍湖將繼續(xù)壓降負債，年內到期的債務只有100多億元，其中2024年內行權或剛性到期的境內公開債券存續(xù)規(guī)模約為60億元，目前已全額備妥5月到期境內公司債兌付資金。“2024年還會有序、主動、提前去歸還2025年到期的部分債務。”

龍湖集團2023年度業(yè)績發(fā)布會現場 圖片來源：受訪企業(yè)提供

“今年將繼續(xù)壓降負債”

年報顯示，2023年龍湖集團實現營業(yè)收入約1807.37億元，同比減少27.87%；公司擁有人應占溢利128.50億元，同比降47.25%。

值得注意的是，2023年龍湖集團開發(fā)業(yè)務實現營收1558.6億元，同比有所下降；而運營及服務業(yè)務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%，在核心權益凈利中的貢獻占比達到60%以上

陳序平表示，開發(fā)業(yè)務收入下降主要源于：一方面受行業(yè)形勢影響，整個新房市場銷售規(guī)模下降；另一方面，2023年新房價格出現調整。對開發(fā)商而言，在2020-2021年高點時所拿地塊于2022-2023年進行銷售和結算，利潤肯定會受到影響。“開發(fā)業(yè)務的下降，也是2023年整個龍湖集團利潤下降的主要原因。”

“經過若干年的沉淀，龍湖投資性物業(yè)成了接近2000億元的資產規(guī)模，2023年商業(yè)、長租公寓兩個運營航道都實現了經營性現金流為正，未來可以解決自身發(fā)展。物業(yè)管理和智慧服務屬于輕資產航道，在整個集團負債壓降情況下，依然保持快速增長。”陳序平指出，運營+服務組成的經營性收入對龍湖集團利潤和盤面形成持續(xù)性的貢獻。

截至2023年末，龍湖集團的綜合借貸總額為1926.5億元，同比下降7.4%；平均借貸成本為4.24%。在手現金604.2億元，凈負債率為55.9%，現金短債倍數為2.25倍，剔除預收款的資產負債率60.4%。

此前的3月8日，龍湖集團提前兌付商業(yè)資產支持專項計劃（CMBS），至此已經完全兌付2024年一季度到期境內公司債。提前兌付“20天祥優(yōu)”“20天祥次”后，龍湖集團2024年內行權或剛性到期的境內公開債券剩余5只，存續(xù)規(guī)模為60.1億元。

“今年龍湖將繼續(xù)壓降負債，年內到期的債務余額147億元，占比僅7.6%，其中2024年將有約60億元國內債券會在5月、7月、8月、12月到期，目前已全額備妥5月到期境內公司債兌付資金。”趙軼在業(yè)績會上表示，2024年龍湖還會有序的、主動提前償還2025年到期的部分債務，削減短債，保持債務結構的安全。在融資品種的選擇上，龍湖國內項目貸款僅包括開發(fā)貸和經營物業(yè)貸、信用債，海外則是銀團和美元債，保持債務結構的清晰、清爽、安全。

據其透露，目前龍湖約有110個重資產，用于融資的約70個，還有40個可用于后續(xù)融資，這為公司提供了一個長期、低成本的融資渠道。截至2023年底，龍集團湖經營性物業(yè)貸融資達474億元，平均融資成本不到4%。“隨著新政支持力度的加大，今年龍湖存量經營性物業(yè)貸置換增量已超過110億元，未來有望進一步增多。”

“拿地將聚焦一二線城市”

這已是龍湖集團連續(xù)兩年未公布銷售目標了。

在業(yè)績會上，張旭忠表示：“不論外部市場如何變化，龍湖始終將安全性放在發(fā)展的第一位，以戰(zhàn)略定力與余量思維去應對周期性的不確定性。2024年公司存量項目供貨約2400億元，并在此基礎上根據資金情況新增獲取土地、保持彈性供貨。與此同時，根據市場情況靈活應對，在主力項目上保持產品力優(yōu)勢、穩(wěn)住售價、確保利潤，同時快速清盤變現。”

截至2023年底，龍湖集團土地儲備合計4539萬平方米，權益面積3236萬平方米。其中，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華中地區(qū)及華南地區(qū)分別占比為33.1%、25.3%、16.7%、13.8%及11.1%。期末公司已售出但未結算的合同銷售額1734億元，面積約為1260萬平方米。

“從去年開始，頭部房企的拿地的策略基本已趨同，導致一二線城市尤其是核心區(qū)域的競爭非常激烈。在此情況下，龍湖2023年在全國17個重點城市共獲取31幅土地，平均溢價率控制在8%這樣一個相對較低的水平。”張旭忠表示，龍湖今年依然會嚴守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)。“在城市選擇方面，會聚焦在一二線等一些高能級城市，同時也會密切關注政策和市場變化。”

公開信息顯示，2024年至今，龍湖已分別在西安、佛山獲取了兩塊住宅用地，均是底價獲取，“后面會持續(xù)的關注土地市場的機會。”

封面圖片來源：受訪企業(yè)提供