新模式：以人定房，以房定地、以房定錢(qián) 住建部詳解房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立房屋全生命周期管理機(jī)制

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月11日，據(jù)新華社報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹從房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化措施效果、怎樣研判房地產(chǎn)市場(chǎng)、如何重構(gòu)房地產(chǎn)發(fā)展新模式等問(wèn)題角度解讀了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

倪虹表示，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總的看是前高、中低、后穩(wěn)。從數(shù)據(jù)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極的效果。“黨中央提出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。過(guò)去在解決‘有沒(méi)有’時(shí)期追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應(yīng)現(xiàn)在解決‘好不好’問(wèn)題、高質(zhì)量發(fā)展階段的新要求，亟需構(gòu)建新的發(fā)展模式。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，此次住建部部長(zhǎng)關(guān)于“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的很多提法有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。“雖然此前類(lèi)似新模式的提法很多，但是思路確實(shí)在逐漸清晰，在新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，更要關(guān)注此類(lèi)改革內(nèi)容，要把破解難題、促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展等工作作更好的結(jié)合。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心 楊靖制圖、視覺(jué)中國(guó)圖

新模式是扭轉(zhuǎn)困局關(guān)鍵

自7月24日中央政治局會(huì)議為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)后，各主管部門(mén)陸續(xù)落地具體舉措，各地亦根據(jù)自身市場(chǎng)情況跟進(jìn)落實(shí)。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年1~10月，全國(guó)已有超200省市（縣）優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺(tái)調(diào)控措施超500次。9月份各地政策出臺(tái)頻次超90條，為2022年四季度以來(lái)最高水平，多地取消限購(gòu)、限售等政策；10月份政策出臺(tái)頻次減少。整體來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)多數(shù)城市的房地產(chǎn)政策已基本放開(kāi)，僅剩10個(gè)左右核心城市存在限制性政策。

倪虹表示，研判市場(chǎng)，重要的是尊重規(guī)律、看大勢(shì)。7月24日中央政治局會(huì)議指出，“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”。這是立足我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段和房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律作出的重大判斷。要認(rèn)識(shí)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，首先要把握住這個(gè)重大變化。從供給看，整體上，“有沒(méi)有”的問(wèn)題基本得到解決，但結(jié)構(gòu)性不足問(wèn)題仍然存在。從需求看，人民群眾對(duì)住房的品質(zhì)有了更高的要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務(wù)。

倪虹列舉了一組數(shù)據(jù)，今年1~10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一二手房合起來(lái)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。另外，“保交樓”工作的扎實(shí)推進(jìn)，帶動(dòng)了全國(guó)房屋竣工面積同比增長(zhǎng)近20%，也反映出各地政府幫助企業(yè)紓困是有效果的。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，目前房地產(chǎn)需求潛力非常大，包括新市民年輕人、戶(hù)籍無(wú)房或夾心層人才和跨城人口流動(dòng)等。于是就出現(xiàn)了供應(yīng)拉不動(dòng)需求、需求托不住供給，導(dǎo)致了需求斷層和房地產(chǎn)的困局：一邊是庫(kù)存過(guò)大，消化周期居高不下；另一邊是住房需求得不到滿(mǎn)足。這種局面說(shuō)明，必須要靠新模式來(lái)扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面。

促金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)

倪虹表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。在理念上，要始終堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，努力讓人民群眾住上好房子。

在體制機(jī)制上，一個(gè)是，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢(qián)，防止市場(chǎng)大起大落；再一個(gè)是，建立房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括改革開(kāi)發(fā)方式、融資方式、銷(xiāo)售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度。

在抓落實(shí)上，要實(shí)施好規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。同時(shí)，還要落實(shí)中央金融工作會(huì)議精神，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次提及的很多內(nèi)容，如構(gòu)建“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，以及全生命周期管理機(jī)制等，說(shuō)明后續(xù)此類(lèi)領(lǐng)域可能會(huì)有改革。此類(lèi)提法最近兩年一直有，預(yù)計(jì)會(huì)結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)新情況和新問(wèn)題導(dǎo)入新的內(nèi)容，客觀上有助于堵住風(fēng)險(xiǎn)、提高效益，這也是房企要思考和研究的。

李宇嘉表示，以人定房，就是對(duì)需求進(jìn)行摸底的基礎(chǔ)上找到需求在哪里，需求的特征是什么。以房定地，就是在把握了需求特征以后，就可以去尋找土地供應(yīng)渠道，包括新增供地、存量盤(pán)活，城市更新城村改造和新增供地。以房定錢(qián)，就是需求和供地的渠道都已明確了，需要什么樣的融資渠道來(lái)解決房子供應(yīng)。目前保障性住房和城中村改造中有關(guān)住房需求、土地、資金都是按照新模式來(lái)推動(dòng)的，這樣供給是匹配需求的。

“全生命周期管理機(jī)制，即解決有沒(méi)有向好不好，安全不安全的轉(zhuǎn)變。過(guò)去幾十年著重于大規(guī)模地建房子，對(duì)于后期的安全性、舒適性關(guān)注度不夠。同時(shí)，很多房屋進(jìn)入了中年，因此要關(guān)心安全不安全、舒適不舒適的問(wèn)題。此外，我們的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金可能不足以應(yīng)對(duì)存量房的維護(hù)和房屋養(yǎng)老，需要建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度。”

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)