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政府工作報(bào)告定調(diào)2024年房地產(chǎn)方向:未提“房住不炒”,發(fā)展和安全兩手抓,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-03-05 18:02:15

◎廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,新模式、基礎(chǔ)性制度、管理機(jī)制等都是新提法,都是從源頭上的模式、制度和機(jī)制入手,而不是就問題解決問題。這意味著,當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)及控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)蔓延,僅僅靠融資支持、需求端刺激等無法解決問題,必須靠長效機(jī)制。

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

3月5日9時(shí),十四屆全國人大二次會(huì)議開幕,國務(wù)院總理李強(qiáng)代表國務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告。

對于2024年,李強(qiáng)強(qiáng)調(diào),要更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全,有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。

在業(yè)內(nèi)人士看來,本次政府工作報(bào)告釋放了積極信號,較高的GDP增長目標(biāo)或意味著宏觀政策將進(jìn)一步加力,房地產(chǎn)政策也有望繼續(xù)發(fā)力,推動(dòng)供求關(guān)系盡快達(dá)到新的均衡,進(jìn)而為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。

“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全”

此次政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的表述,是在“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全,有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”這一框架下進(jìn)行的。

李強(qiáng)強(qiáng)調(diào),要穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患,2024年要優(yōu)化房地產(chǎn)政策,對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“這意味著房地產(chǎn)要統(tǒng)籌做好發(fā)展和安全兩手抓的工作”,易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這體現(xiàn)了“以進(jìn)促穩(wěn)”的工作導(dǎo)向??陀^來看,房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)依然較大,相較于此前的發(fā)展長效機(jī)制、管理長效機(jī)制,此次提及“健全風(fēng)險(xiǎn)防控長效機(jī)制”,意味著今年防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有大招,且有一些制度性方面的突破和創(chuàng)新。

“房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有可能波及全行業(yè)和穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,必須將一個(gè)個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),特別是房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)有序處置,包括企業(yè)自救、債務(wù)重組、收并購、破產(chǎn)清算等,避免風(fēng)險(xiǎn)無序蔓延導(dǎo)致爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

需要注意的是,本次政府工作報(bào)告再次提及“對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”,延續(xù)了去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神。

在2023年11月中旬,央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)等召開座談會(huì),強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資,對正常經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸”;此后12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又再次強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求”“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”等重要要求。

今年1月城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作部署以來,各地和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)迅速行動(dòng)。截至2月28日,全國31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制,共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè),商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選,審批通過貸款超2000億元。

“預(yù)計(jì)各地融資協(xié)調(diào)機(jī)制將加快建立,推動(dòng)房地產(chǎn)白名單項(xiàng)目融資資金落地,改善企業(yè)流動(dòng)性的同時(shí),穩(wěn)定購房者預(yù)期。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示。

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

在保障民生方面,今年的政府工作報(bào)告提出,要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,加大保障性住房建設(shè)和供給,完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度,滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

“城鎮(zhèn)化支撐房地產(chǎn)發(fā)展的大邏輯是沒有變化的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,過去新型城鎮(zhèn)化的概念,主要是從房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和前景角度進(jìn)行的,而此次搭建了“新型城鎮(zhèn)化-房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的概念,意味著新型城鎮(zhèn)化依然是我們理解房地產(chǎn)發(fā)展和發(fā)展新模式的關(guān)注要點(diǎn)。

李宇嘉則認(rèn)為,新模式、基礎(chǔ)性制度、管理機(jī)制等都是新提法,都是從源頭上的模式、制度和機(jī)制入手,而不是就問題解決問題。這意味著,當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)及控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)蔓延,僅僅靠融資支持、需求端刺激等無法解決問題,必須靠長效機(jī)制。

這個(gè)長效機(jī)制,就是行業(yè)的新模式,即順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化過程中,3億-4億新市民、年輕人、工薪階層、人才群體等對于低成本、配套好、區(qū)位好的租賃住房和產(chǎn)權(quán)住房的需求,打造出新的供給模式。

“現(xiàn)在以高價(jià)商品房為主的供應(yīng)模式無法解決這一問題,存在無法彌合的供求錯(cuò)配和失衡。因此,必須從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革入手,加大保障性住房建設(shè)和供給,完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度,實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。”李宇嘉說。

對于2024年房地產(chǎn)政策的判斷,李宇嘉表示,一方面重點(diǎn)在打造新模式、基礎(chǔ)性制度,解決結(jié)構(gòu)性住房需求,以激活內(nèi)需潛力;另一方面要解決房企常態(tài)化融資需求,防范風(fēng)險(xiǎn)蔓延,避免行業(yè)大起大落。

未提“房住不炒”并不意味著退出

“房住不炒”是過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。

2018年,全國兩會(huì)政府工作報(bào)告首次提出“房住不炒”,堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,此后的2020年、2021年、2022年政府工作報(bào)告也都提及這個(gè)關(guān)鍵詞。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到,與2019年、2023年一樣,今年的政府工作報(bào)告未提及“房住不炒”,李宇嘉分析指出,一方面是市場預(yù)期已經(jīng)比較悲觀了,再提“房住不炒”,會(huì)進(jìn)一步打壓市場預(yù)期,對穩(wěn)定房企資金鏈、避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延不利;另一方面,當(dāng)前各地銷售數(shù)據(jù)顯示,投資需求已經(jīng)退潮,再提意義不大。

“但不提不意味著就可以炒了。”李宇嘉表示,落實(shí)“房住不炒”,在于搭建新模式、新制度的“立”,即以保障性住房為核心的“人房地錢”聯(lián)動(dòng)。

此外,今年政府工作報(bào)告還提出,要滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求,這也是近年來在各大官方會(huì)議、政策文件中被頻繁提及的。各地也通過松綁限購、限貸、限售以及降首付比例、降房貸利率、住房公積金支持、購房補(bǔ)貼等手段,支持我國居民的剛性和改善性住房需求,推動(dòng)住房消費(fèi)復(fù)蘇。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,從當(dāng)前監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看,多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了輕微變化。但當(dāng)前購房是收入穩(wěn)定問題,疊加人口結(jié)構(gòu)問題,依然影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

“整體看,當(dāng)下房地產(chǎn)市場需要購房者恢復(fù)信心,部分三四線城市依然處于調(diào)整中,未來房地產(chǎn)市場依然期待更多有利政策出臺。”

陳文靜也表示,對于需求端政策,預(yù)計(jì)各地將最大限度發(fā)揮調(diào)控自主性,因城施策、因需施策,一線城市有望繼續(xù)優(yōu)化限購政策,二線城市或全面放開限購,核心城市降低首付比例、降低房貸利率依然具備空間。保障性住房建設(shè)、城中村改造加快推進(jìn),也有助于穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期。

封面圖片來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖

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