如何構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？住建部部長這樣解讀…

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月11日，據(jù)新華社報道，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹從房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化措施效果、怎樣研判房地產(chǎn)市場、如何重構房地產(chǎn)發(fā)展新模式等問題角度解讀了中國房地產(chǎn)市場。

倪虹表示，今年的房地產(chǎn)市場，總的看是前高、中低、后穩(wěn)。從數(shù)據(jù)看，“認房不認貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極的效果。“黨中央提出，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。過去在解決‘有沒有’時期追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應現(xiàn)在解決‘好不好’問題、高質量發(fā)展階段的新要求，亟需構建新的發(fā)展模式。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，此次住建部部長關于“構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的很多提法有非常強的信號意義。“雖然此前類似新模式的提法很多，但是思路確實在逐漸清晰，在新一輪房地產(chǎn)發(fā)展過程中，更要關注此類改革內(nèi)容，要把破解難題、促進房地產(chǎn)健康發(fā)展等工作做更好的結合。”

新模式是扭轉房地產(chǎn)困局的關鍵

自7月24日中央政治局會議為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)后，各主管部門陸續(xù)落地具體舉措，各地亦根據(jù)自身市場情況跟進落實。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年1-10月，全國已有超200省市 (縣)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺調(diào)控措施超500次。9月份各地政策出臺頻次超90條，為2022年四季度以來最高水平，多地取消限購、限售等政策；10月份政策出臺頻次減少。整體來看，當前全國多數(shù)城市的房地產(chǎn)政策已基本放開，僅剩10個左右核心城市存在限制性政策。

倪虹表示，研判市場，重要的是尊重規(guī)律、看大勢。7月24日中央政治局會議指出，“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”。這是立足我國經(jīng)濟社會發(fā)展階段和房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律作出的重大判斷。要認識當前的房地產(chǎn)形勢，首先要把握住這個重大變化。從供給看，整體上，“有沒有”的問題基本得到解決，但結構性不足問題仍然存在。從需求看，人民群眾對住房的品質有了更高的要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務。

倪虹列舉了一組數(shù)據(jù)，今年1-10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實現(xiàn)同比正增長。另外，“保交樓”工作的扎實推進，帶動了全國房屋竣工面積同比增長近20%，也反映出各地政府幫助企業(yè)紓困是有效果的。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，目前房地產(chǎn)需求潛力非常大，包括新市民年輕人、戶籍無房或夾心層人才和跨城人口流動等。于是就出現(xiàn)了供應拉不動需求、需求托不住供給，導致了需求斷層和房地產(chǎn)的困局：一邊是庫存過大，消化周期居高不下；另一邊是住房需求得不到滿足。這種局面說明，必須要靠新模式來扭轉當前房地產(chǎn)的局面。

“新模式下房企要有清醒的認識”

倪虹表示，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解當前房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。過去在解決“有沒有”時期，追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應現(xiàn)在解決“好不好”問題、高質量發(fā)展階段的新要求，亟須構建新模式。

首先，在理念上，要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。

在體制機制上，一個是，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落；再一個是，建立房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度。

在抓落實上，要實施好規(guī)劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。同時，還要落實中央金融工作會議精神，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

倪虹指出，“新模式下，房地產(chǎn)企業(yè)要有清醒的認識，現(xiàn)在要拼的是高質量、新科技、好服務，誰能為群眾建設好房子，誰能為群眾提供好服務，誰就會有市場、誰就會有發(fā)展。”

嚴躍進認為，此次提及的很多內(nèi)容，恰好也說明這是后續(xù)新模式要關注的要點。如提到構建“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，以及全生命周期管理機制等，說明后續(xù)此類領域可能會有改革。此類提法最近兩年一直有，預計會結合房地產(chǎn)市場新情況和新問題導入新的內(nèi)容。比如說在開發(fā)融資等環(huán)節(jié)，后續(xù)會陸續(xù)有新的改革創(chuàng)新內(nèi)容，客觀上有助于堵住風險、提高效益，這也是房企要思考和研究的。

李宇嘉表示，以人定房，就是對需求進行摸底的基礎上找到需求在哪里，需求的特征是什么。以房定地，就是在把握了需求特征以后，就可以去尋找土地供應渠道，包括新增供地、存量盤活，城市更新城村改造和新增供地。以房定錢，就是需求和供地的渠道都已明確了，需要什么樣的融資渠道來解決房子供應。目前保障性住房和城中村改造中有關住房需求、土地、資金都是按照新模式來推動的，這樣供給是匹配需求的。

“全生命周期管理機制，即解決有沒有向好不好，安全不安全的轉變。過去幾十年著重于大規(guī)模地建房子，對于后期的安全性、舒適性關注度不夠。同時，很多房屋進入了中年，因此要關心安全不安全、舒適不舒適的問題。此外，我們的物業(yè)管理費、維修基金可能不足以應對存量房的維護和房屋養(yǎng)老，需要建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度。”

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