中指研究院常務(wù)副院長黃瑜：房地產(chǎn)政策環(huán)境已接近2014年寬松階段，2024年核心城市投資有望改善

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“整體來看，房地產(chǎn)市場自2021年下半年以來持續(xù)深度調(diào)整，2023年以來購房者置業(yè)情緒、企業(yè)端市場信心均未得到扭轉(zhuǎn)，市場仍延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，新房價格平穩(wěn)運行，二手房價格持續(xù)下跌。另外，現(xiàn)房表現(xiàn)好于期房，二手房以價換量下的表現(xiàn)好于新房，央國企銷售、投資表現(xiàn)相對較好。”

中指研究院日前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場2023總結(jié)》提到，今年1-11月，全國有200余省市（縣）出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超600次，多數(shù)城市限制性政策基本放開，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段。

在此背景下，房企這一年的生存競爭環(huán)境發(fā)生了什么變化？長租、物業(yè)、商管、代建等有哪些值得關(guān)注的亮點？2024年房地產(chǎn)投資和銷售的區(qū)域變化趨勢是什么？

對此，中指控股CEO、中指研究院常務(wù)副院長黃瑜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示，2023年，“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”這一重大判斷為房地產(chǎn)市場定調(diào)，中央和監(jiān)管部門落地多項舉措力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，但購房者置業(yè)情緒、企業(yè)端市場信心尚未得到扭轉(zhuǎn)，市場仍延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2024年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模仍有下行壓力，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點。

 

房企融資政策支持力度在加大

從宏觀環(huán)境看，黃瑜表示，目前經(jīng)濟恢復(fù)基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固，市場供需持續(xù)走弱，但房企融資政策支持力度在加大。

今年前三季度，我國GDP同比增長5.2%，其中三季度同比增長4.9%，較二季度小幅回落，預(yù)計全年可實現(xiàn)5%左右的經(jīng)濟增長目標(biāo)。前三季度全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.3%，全國居民人均可支配收入同比名義增長6.3%，新增貸款達19.7萬億元，較去年同期多增1.6萬億元。但10-11月，我國制造業(yè)PMI連續(xù)低于臨界點；11月，制造業(yè)PMI為49.4%，比上月下降0.1個百分點，制造業(yè)景氣水平略有回落，經(jīng)濟恢復(fù)基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固。

供給方面，1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.4%，房屋新開工面積同比下降21.2%。需求方面，1-11月，全國商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8.0%；商品房銷售額105318億元，同比下降5.2%。

不過，房企融資政策支持力度在加大。

黃瑜指出，8月底，證監(jiān)會指出“房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”；10月底，中央金融工作會議指出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”；11月，央行等三部門及商業(yè)銀行召開房企座談會提出“三個不低于”，加大對房企在信貸、發(fā)債及股權(quán)等方面的融資支持。

但值得注意的是，重點房企銷售仍在持續(xù)下滑，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險仍在蔓延，房企融資仍然較弱，不少企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營存在困難。

根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，2023年1-11月，TOP100房企銷售總額同比下降14.7%，降幅相比上月擴大1.6個百分點，并且近幾個月降幅在持續(xù)擴大。

2020年以來，已有70多家房企發(fā)生債務(wù)違約，其中今年就有10家房企發(fā)生債務(wù)違約，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險仍在蔓延。今年是上市房企退市大年，年初以來有11家上市房企退市，其中A股8家、港股3家。

“要警惕房地產(chǎn)金融風(fēng)險溢出，加大防范和化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。”黃瑜說。

此外，房企融資仍然較弱。1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金117044億元，同比下降13.4%，降幅在持續(xù)擴大。盡管前期出臺了系列措施支持房企融資，但是房企資金仍在明顯下降，要引起重視，加快措施落地見效。

黃瑜提醒道，企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營仍存在困難。2023年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額同比下降6.6%，在去年下降超過50%基礎(chǔ)上又繼續(xù)下降。“土地是房企經(jīng)營關(guān)鍵原料，拿地不足，企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營將面臨困難。”

長租、物業(yè)、商管、代建等領(lǐng)域提供新動力

今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)在長租、物業(yè)、商管、代建等多元領(lǐng)域的發(fā)展頗具亮點，為行業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了新的動力。

第一，越來越多企業(yè)積極布局長租賽道。據(jù)黃瑜介紹，近幾年，我國各級政府積極施策支持住房租賃市場發(fā)展，金融支持政策接連落地，目前住房租賃領(lǐng)域“私募基金+公募REITs+信貸支持”的全周期金融閉環(huán)已初步形成，租賃住房項目“投融建管退”的商業(yè)模式也逐漸清晰。在政策支持之下，越來越多的企業(yè)開始布局長租賽道，尤其是隨著保租房的發(fā)展，地方國企租賃住房的管理規(guī)模迅速擴大。

第二，業(yè)務(wù)布局聚焦核心一二線城市。黃瑜表示，我國不同城市發(fā)展水平分化明顯，住房租賃投資潛力也有差距。目前，品牌長租公寓業(yè)務(wù)布局主要聚焦重點城市群核心一二線城市。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2023年11月，品牌長租公寓超八成開業(yè)房源分布在長三角、珠三角及京津冀城市群，超98%開業(yè)房源分布在一二線城市。

第三，租賃企業(yè)積極籌備申報發(fā)行保租房REITs。黃瑜提到，住房租賃企業(yè)積極提升自身資產(chǎn)管理與運營能力，目前除已上市的4只保租房REITs之外，還有多只保租房REITs正在籌備發(fā)行，其中上海城投保租房REITs推進節(jié)奏最快，已經(jīng)正式獲批。

物業(yè)方面，中指研究院報告顯示，2023年12月，20城物業(yè)服務(wù)價格綜合指數(shù)為1075.67，同比上漲0.03%，漲幅較去年同期收窄0.04個百分點；環(huán)比上漲0.02%，漲幅較上期擴大0.01個百分點。

從中指研究院調(diào)研樣本的星級分布情況來看，四星級物業(yè)服務(wù)項目占比超越三星級物業(yè)服務(wù)項目，為占比最高的星級項目類型，印證了行業(yè)高品質(zhì)發(fā)展的現(xiàn)實情況。伴隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)軟、硬件服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改善，市場上中高端物業(yè)服務(wù)項目明顯增多。

在此背景下，黃瑜指出，第一，物業(yè)公司需要積極處理與關(guān)聯(lián)方的關(guān)系，化解不利影響。第二，通過高品質(zhì)服務(wù)提升滿意度、夯實品牌根基，是物業(yè)公司發(fā)展的基礎(chǔ)，是重中之重。無論是項目的收繳率和續(xù)約率，還是市場外拓、增值服務(wù)等，全部依賴于這個基礎(chǔ)。第三，降本增效、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價也是物業(yè)公司發(fā)展的主要趨勢之一，通過提升服務(wù)密度、服務(wù)濃度的方式，實現(xiàn)坪效的提升。同時，也可以借助智能化手段，在管理提效的同時優(yōu)化客戶體驗。

增值服務(wù)方面，黃瑜提到，重點是做到聚焦，打造“爆品”，IFM（綜合設(shè)施管理）、城市服務(wù)等領(lǐng)域，企業(yè)需量力而為。“物業(yè)行業(yè)ESG生態(tài)體系正在加速構(gòu)建，ESG理念將全面融入企業(yè)發(fā)展。”

與此同時，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為部分房企的“第二增長曲線”。

黃瑜指出，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場正處調(diào)整期，依靠“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的“規(guī)模紅利”時代已經(jīng)過去。新的行業(yè)形勢倒逼房企由“開發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，而商業(yè)運營管理則是過去房企業(yè)務(wù)經(jīng)驗積累較多的領(lǐng)域之一。在國內(nèi)消費市場需求有望持續(xù)擴大的背景下，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為部分房企與住宅開發(fā)主業(yè)相互依托的“第二增長曲線”，尤其是具備豐富運營經(jīng)驗、市場口碑良好的頭部企業(yè)，先發(fā)優(yōu)勢明顯。

不動產(chǎn)金融的發(fā)展助力企業(yè)商辦資產(chǎn)盤活。隨著不動產(chǎn)領(lǐng)域金融制度的不斷完善，由“不動產(chǎn)私募投資基金+公募REITs”組成的不動產(chǎn)金融閉環(huán)逐漸形成。2023年，消費基礎(chǔ)設(shè)施被納入公募REITs試點發(fā)行范圍，目前首批4只REITs產(chǎn)品中已有3只獲批。不動產(chǎn)金融的發(fā)展為商辦企業(yè)提供了多樣化的融資渠道，有利于企業(yè)盤活存量資產(chǎn)。

黃瑜提醒，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場供過于求形勢嚴(yán)峻，項目質(zhì)量良莠不齊，只有優(yōu)秀企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目才能獲得更多金融支持，這對企業(yè)的投資布局策略、運營能力、品牌影響力都提出了更高的要求。

此外，隨著近兩年來越來越多房地產(chǎn)企業(yè)進入代建領(lǐng)域，代建業(yè)務(wù)模式逐漸規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，形成了較為成熟的業(yè)務(wù)操作流程和管理體系。這種模式為代建企業(yè)提供了更好的發(fā)展環(huán)境和更大的市場空間。

從發(fā)展趨勢看，其一，戰(zhàn)略化，把代建業(yè)務(wù)作為戰(zhàn)略方向。探索新發(fā)展模式，代建是重要方向。多家房企提出“輕重并舉”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，代建是戰(zhàn)略支撐。根據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)代建企業(yè)已超過70家。

其二，規(guī)?；?，企業(yè)競爭加劇。2022年，代建企業(yè)新簽約建筑面積首次突破1億平方米，較2021年同比增長11.3%。預(yù)計2023年，代建企業(yè)規(guī)模前五門檻值約1000萬平方米，規(guī)模競爭加劇。

其三，專業(yè)化，持續(xù)提升專業(yè)能力。代建企業(yè)在持續(xù)提升產(chǎn)品力、成本控制能力、資源整合能力，以專業(yè)能力為委托方創(chuàng)造價值。

其四，品牌化，擴大品牌影響力。代建企業(yè)屬于乙方，品牌對于拓展代建業(yè)務(wù)十分重要，更多代建企業(yè)在擴大代建的品牌影響力。

核心一二線城市政策仍具備優(yōu)化空間

今年以來，行業(yè)呈現(xiàn)出的一個明顯特征：房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售在區(qū)域上更加不均衡。

開發(fā)投資方面，東部地區(qū)同比降幅較小。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1-11月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降5.1%，降幅較2022年底有所收窄，表現(xiàn)好于其他地區(qū)；中部投資同比下降9.0%，低于全國平均水平；西部和東北地區(qū)同比分別下降19.1%、25.5%，降幅較大。

土地購置方面，各線城市住宅用地成交規(guī)模同比均下降，出讓金TOP20集中在核心一二線城市。據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計，2023年1-11月，在房企投資仍較為審慎等因素影響下，各線城市土地成交面積同比下降均近三成，土地出讓金亦呈不同程度下降。出讓金TOP20中，上海、杭州、北京位居前三，出讓金均超過1500億元。優(yōu)勢地區(qū)企業(yè)投資拿地積極性相對更高。

從不同城市群來看，京津冀在低基數(shù)下同比降幅最小。2023年1-11月，京津冀住宅用地成交面積同比下降1.6%，降幅在五大城市群中最小，區(qū)域內(nèi)北京成交面積同比基本持平，部分城市在低基數(shù)下成交面積同比大幅增長，如天津同比增長超40%。長三角、長江中游住宅用地成交同比均下降28.7%，珠三角、成渝成交面積同比下降均超30%。

銷售方面，東部地區(qū)同比降幅相對較小。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1-11月，東部地區(qū)商品房銷售面積同比下降6.3%，降幅低于全國平均水平；西部地區(qū)和東北地區(qū)同比分別下降7.2%和3.4%；中部地區(qū)同比下降12.2%，降幅最大。

基本面較強的核心城市，在政策優(yōu)化以及供給端改善帶動下，市場成交保持一定活躍度。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-11月，一線城市成交面積同比增長約3%，上海、廣州低基數(shù)下同比分別增長10.9%、1.3%，北京與去年同期基本持平。二線、三四線代表城市成交面積同比分別下降2%、10%。其中，杭州、成都等城市成交面積同比增長。

展望2024年，黃瑜指出，核心一二線城市限購、限貸等政策仍具備優(yōu)化空間，且城中村改造進程有望加快推進，優(yōu)質(zhì)供給增加也有望對市場形成一定支撐，預(yù)計這部分城市新房銷售面積將繼續(xù)溫和修復(fù)。

“銷售端逐漸修復(fù)有望進一步提振企業(yè)的投資積極性，核心一二線城市投資有望改善，但對于大多數(shù)普通二線和三四線城市來說，銷售市場調(diào)整壓力仍較大，土地市場低迷態(tài)勢短期難改，開發(fā)投資下行趨勢或延續(xù)。”黃瑜認為。

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