融資“白名單”加速落地，房企項目拿到貸款了嗎？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房企融資“白名單”正在加速落地。

來自住建部的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個，商業(yè)銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

與此同時，包括廣州、重慶、青島、廈門等城市也在近日發(fā)布消息稱，部分“白名單”項目已獲得銀行授信，并成功拿到融資。

“融資項目推送，并非是簡單的項目融資需求的報送表，而是按照融資準(zhǔn)許的標(biāo)準(zhǔn)條件，行業(yè)管理部門篩選項目，督促項目符合條件，真正發(fā)揮行業(yè)管理者的職能。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，各省融資協(xié)調(diào)機制一方面是剔除不合格項目，更重要的是督促地方培育合格項目。

圖片來源：每日經(jīng)濟新聞資料圖（圖文無關(guān)）

8天新增600多個“白名單”項目

春節(jié)后，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)“白名單”項目的審批和貸款發(fā)放速度進一步加快。

從各家銀行披露情況來看，建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行及光大銀行、建設(shè)銀行對接項目數(shù)量均超2000個，交通銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、渤海銀行對接項目數(shù)量均超千個，合計審批貸款金額超過千億元。

其中，截至2月28日，中國銀行已批復(fù)及正在審批的項目超過100個，金額超過300億元；截至2月22日，工商銀行完成審批項目近100個，審批金額約400億元；截至2月19日，農(nóng)業(yè)銀行已審批貸款金額超400億元。

而在貸款金額投放方面，農(nóng)業(yè)銀行已在重慶、安徽、浙江、廣西、陜西、江蘇、新疆多地實現(xiàn)貸款的首筆投放；建設(shè)銀行北京、福建、安徽、河南等分行則已實現(xiàn)對5個項目的投放，投放金額近30億元；截至2月22日，工商銀行已在廣州、北京、蘇州、鄭州等25個城市，對近40個項目新增融資約80億元。

此外，民生銀行投放了全國房地產(chǎn)項目“白名單”首筆貸款3.3億元，支持南寧市“北投荷院”商品房住宅項目順利推進。廣發(fā)銀行表示，該行推送項目清單內(nèi)已投放項目5個，涉及融資金額16.75億元。

根據(jù)住建部通報數(shù)據(jù)，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個，商業(yè)銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。而在2月20日時，29個省份214個城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，共涉及5349個項目。

對比來看，8天時間，已建立城市融資協(xié)調(diào)機制的城市增加了62個，“白名單”項目數(shù)量增加了600多個。

而根據(jù)2月29日住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開的協(xié)調(diào)機制工作會議要求，按照協(xié)調(diào)機制“應(yīng)建盡建”原則，3月15日前，地級及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機制，既要高質(zhì)量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調(diào)解決項目的難點問題。

“監(jiān)管部門給出了具體時間要求，進一步推動各地加快落地執(zhí)行相關(guān)舉措，擴大融資協(xié)調(diào)機制成效。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受記者采訪時表示：“隨著項目資金逐漸落位，項目的建設(shè)也將加速推進，整體對市場的正向影響也有望進一步顯現(xiàn)。”

有項目獲得資金為此前的開發(fā)貸

截至2月29日，山東省16市均已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。其中青島、煙臺、日照、聊城市融資已落地，合計15.632億元；淄博、棗莊等9市已形成第一批“白名單”項目819個，已獲授信26.04億元，審批落地8.44億元。

截至2月27日，河南全省銀行機構(gòu)已對協(xié)調(diào)機制推送的項目授信67.1億元，發(fā)放融資26.79億元，其中，鄭州市已授信35.18億元，已發(fā)放19.18億元；截至2月26日，廣州市首批推送項目已有9個獲得融資，累計金額8.68億元；

在此之前，青島第一筆新增貸款資金4145萬元已投放至青島高新區(qū)高實城開發(fā)項目，近期還有4個項目將根據(jù)工程進度陸續(xù)投放3.7億元；重慶市已有6家銀行對10個項目授信18.58億元，按工程建設(shè)需要發(fā)放貸款7.3億元。

以廈門為例，據(jù)廈門市住房保障和房屋管理局官微消息，位于廈門同安區(qū)寶龍旭輝城項目日前已獲得交通銀行通過調(diào)整還款安排等方式給予融資支持約12.12億元；同安區(qū)遠洋風(fēng)景項目獲得建設(shè)銀行通過調(diào)整還款安排等方式給予融資支持約10.17億元。上述兩個項目合計獲得融資約22.29億元。

據(jù)悉，在廈門能獲得融資需要滿足五個條件：一是項目要處于在建施工狀態(tài)（短期停工但資金到位后能夠馬上復(fù)工的也可列入項目清單）；二是融資額度要與抵押資產(chǎn)基本匹配；三是要能夠確定一家貸款主辦銀行，并建立貸款資金封閉的監(jiān)管制度，確保資金封閉運轉(zhuǎn)不被挪用；四是項目預(yù)售資金未被抽挪或在申報期限內(nèi)已追回抽挪資金；五是項目已制定貸款使用計劃和項目完工計劃。

事實上，這與此前住建部要求的進入房地產(chǎn)融資項目“白名單”所需和5個條件相吻合。

值得注意的是，此次獲得廈門融資的兩個項目均是通過調(diào)整還款安排等方式給予的融資支持。每經(jīng)記者從一知情人士處獲悉，這筆資金事實上就是此前項目向銀行申請的開發(fā)貸款，在“白名單”出來后，通過相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，只是在還款時間和方式上有所調(diào)整。

某千億房企相關(guān)負責(zé)人向每經(jīng)記者表示，公司在全國各地的項目都有申報首批“白名單”項目，入圍項目超60個，但目前還沒有項目審批通過的相關(guān)信息出來。“從項目申報到貸款的最終發(fā)放，中間還有很多流程，一般不會有這么快，最終能否通過還要看是否符合銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)。”

此外，某民營房企相關(guān)人士向每經(jīng)記者透露：“據(jù)我了解，公司目前暫未有項目獲得銀行的資金投放。”

另一家全國性房企相關(guān)負責(zé)人則告訴每經(jīng)記者，公司在全國已有近20個項目入圍當(dāng)?shù)厥着?ldquo;白名單”項目，僅有一兩個項目經(jīng)過銀行審批在近期發(fā)放了貸款。但據(jù)其透露，包括公司已獲得資金的項目以及其他房企部分已發(fā)放資金的項目，在“白名單”出來前應(yīng)該就向銀行申請了融資，只是在“白名單”制度出來后銀行等的審批流程加快了，因此能較快的拿到資金。

可供參考的案例是，此前國家金融監(jiān)督管理總局主管的《中國銀行保險報》曾報道，中國農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行在收到“白名單”后，開啟了貸款審批綠色通道，僅用了6個工作日便完成了合川區(qū)花灘國際新城譽峰項目的貸款審批，新審批貸款3.2億元，主要用于企業(yè)支付工資及工程款。而以往，類似項目一般需要20-30個工作日才能審批完成。

“安全”執(zhí)行才是關(guān)鍵

值得一提的是，2月29日召開的協(xié)調(diào)工作會強調(diào)，金融機構(gòu)應(yīng)加快審核。要按照“推送—反饋”的工作閉環(huán)，金融機構(gòu)及時反饋項目存在的問題，城市融資協(xié)調(diào)機制要第一時間統(tǒng)籌解決，待項目符合條件后再次向金融機構(gòu)推送，共同推動融資盡快落地。

這也意味著，如果商業(yè)銀行不予放貸，需要向金融監(jiān)管部門報送原因，經(jīng)過統(tǒng)籌解決相關(guān)問題并達到金融機構(gòu)的要求后，可以再次向金融機構(gòu)推送。

根據(jù)中指監(jiān)測，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制建立以來，鄭州、成都、重慶、昆明等城市上報項目數(shù)量均超200個，部分出險房企也有多個項目進入“白名單”，如融創(chuàng)、金科、綠地等已分別有超過90個、53個、49個項目入圍第一批融資“白名單”。

“‘推送-反饋’工作閉環(huán)下，有利于擴大獲得融資支持的項目覆蓋面，出險房企的項目獲得融資支持的機會也有望增加，有利于進一步穩(wěn)定市場預(yù)期。”陳文靜表示。

不過，克而瑞集團董事長丁祖昱此前曾公開表示，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不良貸款率仍遠高于其他行業(yè)，如果對銀行按照硬性指標(biāo)加大對房地產(chǎn)貸款的投放，可能出現(xiàn)不良貸款率繼續(xù)上升，每年計提的資產(chǎn)減值侵蝕企業(yè)利潤的情況，甚至可能會將當(dāng)前地產(chǎn)存在的風(fēng)險傳遞給銀行體系。

據(jù)中國房地產(chǎn)報，截至2023年6月末，18家重點上市銀行（包括6家國有大行、10家股份制銀行、2家城商行）房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額共計2970.26億元，較2022年末增加209.32億元。

其中，6家國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額共2053.88億元，占比七成，2023年上半年新增房地產(chǎn)業(yè)不良貸款76.28億元，在18家銀行中占比約三成。10家股份制商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額共計870.78億元，其中上半年新增房地產(chǎn)業(yè)不良貸款137.72億元，在18家銀行中占比近七成。

這也意味著，股份制商業(yè)銀行受房地產(chǎn)下行沖擊影響更大，2023年上半年暴露出的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款數(shù)額更大。

丁祖昱認為，房地產(chǎn)金融政策最終還是在于落地，雖然去年至今各地密集召開銀企座談會，但對商業(yè)銀行而言如何能夠“安全”的執(zhí)行金融政策才是問題的關(guān)鍵。

不過，據(jù)1月24日中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》稱，2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于償還該企業(yè)及其集團控股公司存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。但經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%。

此外，住建部也曾多次強調(diào)，要加強貸款“發(fā)放-使用-償還”閉環(huán)管理，確保貸款資金全部用于項目開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)防資金被挪用于購地、償還債務(wù)或其他投資。

“融資對接機制的建立，不僅在于解決企業(yè)融資難題，更重在建立資金封閉運轉(zhuǎn)、防止挪用的機制，落實房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管，防范和化解風(fēng)險，保護業(yè)主權(quán)益。”李宇嘉表示。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝